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房產(chǎn)稅未動(dòng)，掛牌量先行
加稅的傳聞已然對(duì)杭州的二手房市場產(chǎn)生了沖擊，直接結(jié)果就是導(dǎo)致近期二手房的掛牌房源增多。政府部門目前從投資和消費(fèi)兩方面雙管齊下，希望通過加稅來抑制投資，通過加息來控
制消費(fèi)
將成為房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市的消息正在杭州四處蔓延。杭城二手房市場也因此傳言出現(xiàn)了掛牌量上升的現(xiàn)象。
但記者近日從杭州市財(cái)政局辦公室得到最新消息，杭州市財(cái)政局至今并沒有確定是否成為征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，進(jìn)一步舉動(dòng)有待觀望。同時(shí)，財(cái)政局也沒有否定出臺(tái)相關(guān)征收房產(chǎn)稅政策的可能性。
杭州市財(cái)政局辦公室有關(guān)人士在接受采訪時(shí)表示，有關(guān)征收房地產(chǎn)稅的傳言雖然也有所耳聞，但這只是杭州房產(chǎn)界對(duì)于財(cái)政部提出將要實(shí)行房地產(chǎn)稅的反響和擔(dān)憂，而杭州市在去年年初實(shí)行的20%房產(chǎn)稅被廢除以后，沒有再進(jìn)一步采取過針對(duì)房產(chǎn)的稅收具體行動(dòng)。
杭州征收房產(chǎn)稅的傳言起于財(cái)政部副部長肖捷在3月20日出席“中國發(fā)展高層論壇”時(shí)的講話。他表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。此間媒體報(bào)道說，從近來財(cái)政部高層在不同場合的表態(tài)看，開征房地產(chǎn)稅已成定局。房地產(chǎn)稅的征收，可以清理針對(duì)房地產(chǎn)的各種繁雜的收費(fèi)，將房地產(chǎn)方面的收入納入預(yù)算內(nèi)規(guī)范管理，遏制房地產(chǎn)的投機(jī)與腐敗行為。同時(shí)，通過調(diào)整占有、交易環(huán)節(jié)的偏輕稅狀，增加穩(wěn)定的收入來源。據(jù)透露，目前房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。具體到在二手房交易中，則可能將征收5％的營業(yè)稅、20％至60％的所得稅、20％至60％的增值稅以及4％的附加稅。
然而，這樣的傳言已經(jīng)對(duì)杭州的樓市產(chǎn)生了影響。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生指出，加稅的傳聞已然對(duì)杭州的二手房市場產(chǎn)生了沖擊，直接結(jié)果就是導(dǎo)致近期二手房的掛牌房源增多。趙杭生認(rèn)為，為了控制房產(chǎn)市場的需求過熱，政府部門目前從投資和消費(fèi)兩方面雙管齊下，通過加稅來抑制投資，通過加息來控制消費(fèi)，使用“組合拳”的方式來增大供給、減少需求，促進(jìn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
相較去年杭州失敗的房產(chǎn)新政，趙杭生認(rèn)為這次的房產(chǎn)加稅并不會(huì)重蹈覆轍�！叭ツ旰贾莘慨a(chǎn)新政的背景是杭州樓市嚴(yán)重的供不應(yīng)求，同時(shí)去年杭州樓市只是孤軍作戰(zhàn)，缺乏統(tǒng)籌的規(guī)劃以及中央方面明確的宏觀調(diào)控政策；而這次財(cái)政部的加稅計(jì)劃，是在全國“兩會(huì)”抑制房價(jià)高漲的呼聲下和金融政策配套實(shí)施的———經(jīng)過了統(tǒng)籌和計(jì)劃，并且考慮到了各城市的不同情況，有針對(duì)性的先在一部分試點(diǎn)城市開始實(shí)行�！�
“最重要的是，征收房地產(chǎn)稅可能將從2006年1月1日開始實(shí)行，也就是說，市場還有大半年的時(shí)間來準(zhǔn)備應(yīng)付，尤其是對(duì)于炒作二手房的人而言，他們有足夠的時(shí)間來考慮何去何從。從現(xiàn)在看來，如今處在‘山雨欲來風(fēng)滿樓’的態(tài)勢(shì)，一大批以短期炒作為目的的二手房已經(jīng)掛牌，這一方面增加了二手房房源，同時(shí)也緩和了將來可能因?yàn)閷?shí)行房地產(chǎn)稅而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的沖擊，給樓市以提前的預(yù)告。”
杭州市著名房產(chǎn)中介公司金楓易居的經(jīng)紀(jì)人韓文龍則表示，杭州進(jìn)一步實(shí)施房產(chǎn)稅的可能性并不是很大。去年杭州以征收20%房產(chǎn)增值稅為主要內(nèi)容的房產(chǎn)新政失敗，為了避免產(chǎn)生類似的后果，目前應(yīng)該不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)類似的政策。
房貸新政影響不大
