中國房地產(chǎn)是否存在泡沫 房價(jià)博弈與盲人摸象
地產(chǎn)是否存在泡沫，房價(jià)是該升還是該降，參與討論的各方各執(zhí)一詞，自說自話，如同盲人摸象。在參與市場討論的各方之中，對房價(jià)影響最大的，是政府、國內(nèi)外炒房資金和地產(chǎn)商及研究者。
筆者認(rèn)為，政府做多，房價(jià)必定大幅向上；政府大幅做空房
價(jià)，對政府不利，經(jīng)濟(jì)增長缺乏火車頭；房價(jià)的小幅調(diào)控亦有技巧。但如果聽之任之，最后只會套牢除游資外的所有參與者。
底牌
從政府的角度看，政府如果想讓房價(jià)上漲，可以采取收緊“地根”、提高土地價(jià)格、降低銀行存貸款利率、抬高業(yè)主購房貸款門檻、讓人民幣持續(xù)升值、減少經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量、縮減銀行對開發(fā)商的貸款，以及其他增加開發(fā)商成本的辦法。反之，則可以采取相反的辦法。
2004年上半年政府實(shí)施宏觀調(diào)控以來，一方面將開發(fā)商自有資金比例提高，另一方面縮減銀行貸款，后來又收緊“地根”，再微微上調(diào)利率，這一系列政策，不可能將高位的房價(jià)打下來。
政府推高或打壓房價(jià)，一定是以不引發(fā)社會問題，不導(dǎo)致金融風(fēng)波，不引起中國經(jīng)濟(jì)的大起大落為底線。
只要市場環(huán)境允許，地產(chǎn)商一般不會主動調(diào)低房價(jià)。利益驅(qū)駛地產(chǎn)商擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，提高房價(jià)。他們可以制造各種題材和概念來使房價(jià)持續(xù)走高，并在銷售時(shí)制造繁榮的假象。地產(chǎn)商一方面充分利用了信息不對稱掙大錢，另一方面，他們還可以通過業(yè)界的整體力量，通過同媒體的關(guān)系制造輿論，來影響政府決策。比如去年政府在房地產(chǎn)政策方面的反復(fù)，就是一些大地產(chǎn)商作用的結(jié)果。在中國，地產(chǎn)商對市場、傳媒和政策的影響不可低估。
他們的底牌是，做房地產(chǎn)還有錢可賺，再就是不引爆銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
海外游資，特別是那些坐擁數(shù)百億美元的基金，無孔不入，尤其擅長制造輿論，甚至調(diào)動國外政要。他們慣常的做法是大規(guī)模炒作，跨市套利。他們可以同時(shí)在期市、匯市、股市、樓市操作，并同時(shí)在中國香港、上海、深圳股市及其他大城市樓市炒作，同時(shí)炒作中國股指期貨。他們可以在一個(gè)市場受損，而在另外的市場上大掙其錢。他們正同國內(nèi)游資一起，推高上海房價(jià)。在房價(jià)上漲方面，他們與房地產(chǎn)商的利益一致。游資的性質(zhì)，決定了他們的底牌是，可以通過大幅度推高或打低樓價(jià)，大幅打低股指或股指期貨，引爆銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，影響政府的決策。
在這場博弈游戲中，銀行比較被動。他們可以通過加大貸款力度或提高貸款門檻來參與市場，控制自己的風(fēng)險(xiǎn)，取得利潤。但根據(jù)世界各國的經(jīng)驗(yàn)，一旦房產(chǎn)大幅貶值，銀行注定要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。銀行的底牌是房產(chǎn)抵押和貸款安全。
從目前參與博弈的各方來看，主要是政府與中外游資之間的博弈，但是這一博弈牽扯到各方。一旦某方利益受損較大，那么他們就會自動參與進(jìn)來，并且出現(xiàn)從暗中使勁向明里叫板的轉(zhuǎn)變。
抉擇
其實(shí)現(xiàn)在的市場形勢已經(jīng)很明朗，房價(jià)走勢關(guān)鍵取決于政府。那么政府會如何出牌呢？
