中國房地產市場積弊甚多，因此，解決問題必須多管齊下，進行系統性的治理。單純由某一個部門通過部門規(guī)章規(guī)范房地產市場，難以收到實效。筆者建議，國務院可以設立“房地產統籌委員會”，作為臨時機構直接向總理負責。該委員會通過系統化的綜合治理，從根本上扭轉我國房地產市場中出現的問題。只有實現城市規(guī)劃的民主化
、房地產開發(fā)的市場化、政府監(jiān)管的中立化，中國的房地產市場才能步入正軌。
中國的房地產業(yè)在經歷了一系列的波折之后，終于迎來了又一個黃金期。 2005
年開春，全國各大中城市房價持續(xù)走高，中部一些欠發(fā)達地區(qū)，房地產價格在經過了漫長的徘徊等待之后，也迎來了購銷兩旺的勢頭。中國的房地產市場似乎步入了快速增長的階段。
然而，在房地產市場繁榮的背后，存在著深刻的危機，中國的房地產市場從來沒有像現在這樣充滿著泡沫。
首先，中國房地產市場屬于典型的“寅吃卯糧”，國家在一次性征收房地產開發(fā)和施工的各項稅費之后，房地產后續(xù)經營活動所得利潤幾乎完全歸投資者所有。而按照我國房地產管理法、土地管理法和其他法律規(guī)定，土地使用權出讓期限一般為
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年。這就意味著，從現在開始，各地政府大量出讓的土地將會在一次性獲得出讓金，用于彌補地方財政支出之后，在相當長的時間內不能再從土地收益中獲取利益，這種法律的剛性約束，決定了地方政府批準的房地產開發(fā)項目，絕大多數都屬于短期項目，具有明顯的投機性。如果不進行全國統一的強制規(guī)劃，那么，中國在未來
50 到 70
年將沒有土地可用。或者說，今后支撐地方政府財政的主要收入來源將會枯竭，地方政府將會陷入嚴重的財政危機。房地產開發(fā)中的虛熱現象，說明我國尚未處理好經濟發(fā)展中眼前利益與長遠利益之間的關系，沒有處理好局部利益和整體利益之間的關系。
其次，在我國房地產開發(fā)過程中，雖然產業(yè)鏈很長，但是，上下游之間，開發(fā)商、承包商、原材料供應商之間沒有形成良性的競爭關系，而是呈現出一種法律地位不平等、信息嚴重不對稱的相互欺詐關系。正是這種不正常的關系，導致處于下游的房產承包商出現了拖欠農民工資的社會問題，也正是這種非競爭的關系，在房地產開發(fā)商與土地出讓人之間出現了大量的權錢交易。這種貌似建立在平等合同關系基礎之上的房地產開發(fā)業(yè)，缺乏市場經濟的最基本要素，不具有充分的競爭性，每一個項目的開發(fā)都伴隨著一系列不公平的交易產生�？梢哉f，中國的房地產行業(yè)成為了當今中國許多社會問題產生的溫床。
第三，在我國土地十分緊張的情況下，少數地方政府盲目儲備土地，人為地造成了土地市場的供應緊張。這種政府參與炒作房地產市場的做法，完全背離了政府的職能，違反了國家現行法律規(guī)定。但令人感到奇怪的是，許多地方政府恰恰是打著解決城市居民住房困難的幌子，強迫城市居民拆遷。這種缺乏最起碼政治倫理的行為，居然能夠在某些城市暢通無阻，其根源就在于政府的權力缺乏民主約束，老百姓的利益得不到根本保證。
第四，在城市規(guī)劃過程中，不少地方政府貪大求洋，在調整城市整體布局時過分依賴外資企業(yè)，為了吸引外資，甚至不惜直接或者變相減免國家的稅收，造成了國家財產大量流失。更有甚者，少數政府官員完全不顧城市規(guī)劃的科學性和穩(wěn)定性，在部分房地產商的支持下，盲目上馬城市的基礎設施，給市民帶來了沉重的財政負擔。
第五，部分房地產開發(fā)商通過炒作概念，進行虛假的房地產經營活動。現在，許多開發(fā)商為了提高銷售價格，通過廣告和媒體宣傳的方式制造噱頭，騙取公眾的信任，還有一些房地產開發(fā)商通過雇用幫手，人為制造房產搶購風，抬高城市的房價。
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首先，必須重新審視我國房地產市場的主體，最大限度發(fā)揮市場主體的積極性。在我國房地產市場中，有些開發(fā)商屬于政府改制企業(yè)，帶有官商背景；有的則是純粹的民營企業(yè)。可是，真正為了解決居民住房而組建的房地產公司在整個房地產市場中并不處于主導地位。換句話說，那些真正想要解決居民住房困難的企業(yè)在整個房地產市場中寥寥無幾。那些在房地產市場呼風喚雨的大型房地產企業(yè)，帶有明顯的投機色彩。雖然一些地方政府部門組建了福利房的開發(fā)公司，但是這些公司仍然以營利為目的，并沒有從根本上解決城市居民住房難的問題。所以，筆者建議，在條件許可的情況下，可以允許城市的企事業(yè)單位在合法取得的土地上，繼續(xù)興建各類福利住房，國家可以通過法律明確禁止這類福利住房進場交易。必要時，可以鼓勵城市組建住房合作社，通過社員的方式建立具有自救性質的合作社組織，由住房合作社統一籌劃，共同勞動、共同管理，徹底解決城市的住房問題。
