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尖端產(chǎn)品供應(yīng)鏈日趨完善，豪客迎來(lái)?yè)Q房潮
二手豪宅加速流轉(zhuǎn)
與關(guān)內(nèi)外豪宅產(chǎn)品遍地開(kāi)花的大勢(shì)相對(duì)應(yīng)，較早開(kāi)發(fā)的深圳豪宅正逐步轉(zhuǎn)向三級(jí)市場(chǎng)，原有的豪客正引領(lǐng)一股尖端物業(yè)換房
潮。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年深圳關(guān)內(nèi)二手豪宅普遍升值超過(guò)了10%，不少豪宅片區(qū)高層豪宅的升值甚至達(dá)到了30%左右。在投資增值與提高生活品質(zhì)這兩種需求的刺激下，深圳的二手豪宅開(kāi)始加速流轉(zhuǎn)。
二手豪宅交投活躍
率先感觸到二手豪宅流轉(zhuǎn)趨勢(shì)的是中介公司。從泛城租售網(wǎng)各地鋪的統(tǒng)計(jì)看，今年豪宅市場(chǎng)交投最為活躍，福田中心區(qū)、香蜜湖片區(qū)以及南山華僑城片區(qū)的豪宅漲幅較大，而羅湖和南山其它片區(qū)的高檔物業(yè)也有微量增長(zhǎng)，成交樓盤主要有東�；▓@、中旅國(guó)際公館、黃埔雅苑、錦繡花園、中旅廣場(chǎng)、波托菲諾等。
價(jià)格方面，當(dāng)年售價(jià)每平方米約1.2至1.5萬(wàn)元的純水岸一期Townhouse，現(xiàn)在已經(jīng)普遍漲至每平方米2.5萬(wàn)元了。水榭花都、熙園以及蘭溪谷等新一代豪宅在三級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià)也遠(yuǎn)高于原來(lái)的銷售價(jià)。在瑞河耶納，一套約650萬(wàn)元的房產(chǎn)，半年時(shí)間，出手價(jià)格已經(jīng)飆升到了720萬(wàn)元。中原地產(chǎn)相關(guān)人士分析認(rèn)為，2005年是深圳豪宅的一個(gè)分水嶺，產(chǎn)品供應(yīng)面大，品質(zhì)提升的跨度大，銷售價(jià)格也拉開(kāi)了檔次，這說(shuō)明豪宅的產(chǎn)品供應(yīng)鏈已經(jīng)開(kāi)始完善起來(lái)，這是豪宅流轉(zhuǎn)與投資加速的深層原因。
豪宅轉(zhuǎn)手的價(jià)格越高，中介獲得的利潤(rùn)也越高。于是，2005年年初，泛城租售網(wǎng)宣稱要在年內(nèi)增開(kāi)20家地鋪主攻二手豪宅。隨后不久，世聯(lián)地產(chǎn)旗下的世聯(lián)行發(fā)布消息稱，年內(nèi)將在深圳至少增開(kāi)10家豪宅分行，總分行數(shù)量將達(dá)到20家。中介搶灘豪宅地鋪，從側(cè)面表現(xiàn)了今年豪宅市場(chǎng)的熱度。
豪宅產(chǎn)品升級(jí)換代
按照樓市發(fā)展的一般規(guī)律，三至五年即可能有一波換房潮，然而深圳的豪宅住客卻似乎反應(yīng)遲緩得多。泛城租售網(wǎng)相關(guān)人士說(shuō)，深圳目前已落成的6000萬(wàn)平方米的商品房中，已建成豪宅的比重不足3%，和國(guó)際成熟住宅市場(chǎng)5%至10%的比重還有一些差距，產(chǎn)品稀缺，自然流轉(zhuǎn)就少了。
然而，情況在2005年發(fā)生了巨變。質(zhì)變首先來(lái)自產(chǎn)品的供應(yīng)量。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，未來(lái)兩年內(nèi)深圳豪宅的供應(yīng)量將超過(guò)237萬(wàn)平方米，按照豪宅平均每套面積180-200平方米計(jì)算，其整體套數(shù)將在1.2萬(wàn)套-1.3萬(wàn)套之間，而且大部分都會(huì)在今年推向市場(chǎng)，其中關(guān)外有振業(yè)城、招商龍崗項(xiàng)目、中海育馬場(chǎng)、尖崗山項(xiàng)目、觀瀾湖高爾夫大宅等項(xiàng)目，占了絕大多數(shù)，關(guān)內(nèi)香蜜湖、紅樹(shù)灣等地約有10個(gè)豪宅項(xiàng)目，其中香蜜湖及紅樹(shù)灣每個(gè)片區(qū)所能提供的貨源都超過(guò)了2000套。產(chǎn)品供應(yīng)量的放大，給了豪客換房的選擇余地。
質(zhì)變還體現(xiàn)在產(chǎn)品線上。2003年，人們談?wù)摰倪�是類似金域藍(lán)灣每套總價(jià)在90萬(wàn)元左右的準(zhǔn)豪宅、類似嘉里雅頌居每套總價(jià)在135萬(wàn)元左右的標(biāo)準(zhǔn)豪宅以及類似名商園高爾夫別墅每套總價(jià)在265萬(wàn)以上的超級(jí)豪宅。2005年，深圳豪宅銷售價(jià)格將實(shí)現(xiàn)大跨越，有大量每平方米1萬(wàn)元左右的豪宅，如高山花園、振業(yè)城等，也有每平方米2萬(wàn)元左右的豪宅，如中海的“香蜜湖一號(hào)”等，也有每平方米3萬(wàn)元左右的豪宅，如百仕達(dá)的紅樹(shù)西岸、萬(wàn)科的17英里等，更有華僑城均價(jià)每平方米突破5萬(wàn)元的波托菲諾純水岸。豪宅的檔次已經(jīng)拉開(kāi)，豪宅的保值增值功能已經(jīng)體現(xiàn)，這給了豪客換房的激情與沖動(dòng)。
深港互動(dòng)投資風(fēng)行
2005年，豪客的換房很大程度上是因?yàn)橥顿Y的風(fēng)行。往年，深圳的豪宅大多用于出售，居住者為海歸派、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高層管理者及其他高收入者，多數(shù)用于自住。而隨著深港融合的加快，港人的豪宅投資理念勢(shì)必影響深圳人。
自1997年亞洲金融風(fēng)暴后，香港樓市一直受到疲弱的本地消費(fèi)、持續(xù)通縮和不斷上升的失業(yè)率的困擾，私人住宅物業(yè)價(jià)格大幅下滑。然而，2002年后，樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇，2004年豪宅市場(chǎng)甚至普遍升值36%。在這種背景下，已經(jīng)有不少港資進(jìn)入深圳豪宅市場(chǎng)，自住型豪客換房以及投資型豪客炒房的加速苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)�！昂勒煌谝话愕淖≌�(xiàng)目，除了自住功能之外，豪宅產(chǎn)品更是一種保值、投資工具，沒(méi)有價(jià)格的天花板，不會(huì)封頂�！鄙钲谥性偨�(jīng)理李耀智的話可以說(shuō)是這股豪宅風(fēng)潮的最佳注腳。
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