筆者認(rèn)為，政府可以有四個(gè)選擇：
第一，順應(yīng)國際游資，選擇人民幣升值。這里有兩種方法，一步到位或逐步溫和升值。一步到位升值，國際游資立馬套利走人。樓市跌，股市跌，但都跌不太深。當(dāng)然，如果房價(jià)跌勢時(shí)間較長，幅度控制不好，那么樓市就有可能陡然轉(zhuǎn)勢，形成類似于車市的狀況。到那時(shí)，本輪經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)就全部關(guān)閉了，中國經(jīng)濟(jì)將陷入一個(gè)低谷，重新出現(xiàn)通縮。
如果逐步溫和升值，海外游資將愈來愈多地涌入中國。因此，可以肯定地說，政府不會這樣出牌。
第二，政府采取其他辦法打壓樓市價(jià)格。比如再度升息，擴(kuò)大土地供應(yīng)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，放寬經(jīng)濟(jì)適用房購房限制，放寬單位建房、集資建房、個(gè)人建房限制。但這類辦法亦有局限，一是對游資比較集中的高檔房影響較小，二是較難把握房價(jià)的下跌幅度，做到既適當(dāng)打壓房價(jià)，又不致關(guān)閉經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)。
在此情況下，游資會選擇兩種辦法應(yīng)對，一是你打壓你的中低價(jià)房，我拉我的高價(jià)房。二是順勢大幅打低房價(jià)，將火燒到銀行房貸，逼政府出利好政策。這是一種玩命的做法，游資自己首先會虧損，待政府出臺利好后，博弈仍將持續(xù)。這種對局一時(shí)分不出勝負(fù)。另外，中低價(jià)房能否打壓下來，還得看地產(chǎn)商的選擇。從利益 的角度看，地產(chǎn)商一開始會死扛，直到政府再度出臺利空政策。
如果政府選擇連續(xù)升息的話，游資既可以大幅打低房價(jià)，將火燒向銀行，又可以大幅打壓股市。
第三，政府可以選擇其他方法推高房價(jià)。但這樣的結(jié)果，游資仍可以從房價(jià)上漲中得利。如果房價(jià)長期上漲，幅度過大，就會將問題積壓下來，直到最后的總爆發(fā)。這一辦法對游資和地產(chǎn)商合算，對政府而言，這種選擇較為不利，社會輿論會給政府造成不少負(fù)面影響。
所以，政府不會輕易選擇這種政策，特別是那種使房價(jià)快速上揚(yáng)的政策。
第四，政府可以選擇讓樓市在高位小幅盤整的辦法，漲小，跌亦小。這樣既不至于關(guān)閉經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)，又不至于掉進(jìn)游資所設(shè)下的局。但游資們肯定還會借助大家相信人民幣升值的時(shí)候，選擇時(shí)機(jī)推高房價(jià)。另外，政府在信息、決策等方面的滯后性，決定了政府的反應(yīng)總是滯后于市場。因此，政府和游資之間還會有背水一戰(zhàn)。
所以，政府要么讓游資立即獲利出局，要么選擇高位橫盤，小幅上漲或小幅下跌，將大戰(zhàn)時(shí)間拖后�；蛘咭揽繒r(shí)間的力量，逼游資出局。這雖為一著險(xiǎn)棋，但卻是政府最好的選擇。以靜制動，靜觀其變。
而從游資豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)看，他們不會大幅度虧損離開。故而仍會繼續(xù)拉高房價(jià)，在此情況下，開發(fā)商會利用信息優(yōu)勢小幅推高房價(jià)，政府想達(dá)成的穩(wěn)定局面依然面臨挑戰(zhàn)。
一旦當(dāng)房價(jià)拉高到超出大家容忍的范圍時(shí)，政府就會打出人民幣匯率以外的組合拳來打壓樓市，房價(jià)就在這種游資和地產(chǎn)商做多、政府做空中向下。只要幅度不太大就是一個(gè)較好的結(jié)果。如果政府出臺的政策較為激烈，引發(fā)樓市大幅向上或大幅向下的話，結(jié)果都會是災(zāi)難。
特約編輯：廣偉