第二，理順房地產法律關系，建立科學高效的房地產開發(fā)產業(yè)鏈。目前在我國，土地登記、抵押和房產登記、抵押制度極不科學，登記法律關系和抵押法律關系中當事人的權利義務不平衡，尤其是在房屋登記過程中，行政機關權力過大、收費過高，開發(fā)商的義務較輕，而購房者的責任較大。這樣的法律制度設計，不利于保護消費者，不利于從根本上維護房地產市場的穩(wěn)定。所以，今后在土地出讓、房地產開發(fā)、房屋建設施工、物業(yè)管理等方面，必須重新確立當事人的權利和義務，從根本上消除房地產市場發(fā)展中的權利義務不對等的問題。
第三，應當盡快開征物業(yè)稅，變政府短期的行政行為為長期的可持續(xù)發(fā)展的政府行為。由于我國存在著事實上的政府官員任期制度，所以，有些政府官員為了在自己的任期內盡快出政績，拼命地進行土地開發(fā)，竭澤而漁，導致政府后續(xù)發(fā)展乏力，財政難以為繼。開征物業(yè)稅之后，可以變一次性征收為細水長流，可以保證地方政府財政穩(wěn)定增長，也可以促進房地產市場穩(wěn)步健康發(fā)展。
第四，在城市政府工作報告中，應當對城市的規(guī)劃實施提出明確的要求，應當在每年一次的人大會上，由市長向人大代表匯報城市規(guī)劃的執(zhí)行情況，防止出現城市規(guī)劃隨意變更，國家投資被大量占用，城市居民的財產得不到切實保護的現象發(fā)生。必要時，在城市的規(guī)劃設計經過法定程序批準以后，分發(fā)給城市居民，由城市居民隨時監(jiān)督政府的房地產開發(fā)行為。
第五，要盡快改變現在的政府土地儲備制度，在堅持城市土地國有化的基礎上，對那些尚未進行土地整治和土地開發(fā)的地方，政府規(guī)劃部門應當首先作出整體規(guī)劃，報有權機關批準后，依據規(guī)劃進行長期開發(fā)；對那些已經出讓的土地，政府部門不得隨意以社會公益為目的收回土地使用權。保護土地使用權的穩(wěn)定性，不僅僅在于穩(wěn)定房地產市場秩序，而且還能提高政府的信譽。
第六，在完善土地拍賣制度的同時，應當實行必要的土地開發(fā)限制制度。具體地說，在拍賣價格上，要根據房地產市場的走向，確定合理的拍賣價格。對那些囤積居奇，直接或者變相炒賣地皮的行為，應當嚴厲打擊，防止海外游資撤離金融市場，直接進入房地產領域，沖擊我國大型城市的房地產市場。
第七，在房地產市場發(fā)展到一定階段，應當進行必要的市場細分，應當將房屋開發(fā)、房屋中介、房屋銷售代理適當區(qū)分開來，通過建立相應的規(guī)范市場，改善目前房地產市場中的混亂局面。針對房地產開發(fā)的某些特殊環(huán)節(jié)，政府有關部門可以通過制定更為完善的稅費政策，鼓勵并支持部分房地產交易領域的市場發(fā)育和成長。
第八，強化房地產開發(fā)商的銷售后服務義務，防止開發(fā)商弄虛作假損害消費者的利益。當前我國有家用電器“三包”規(guī)定，但是，在房地產開發(fā)領域卻沒有統一的具有強制力的“三包”規(guī)定。政府有權機關可以在適當的時候，通過廣泛征求開發(fā)商和消費者的意見，盡快制定房屋銷售后服務規(guī)范，從根本上保護消費者的權利不受侵害。
中國的房地產市場積弊眾多，因此，解決問題必須多管齊下，必須進行系統性的治理。如果單純由哪一個部門通過部門規(guī)章規(guī)范房地產市場，恐怕難以收到實效。事實上，中國人民銀行、建設部等有關部委已經先后出臺了十多個規(guī)范房地產市場的規(guī)定，但是，這些規(guī)定難以形成合力，并從根本上解決房地產市場中的問題。所以，筆者建議，國務院應當設立“房地產統籌委員會”，作為臨時機構直接向總理負責。該委員會通過系統化的綜合治理，從根本上扭轉我國房地產市場中出現的問題。在我看來，只有實現城市規(guī)劃的民主化、房地產開發(fā)的市場化、政府監(jiān)管的中立化，中國的房地產市場才能步入正軌。
(作者：中南財經政法大學教授)
特約編輯：廣偉