相對(duì)于南京、上海等其他城市，杭州對(duì)于新政的適應(yīng)能力明顯更強(qiáng)一些。公眾網(wǎng)企化部經(jīng)理孔灝認(rèn)為，和去年杭州征收20%的房產(chǎn)增值稅相比，這次幅度并不高的加息沒有讓杭州的購房者震驚，力度不是很明顯
由于先前已有加稅政策的影響，杭州的二手房市場并沒有因?yàn)榉抠J新政產(chǎn)生比較明顯的影響，而是向著供需和諧的方向發(fā)展著。
相對(duì)于南京、上海等其他城市，杭州對(duì)于新政的適應(yīng)能力明顯更強(qiáng)一些。公眾網(wǎng)企化部經(jīng)理孔灝認(rèn)為，和去年杭州征收20%的房產(chǎn)稅相比，這次幅度并不高的加息沒有讓杭州的購房者震驚，力度不是很明顯�！澳壳暗暮贾莘康禺a(chǎn)市場依然是由供求關(guān)系所決定的，二手房價(jià)格繼續(xù)上漲讓投資客仍舊有利可圖，所以他們并沒有準(zhǔn)備短時(shí)間內(nèi)拋售手中的房產(chǎn)。相反，不少投資客都準(zhǔn)備將房產(chǎn)的投資期拖長到今年年底，以期望得到更好的收益。而此時(shí)買家也因?yàn)樾抡叩某雠_(tái)而猶豫，就形成了目前的‘供需兩望’的狀態(tài)�！�
雖然眼下效果不明顯，趙杭生仍然認(rèn)為房貸新政促進(jìn)了房源掛牌量的增大和二手房交易成本的上升，對(duì)于長期規(guī)范杭州房地產(chǎn)市場起著重要的作用。同時(shí)，配合可能將要實(shí)施的房產(chǎn)稅，將會(huì)對(duì)調(diào)整和引導(dǎo)杭州房產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到非常大的作用。
杭州盛世地產(chǎn)高級(jí)編輯朱成林認(rèn)為，目前兩極分化的買家心態(tài)也影響著二手房市場的走勢(shì)：一部分需求有彈性的買家對(duì)于購房并不著急，他們以改善生活為目的，房價(jià)的上升對(duì)他們影響并不大；另一部分以自住為目的的買家，主要看中的都是總價(jià)在50萬—70萬元之間的房源，這些房子在掛牌一周內(nèi)都必然能賣完。這在杭州形成了一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象：70%的被購買二手房的總價(jià)是在70萬元以內(nèi)。而總價(jià)超過80萬元的房源就鮮有問津了，即使是一度熱銷的江景房都已經(jīng)賣不動(dòng)了，這也在一定程度上打擊了投資客的積極性。3月份的高檔住宅成交量已經(jīng)開始下降。韓文龍表示，處于文教中心的西湖區(qū)和市中心的下城區(qū)依然房價(jià)上升很快。
另外，韓文龍指出，房貸新政實(shí)施以后，上個(gè)世紀(jì)80年代以前的二手房已經(jīng)無法從銀行得到貸款，90年代以前的也已經(jīng)非常困難了。
房改房超額所得稅將取消
房改房超額所得稅一直是阻礙房改房上市的最大原因，同時(shí)房改房的擁有者大多為工薪階層，比較在意這筆錢，使得房改房的上市量一直比較小。所得稅取消后，二手房市場的供應(yīng)量將會(huì)因此增大
韓文龍?jiān)诮邮懿稍L時(shí)介紹，杭州市的房改房超額所得稅將在4月1日取消。
房改房包括全產(chǎn)權(quán)房改房、部分產(chǎn)權(quán)房改房和可上市交易房改房。按照國家有關(guān)房改政策，交納了購買單位出售公有住房(包括集資房)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房款而購買的公有住房稱為全產(chǎn)權(quán)房改房；交納了成本價(jià)購房款,購買了單位出售公有住房(包括集資房)部分產(chǎn)權(quán)的房屋稱為部分產(chǎn)權(quán)房改房；取得《城市房屋所有權(quán)證》并交納了土地收益金的全產(chǎn)權(quán)房改房稱為可上市交易房改房。
韓文龍介紹，現(xiàn)在杭州房改房超額所得稅是這樣征收的：房改房二次交易價(jià)格超過成本價(jià)的1.3—1.6倍部分。征稅25%，1.6倍以上則征收50%，這也就是說，1套成本價(jià)為40萬元的房改房若以90萬元的市場價(jià)出售，則要征收房改房所得稅為：（1.6-1.3）×40×25%+(90-40×1.6)×50%=16萬元，這對(duì)于房改房所有者而言是一比比較大的數(shù)目，一般市場規(guī)則是買賣雙方來共同承擔(dān)這筆費(fèi)用。取消了房改房所得稅以后，房改房房源將會(huì)放量上市，有利于緩解供求矛盾。
趙杭生分析，房改房超額所得稅一直是阻礙房改房上市的最大原因，同時(shí)房改房的擁有者大多為工薪階層，比較在意這筆錢，使得房改房的上市量一直比較小。所得稅取消后，二手房市場的供應(yīng)量將會(huì)因此增大。然而，房改房與其他的二手房也存在層面上的差異：房改房一般都是在1999年以前建成的，品質(zhì)、配套設(shè)施和使用價(jià)值和其他小區(qū)相比差一些；但是房改房也有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：地段好，價(jià)格相對(duì)同類樓盤低，因此也會(huì)有一定的市場，這對(duì)引導(dǎo)需求、平衡供求矛盾也會(huì)起到積極的作用。
(鄧 旭)
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