宏觀調(diào)控下，緊縮的地根正在觸動(dòng)房?jī)r(jià)神經(jīng)。因?yàn)榻ㄔO(shè)用地日益緊缺，一些開(kāi)發(fā)商不時(shí)放言：這將導(dǎo)致房屋供應(yīng)量下降，直接引發(fā)房?jī)r(jià)“反彈”。財(cái)富之母的“土地神話”真的能續(xù)寫(xiě)房?jī)r(jià)“高歌”嗎？
的確，土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先行指標(biāo)，受政策影響，今年以來(lái)土地供給大幅下降。據(jù)此
，不少市場(chǎng)人士斷言，這意味著土地成本上升、未來(lái)房源供給減少，而老百姓的購(gòu)房需求仍保持高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲便不可避免。然而，這看似合乎邏輯的預(yù)測(cè)忽略了諸多真相。
一問(wèn)：高房?jī)r(jià)真是高地價(jià)惹的禍嗎？
高房?jī)r(jià)是高地價(jià)惹的禍，這似乎毋庸置疑。因?yàn)橥恋爻鲎寱r(shí)一次性繳納的費(fèi)用過(guò)高，導(dǎo)致地價(jià)乃至房?jī)r(jià)剛性上升。但事實(shí)并非如此簡(jiǎn)單，今天的建筑用地是兩年前獲得的，今天的高房?jī)r(jià)是建立在以前的地價(jià)基礎(chǔ)上的，而以前的土地大多是劃撥和協(xié)議出讓的，相對(duì)于今天的高房?jī)r(jià)，地價(jià)不是太貴而是太便宜。即便以現(xiàn)今的地價(jià)計(jì)算，大多數(shù)城市的地價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅。就房地產(chǎn)利潤(rùn)而言，大多數(shù)城市在10%以上，中高檔房產(chǎn)平均利潤(rùn)率更是在30%以上，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)和國(guó)際上5%的平均利潤(rùn)率。
可見(jiàn)，至少在現(xiàn)階段，與其說(shuō)高房?jī)r(jià)是高地價(jià)惹的禍，不如說(shuō)是制度漏洞下過(guò)分投機(jī)惹的禍。從事房地產(chǎn)研究多年的戴海波一針見(jiàn)血地指出：“在一個(gè)充滿投機(jī)的房產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)在商言商的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降價(jià)是老百姓一廂情愿的‘單相思’，所謂高地價(jià)不過(guò)是個(gè)幌子�！�
二問(wèn)：土地供給真的不夠用了嗎？
國(guó)家宏觀調(diào)控政策決定，從5月份起，半年內(nèi)暫停土地審批。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地供應(yīng)量的壓縮導(dǎo)致其日漸走俏，在一地難求的情況下，地價(jià)成本很難降低。而土地成本的提高最終會(huì)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上去，房?jī)r(jià)不高開(kāi)發(fā)商就沒(méi)利潤(rùn)，而開(kāi)發(fā)商是不會(huì)做賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)的。
其實(shí)，這里又有一個(gè)誤區(qū)：控制用地規(guī)模的調(diào)控政策從來(lái)都是將普通商品房建設(shè)用地排除在外的，嚴(yán)控的對(duì)象只是別墅和高檔商品房用地，并不包括普通商品房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房用地。
三問(wèn)：房源供給真的下滑了嗎？
所謂地根緊縮導(dǎo)致房源減少同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有產(chǎn)者刻意透支的利好信息。
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期一般為2年到3年，今年地根、銀根雙縮，開(kāi)工項(xiàng)目會(huì)有所減少，但這要到2006年至2007年才會(huì)體現(xiàn)，而一兩年前開(kāi)工的商品房項(xiàng)目并沒(méi)有多少受調(diào)控影響而停工。所以，所謂宏觀調(diào)控降低房市供給只是遠(yuǎn)期的可能，而非近期的事實(shí)，倒是銀行提高按揭門(mén)檻，降低貸款比例后，普通購(gòu)房人的購(gòu)買(mǎi)力即刻受到了抑制。統(tǒng)計(jì)顯示，2004年，全上海商品住宅供應(yīng)量將與2003年相仿，為2760萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年底實(shí)銷面積在1900萬(wàn)平方米到2000萬(wàn)平方米之間，供略大于求的局面已然呈現(xiàn)，會(huì)有200萬(wàn)平方米到300萬(wàn)平方米的富余房源要延至明年才可能被消化掉，籠統(tǒng)地說(shuō)房源短缺，豈不謬哉？！
由此觀之，所謂“土地神話”并不能必然支撐未來(lái)的房?jī)r(jià)“高歌”，將高房?jī)r(jià)的泡沫建立在地根緊縮政策之上的主意可休矣！(徐壽松)
特約編輯：廣偉
