中國房價合理嗎：對比國外城市真實房價一覽
國外城市的真實房價 -大家對比看看就知道中國現(xiàn)在的房價到什么水平了
一 韓國
目前漢城的房價在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，價格為1.5億至2.5億韓元(相當于人民幣100萬至165萬，呵呵，與上海北京差不多)，(但是他們認為一名普通的國家
公務員要購置這樣一套住宅，需要工作15年至18年，太貴了。)
漢城寸土寸金，在市中心的明洞一帶，一塊足球場大小的土地，價值高達10億美元。再加上漢城市開發(fā)余地有限，使得不動產投機商經常興風作浪。(跟中國一樣)
韓國政府規(guī)定，一戶只能擁有一處住宅。(但是中國有些沒德的所謂的經濟學家現(xiàn)在還在鼓吹富人應該買第二套房子租給窮人住，不知是何居心)但許多富豪利用不正當手段，購置多處住宅，進行不動產投機，致使當局今天抓了一批不動產投機者，明天又會冒出另一批。(我們ZF是不是太忙了，沒時間打擊這種不正常行動呢)
二 美國
應該注意的是，由于中美之間的住宅條件和定價方法的差異，中國和美國的房價很難進行直接的比較。首先，美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別,絕大部分美國住宅是2-3層的樓房，附帶子、車庫，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場地也并不算稀奇。相當于中國的高級別墅和聯(lián)體別墅。美國房產商所經營的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90%以上，用中國話說是大房型為主。且是裝修房，基本與中國的豪裝相仿。所以其房價應和中國的高檔裝修房進行比較。
美國資料都以每單元住宅來統(tǒng)計房價，而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格并不能正確反應中美之間的房價水平差異，因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。美國住宅多數(shù)集中在120-300平米左右，目前均面積約220平米。折算成和中國一致的每平米單價不足1100美元，和大漲后的中國一線城市市區(qū)裝修房價位基本相當。中國長三角某些城區(qū)甚至有超出的跡象。
更重要的是美國房地產商規(guī)范運用的住宅建筑面積(Square
footage)概念不同于中國的“建筑面積”，使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計上公布的面積為基礎推算的單價，美國住宅面積數(shù)據(jù)相對低估，其測量方法下的單元住宅單價需要打折。中國住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶，一小區(qū)幾百來戶，建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積瘀-80%左右。中國扎堆的住宅和美國人目前崇尚的居住品味大相徑庭。不但單體住宅沒有公用面積一項的干擾，且住宅內很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因為其計算的原則是完工面積(Finished
footage)，必須是經過建筑材料如木板、地毯之類鋪設后的地面和樓面，因此，一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。按建筑行業(yè)的指導，室內層高低于5
英尺的部分不再計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積部剎患�。当然，其墙体仍蕢Θ筑面积的一部粪崿而木板氛n韉淖≌淥嫉謀壤淺Ｉ佟?/p>
美國物產稅(property
taxes，不是中國的物業(yè)費)是中國房價中不含的一個價格因素。美國物產稅的征收比較復雜，根據(jù)市場房價征收，所以房價漲稅亦漲，且不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，自住住宅征收物業(yè)稅較低，每年相當于房價的1.1%左右，更多的是市場調節(jié)的一個方式對房價沒有大的影響。中國的購房雖沒有物產稅，但需一次性支付的稅費約1.5%，且由于中國住宅只有70年的居住權，相當于年折舊率1.4%，而美國人納稅之后享有對住宅的永久的所有權。這樣綜合推算，物業(yè)稅對中美之間的比較影響可以抵消。
從以上比較得出，中美房價考慮住房質量、環(huán)境、實際使用面積因素后，再加人民幣實際購買力折算因子，則不難發(fā)現(xiàn)，相對于美國住宅中國的房價實際值偏高，中國部分熱點城市房價已趕上并超過美國住宅主要市場的住宅價格。
美國目前年住房需求量基本穩(wěn)定在120萬套左右，過去10年住宅開工每年在110-150萬套。如果按每套面積220平米，價格24萬美元，按年供應150萬套計算，則住宅開工面積為33000萬平米，市場的總容量達到3600億美元。中國僅上海一地的2003年竣工面積就相當于全美國的7.5%，而開工面積應相當于美國的10%以上。
