地方政府左右房價
開發(fā)商有暴利神話無暴利事實(shí)
年末歲首的時候，盤點(diǎn)總結(jié)去歲之經(jīng)驗(yàn)得失，放眼前瞻來年之市場大勢，早成各行慣例。面對2004年房價居高不下、泡沫過熱的種種質(zhì)疑，建設(shè)部部長汪光燾日前表示，2005年我國將采取措施，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。盡管如此，房地產(chǎn)
開發(fā)商卻仍然一致看好來年，言必稱上漲。姑且不論對房地產(chǎn)存在暴利和泡沫的批評是否合理，但可以肯定的是，房地產(chǎn)市場正如當(dāng)年的證券市場，一樣的浮躁，一樣的浮華，而且，盈利模式一樣的簡單和雷同。不一樣的是，房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)不會出現(xiàn)股票市場所面臨的起起落落，因?yàn)榈胤秸畬Ψ康禺a(chǎn)市場的調(diào)控力度，遠(yuǎn)甚于政府對股票市場的宏觀干預(yù)。
許多人都懷疑，在中國是不是真的存在所謂的房地產(chǎn)市場。所謂市場，買賣的人來來往往，交易的貨來自南北西東。我們的房地產(chǎn)市場呢？居民由于面臨戶口問題以及因此而導(dǎo)致的住房貸款問題、社會保障問題、下一代教育問題，實(shí)際上不是自主流動的商客。土地的一級市場由政府壟斷，二級市場交易嚴(yán)格禁止，賣的房子立在地上又不可能乾坤大挪移。這也算市場嗎？如果勉強(qiáng)算，也是一個割裂的市場，一個區(qū)域性很強(qiáng)的市場，一個要素缺乏流動性的市場。
每當(dāng)看到紛紛攘攘的媒體對房地產(chǎn)市場指點(diǎn)江山、憂國憂民地出臺政策建議的時候，每當(dāng)看到開發(fā)商一百次地重復(fù)那十來?xiàng)l看好未來的理由的時候，就很難不讓人想起沉默不語的地方政府。作為不發(fā)聲音的利益主體，其實(shí)是他們對房地產(chǎn)市場參與最深，對利益格局看得最透。但是誰也聽不到哪個地方政府對轄內(nèi)的房地產(chǎn)市場經(jīng)常發(fā)表評論。準(zhǔn)確地說，又有哪個地方政府會明確表示看空本地房地產(chǎn)市場？但是，一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的興衰沉浮主要取決于地方政府的土地供應(yīng)政策和土地定價政策。政府調(diào)控手段不勝枚舉，茲舉例一二，可能見笑于真正的行家。
政府要拉升房價，首先會減少供地?cái)?shù)量，定價政策上價高者得，輔之以公用設(shè)施規(guī)劃引導(dǎo)，土地價格上升必定會傳導(dǎo)到房價上去。政府要打壓房價，可以大幅度增加土地供應(yīng)，定價政策上可能是價低者得，在供應(yīng)的土地周邊建設(shè)大量廉價的經(jīng)濟(jì)適用房，不愁房價下不來。
如果僅僅是為了調(diào)控市場價格，引導(dǎo)消費(fèi)心理，還有偷梁換柱的一招：需要房價下跌的階段，增加郊區(qū)地塊的供應(yīng)比重，成交價格必定下降；需要房價上升的階段，增加中心城區(qū)地塊的供應(yīng)比重，成交價格必定上升。問題是這種漲跌沒有任何意義，前后就沒有可比性。媒體一度報道杭州的房地產(chǎn)市場平均成交價每平方米暴跌1000元，趕過去一看，價格是跌了，不過去年賣的是城區(qū)的房子多，今年賣的是郊外的房子多。這種價格趨勢簡直是周星馳式的無厘頭搞笑。
地方政府是轄內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢的最大主導(dǎo)因素，但是地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會容忍房價的大幅度下跌。當(dāng)然，在中央的緊箍咒下面，地方大員不可能置烏紗帽于不顧，這就決定了前期的高熱地區(qū)在2005年會降溫，前期不熱的地方可能加熱。
銀行也不吭聲，利益中人，可以理解。但是銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的價格影響基本上是中性的，因?yàn)殂y行對開發(fā)商的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，而對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。由于房地產(chǎn)市場價格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，所以央行、銀監(jiān)會和各銀行都會在供給和需求兩方玩平衡，不會偏向某一方。
開發(fā)商是有暴利神話，無暴利事實(shí)，緊跟地方政府節(jié)奏的一個群體，也是對房地產(chǎn)市場價格走勢有良好期盼，但沒有主導(dǎo)能力的一個群體。如果房地產(chǎn)開發(fā)商真的有暴利，那么房地產(chǎn)價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房價下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開發(fā)甚至破產(chǎn)，但是低價格的房子依然造不出來。
房地產(chǎn)商的暴利神話基于幾個錯誤的假設(shè)：首先假設(shè)自有資金真的都低于30%；其次假設(shè)土地上面的容積率真的很高；再次喜歡關(guān)注項(xiàng)目的總利潤，忽視每年攤薄下來的年利潤率；最后是嚴(yán)重低估土地和直接建設(shè)成本以外的成本。在上海，住宅建設(shè)中每平方米的各種稅費(fèi)加起來一般要超過1000元。其實(shí)，個別房地產(chǎn)公司的暴利神話確實(shí)存在，但是整個房地產(chǎn)行業(yè)的暴利神話并不存在�？匆幌路康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)的佼佼者、上市公司的報表。萬科在2003年和2004年的銷售毛利率分別是22%和30%，天鴻寶業(yè)的銷售毛利率僅在22%左右。棲霞建設(shè)、天房發(fā)展的毛利也都在25%左右。這些公司的銷售凈利率都在10%左右�？v觀上海、深圳的房地產(chǎn)上市公司，毛利率超過30%的寥寥無幾，一般在25%左右。可資對比的是，滬深兩個市場有683家公司的毛利率超過20%，有497家公司(約占全部上市公司1/3)的毛利率超過25%。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的暴利神話確實(shí)言過其實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)商也只能賺取自己的行業(yè)平均利潤，產(chǎn)品價格的走勢嚴(yán)重依賴于上游土地供給的價格走勢。
結(jié)論很清楚，抱怨開發(fā)商暴利的人錯了，指望銀行加息調(diào)控房價的人錯了，地方政府才是控制區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格漲跌的關(guān)鍵因素。但是，除了上級指示，還有什么力量可以制約地方政府呢？或者說，指望房價下跌的購房者有什么辦法可以約束地方政府呢？這種情況下，預(yù)測房地產(chǎn)市場價格的漲跌真是很難，也沒有意義。
特約編輯：廣偉
