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訪談關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格
溫家寶總理在《政府工作報告》中說，保持價格總水平基本穩(wěn)定。努力保持糧食等主要農(nóng)產(chǎn)品價格在合理水平上基本穩(wěn)定，重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲，把握好公共產(chǎn)品和服務(wù)價格調(diào)整的時
機和力度。加強市場和價格監(jiān)管，堅決制止哄抬物價行為。
“保持房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，不僅是重要的經(jīng)濟(jì)問題，也是十分重要的政治問題、社會問題，作為相關(guān)的政府部門，我們身負(fù)重任。”溫家寶總理的《政府工作報告》對房地產(chǎn)市場提出明確要求，在結(jié)合上海實際進(jìn)行貫徹時，上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天態(tài)度堅定。他表示，上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，“直接影響到全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的全局，直接影響到上海的可持續(xù)發(fā)展，直接影響到廣大老百姓的切身利益，直接影響到上海在國內(nèi)國際的良好形象。”
調(diào)控是一以貫之的重要工作
“其實，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是我們政府部門一以貫之的重要工作�！辈逃旄嬖V記者，1996年下半年開始，受多種內(nèi)外因素的影響，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了消費需求嚴(yán)重不足、空置房大量增加的情況�！爱�(dāng)時，我們就采取了一系列政策措施，包括‘搭橋’、降低稅費等，刺激消費、啟動市場�！贝撕螅叽胧╅_始見效，市場逐漸回升。
“但從2002年起，出現(xiàn)了市場需求過熱、房價上漲過快的勢頭。2003年，上海商品房平均單價達(dá)5118元，成為全國第一。2004年漲幅同比雖有回落，卻仍達(dá)到了15．8％�！睘榇耍虾＝鼉赡陱墓┬鑳煞矫骊懤m(xù)采取了許多調(diào)控措施，力求控制市場過熱的勢頭。
但蔡育天也不否認(rèn)，目前上海房地產(chǎn)市場仍存在一些問題：一是求大于供的局面沒有根本扭轉(zhuǎn)。去年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積之比為1∶1．1，今年1—2月這一數(shù)字上升為1∶1．2，一些中心區(qū)甚至達(dá)到1∶1．5。二是價格漲幅仍然過大，去年達(dá)15．8％，今年1—2月又累計上漲了3．2％。三是供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出。去年增加了700多萬平方米的配套商品房，但中低價位的普通商品住房只占預(yù)售登記總面積的57％。四是市場秩序需要進(jìn)一步整頓。主要表現(xiàn)在投資、投機性購房的比重較大，以及小部分開發(fā)商和中介企業(yè)利用虛假合同進(jìn)行虛擬交易、囤積居奇、哄抬房價。
“我們必須加強調(diào)控�！辈逃旄嬖V記者，有人認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場化程度高，市場機制會自動調(diào)整，政府不需要調(diào)控———“這種認(rèn)識是錯誤的�，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理論與實踐都證明，市場機制和政府調(diào)控是相輔相成、不可或缺的，市場機制本身的缺陷，負(fù)面的、不健康的因素，都要通過政府調(diào)控來糾正、解決。而且，現(xiàn)在上海的房市已成為老百姓普遍關(guān)注的最重要的民生問題，從切實維護(hù)好老百姓的利益出發(fā)，也必須加強調(diào)控。”
“三個為主”原則滿足百姓需求
對于如何調(diào)控上海房地產(chǎn)市場，蔡育天明確表示，堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的“三個為主”原則，“這是上海市委、市政府針對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢，經(jīng)過認(rèn)真研究提出的�！�
今年上海力求實現(xiàn)全年商品住房市場基本平衡、供略大于求的目標(biāo)。全年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房3000萬平方米以上。其中兩個“1000萬”尤為令人注目，那就是建設(shè)1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米普通商品房，實現(xiàn)可預(yù)售2000萬平方米。
“這兩個‘1000萬’都將實行政府‘控地價、控房價’，但前者房價是根據(jù)成本加微利原則確定的，優(yōu)先定向供應(yīng)給軌道交通、世博會園區(qū)和經(jīng)政府認(rèn)定的舊區(qū)改造地塊動遷居民。后者按土地招標(biāo)的市場底價確定地價，從而使房價低于周邊市場價格，主要供應(yīng)給沒有享受過房改政策或沒有買過房的本市居民�！庇貌逃斓脑拋碚f，這兩個“1000萬”就是“通過市場機制運作的、上海特色的經(jīng)濟(jì)適用房”。
有了這兩個“1000萬”，今年上海以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應(yīng)就將占到供應(yīng)總量的65％�！澳壳拔覀円崖鋵嵙艘�(guī)劃選址，正在抓緊前期工作，以盡快開工�！�
“與此同時，我們將進(jìn)一步完善住房保障體系，滿足基本居住需求�！笨傮w考慮是根據(jù)不同家庭的實際情況，分層次解決好。
他解釋道，對于“雙困”家庭，擴大廉租住房受益面，今年可能超出預(yù)定的1．8萬戶。對于“雙困”線以上但居住困難的家庭，采取3種方式：第一，保持公有住戶低租金政策；第二，推行舊公房成套化改造后出售，讓這些家庭也享受一次舊公房出售政策的優(yōu)惠；第三，推進(jìn)舊小區(qū)“平改坡”綜合改造，今年將完成改造40個小區(qū)400萬平方米。
同時，對有購房愿望但購買能力不強的一般中低收入家庭，放寬購房貼息政策享受條件。對無力買房且經(jīng)濟(jì)條件較差、希望租住低租金住房的家庭，建立面向低收入家庭的住房租賃新機制。
導(dǎo)向性微調(diào)避免“大起大落”
在滿足普通百姓改善居住條件的同時，對各種擾亂市場的違法違規(guī)行為，上海也將嚴(yán)厲打擊，以切實維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。對于投資、投機性購房比重較大的問題，蔡育天提出：“要打‘組合拳’，綜合運用財稅、金融、法律和必要的行政手段，滿足消費、規(guī)范投資、抑制投機�！�
調(diào)控房地產(chǎn)市場，地方政府的手段主要有土地供應(yīng)、開發(fā)結(jié)構(gòu)、交易規(guī)則、財稅、金融5種手段，而后兩種調(diào)控空間有限。前兩年，上海主要在土地供應(yīng)、開發(fā)結(jié)構(gòu)、交易規(guī)則等環(huán)節(jié)加強了調(diào)控，但力度還不夠。最近，市委、市政府經(jīng)過慎重研究，決定在地方政府有限的空間里運用財稅、金融手段進(jìn)行調(diào)控。在財稅方面，主要對居住不滿一年的商品住房出售，增值部分征收5．55％的營業(yè)稅及附加。在金融方面，借央行調(diào)整房貸政策的時機，加強個人住房貸款管理，如提高同一借款人購第二套房的首付比例、上浮購第三套房的貸款利率；對貸款購房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，不再提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。
“這些政策措施，總體上是導(dǎo)向性的微調(diào)，不是下猛藥�！辈逃焯寡�，“我們希望通過這些導(dǎo)向性的微調(diào)措施，能夠消除房地產(chǎn)市場的一些不健康因素，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。我們不希望看到市場大起大落，因為市場大落對上海的經(jīng)濟(jì)以及老百姓的利益損害太大了，這個代價我們付不起�！�
“今年我們對房價有個初步目標(biāo)，就是保持平穩(wěn)，漲幅明顯低于去年�！彪m然壓力不小，但蔡育天表示“很有信心”。
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