但在這種房價持續(xù)上漲的情況下，美國已經在為房價的高而擔心，美聯(lián)儲利率的調高也可以說是一種必要的調控措施。一些房價沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經濟學家稱之為泡沫區(qū)。而在中國，10-20倍于戶均收入的高增長房價仍在和房價是否合理、是否會繼續(xù)走高的爭論一起繼續(xù)相持著。
三 東京
現(xiàn)在在東京市中心，相當于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘范 圍內，買一套新造的公寓單元，40樓的高層，實用面積80平米，兩間
朝南，帶停車位，不過3千萬日元，要算建筑面積也在100平米左右， 合人民幣225萬，按建筑面積算，每平米2.25萬人民幣。
人家日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生和廚房，還有中央空調和地板暖 氣，所有材料都是無毒標準，浴缸是帶按摩，浴室?guī)Э照{，浴缸旁邊還
免費送液晶電視一個；廚房也是帶全自動洗碗和烘干機的，加15萬日元 再配個雙開門大冰箱，廚房下水道口帶自動垃圾干燥處理器，出水口配
礦化飲水裝置；等等設備一應俱全。 不需要你動一個手指頭，就能立刻住上舒適寫意的新房。
一哥們回上海結婚，買房，靜安區(qū)邊緣，現(xiàn)在買1萬6千/平米還要排隊等。 好不容易買了房還是毛坯的，然后裝修，想和日本水平看齊是不可能的，
光是熱水管熱水器的費用就化了上萬，其他的費用更加數(shù)不清道不明， 一次裝修10幾萬化掉，還覺得非常不滿意。
年底就要搬進去了，可是錢已經化得7788了，說起來，98平米的房間， 實際得房率相當?shù)�，還被開發(fā)商把陽臺算了進去(東京的房子不算陽臺，
而且陽臺是轉角大陽臺，10多平)。也就是70多點的房間，化了近一百八十萬還不如品川的房子。
我替他一算，單價已經是直逼東京了。而且是化了錢沒得到應有的產品。 標準的價不廉物不美。
四 英國
英國的領土面積小于四川，而人口8千萬，比四川略多一點，因此人口密度大于四川省。而英國的房價，普通地區(qū)為200英鎊/m2，而倫敦地區(qū)的房價要貴一些，約合300～600英鎊/m2,一處480m2的房產售價為17萬英鎊，因此英國的一般地區(qū)普通住宅售價約合3000～4000人民幣/m2；倫敦地區(qū)約合5000～10000人民幣/m2。
五 其它
瑞士房價是全世界最高的之一，以價格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區(qū)或風景區(qū)的房價更高約合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民幣/m2，但郊區(qū)的住房要便宜一些(蘇黎世市區(qū)很小)，約為1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民幣/m2，一套100m2的住宅售價為15～20萬瑞士法郎合90～120萬人民幣居多。
這里有幾點需要說明，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬，也就是說一套100m2的住宅相當于其3～6年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人沒有買房的壓力，因此租房的居多。這也是政府及開發(fā)商宣傳的重點之一，即國外的價格也是讓少數(shù)人買房，多數(shù)人租房。殊不知真實的情況是，多數(shù)人寧愿花更多的錢到個人消費上，反正出了情況可以找政府，不像中國人有巨大的買房壓力，這并不是消費觀念的差異。
其次，英國的住房信息不是很齊全，但瑞士的住房信息很好，從了解的信息來看，上述的房價都是帶裝修、家具的價格，并且2000瑞士法郎左右的房子，裝修與家具在我看來都是很不錯的了。另外一點，就是房子的面積問題，曾經有一處標為130m2的房產，打開圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓，細看之下，原來下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽臺、露臺都不計入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內使用面積來計算的，更不用說公攤了，因此國外同樣面積的住房看來比國內要大很多。
另外一點，就是房子的面積問題，曾經有一處標為130m2的房產，打開圖片上出現(xiàn)的卻是一棟小樓，細看之下，原來下面一層是地下室，頂上一層是閣樓，因此都不計入房屋面積。而且所有房屋信息中，各種陽臺、露臺都不計入房屋面積，而且房屋的面積是按戶內使用面積來計算的，更不用說公攤了，因此國外同樣面積的住房看來比國內要大很多
最后一點，就是同兄長聊天時，他現(xiàn)居瑞士，問起瑞士的車價，他說了解很少，說了很多車型都不了解，最后他自己提到PASSAT，說只知道這一款，我忙問在瑞士的售價，答為20000瑞士法郎，前年的匯率合人民幣11萬，現(xiàn)在的匯率要12萬多。PASSAT還是政府與經銷商宣傳的與國際價格相差最小的，甚至號稱比在歐洲售價還低的車型，不曾料想?yún)s是這樣的情況。
特約編輯：廣偉
