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在房價和地價哪個是“雞”、哪個是“蛋”的爭論聲中，國土資源部發(fā)布了2004年度全國土地利用變更調(diào)查結(jié)果——我國新增建設(shè)用地大幅下降，比上年減少37％，而今年國家仍將嚴把土地這扇“閘門”。這是否會進一步拉升當前居高不下的房地產(chǎn)價格呢？
按照時下一些房地產(chǎn)
商的理論，回答應當是肯定的。他們認為，由于國家對土地實行嚴管政策，造成房地產(chǎn)用地供應不足，老百姓對房地產(chǎn)的預期價格看漲；同時，國家對經(jīng)營性土地使用權(quán)全面實行“招拍掛”，也抬高了地價，并進而抬高了房價。
但國土資源部卻持不同觀點。地籍司有關(guān)負責人指出，土地供應包括兩塊，一塊是增量，一塊是存量。去年，國家嚴控新增建設(shè)用地，是對土地增量的控制，這一塊還不到全國建設(shè)用地供應總量的一半。而對于土地存量，國家基本沒有采取限制措施。因此，新增建設(shè)用地的減少并不一定導致土地供不應求，也不一定導致土地價格的上漲。
去年，我國重點地區(qū)和主要城市的綜合地價水平比上年增長6．08％。國土資源部認為，我國經(jīng)濟持續(xù)向好、需求強勁，是部分城市地價上漲較快的主要原因；而北京、上海等重點城市房地產(chǎn)市場需求強勁，房價漲幅較大，則帶動了地價的不斷上漲。
那么，土地供應量、土地價格、商品房價格之間到底是什么關(guān)系？中國人民大學土地管理系副主任嚴金明教授認為，土地供應量是影響地價的因素之一，但不是決定性因素；而房價和地價之間也不是簡單的“雞生蛋”或“蛋生雞”關(guān)系。
“從理論上看，房價由地價、建筑安裝成本和利潤組成，地價的變化影響房價。但在實際操作中，房地產(chǎn)商往往要根據(jù)某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才劃算。從這個意義上講，反而是房價影響了地價。”
以往，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓常常是“暗箱操作”，房價遠遠高于地價，房地產(chǎn)商由此獲得了超額利潤。從2002年7月1日起，國家對經(jīng)營性土地使用權(quán)全面實行招標、拍賣、掛牌出讓，用市場競爭機制明確了土地的真實價格，公開了開發(fā)商的隱形土地成本，使地價回歸真實水平，當然也增加了房地產(chǎn)商的成本，減少了房地產(chǎn)商的利潤。
“房地產(chǎn)商不喜歡地價上漲。這就是他們將房價上漲歸咎于‘招拍掛’的原因。”嚴金明指出，土地價格上揚只會增加房地產(chǎn)商的成本，而土地價格下降帶來的實惠也只會被房地產(chǎn)商拿去。因此，即使取消“招拍掛”，使房地產(chǎn)商仍能用很低的成本獲取土地，他們也絕不會放棄牟取暴利的機會。
無論如何，老百姓希望政府盡快采取措施，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。嚴金明教授認為，政府也完全有能力做到這一點。在當前房價較高的情況下，政府可以充分利用土地供應量、土地價格、商品房價格之間的關(guān)系，適當增加土地供應量，降低人們對房地產(chǎn)價格的預期值；同時，定期公布土地市場供求信息，防止部分房地產(chǎn)商囤積土地、惡意炒作。
（張曉松）
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