自今年下半年以來(lái)，上海房?jī)r(jià)一度平緩后，再度快速拉升，至2004年10月，全市商品房預(yù)售均價(jià)已沖高至8187元m2，與去年第4季度相比已上漲了278%。而在上海19個(gè)行政區(qū)域中，竟有14個(gè)區(qū)的漲幅，超過(guò)全市平均水平，只有5個(gè)區(qū)低于全市平均漲幅。其中更有4個(gè)區(qū)，短短10個(gè)月的漲幅，竟不可思議地超過(guò)50%！實(shí)在令人驚愕。而
同樣令人吃驚的是，在這4個(gè)猛漲區(qū)中，漲幅最高的竟不是市中心供應(yīng)最緊缺的行政轄區(qū)，而是已出現(xiàn)供大于求跡象的郊區(qū)嘉定！其10個(gè)月的漲幅竟高達(dá)7544%。（超過(guò)50%漲幅的4區(qū)有黃浦、盧灣、閘北、嘉定）
當(dāng)然，嘉定原有的房?jī)r(jià)低、基數(shù)小，即使上漲同樣的金額，其百分比也會(huì)很高。從上漲實(shí)際金額來(lái)看，顯然是盧灣區(qū)最高。其10個(gè)月竟上漲了6700余元m2。
短期內(nèi)的如此飛漲，其風(fēng)險(xiǎn)程度必然也加大。
從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律來(lái)看，越是供不應(yīng)求，越會(huì)促使價(jià)格的上揚(yáng)；從而越加促使投資、投機(jī)需求的快速增長(zhǎng)。由此，便會(huì)進(jìn)一步加劇供求矛盾，再次促使價(jià)格走高，出現(xiàn)追漲。如今的上海樓市，正處于這樣一輪的市場(chǎng)循環(huán)中。
但當(dāng)這一輪循環(huán)走向極端，其對(duì)需求的的抑制效應(yīng)便開始顯現(xiàn)。而需求的縮量便會(huì)緩和供求矛盾，從而抑制價(jià)格的進(jìn)一步上揚(yáng)。而價(jià)格的受抑，又會(huì)隨之抑制投資投機(jī)需求的增長(zhǎng)。從而，再次影響到供求關(guān)系，最終迫使價(jià)格滯漲，直至回落……
由此，市場(chǎng)便會(huì)進(jìn)入又一輪相反的互相抑制的循環(huán)中，如今上海某些區(qū)域，某些樓盤，已開始進(jìn)入這一輪抑制循環(huán)中。例如，當(dāng)黃浦的房?jī)r(jià)比去年第4季度猛漲了5139%時(shí)，其今年810月的預(yù)售成交量卻比去年第4季度下降了989%。例如，當(dāng)嘉定的房?jī)r(jià)漲幅，創(chuàng)下全市之最時(shí)，其區(qū)域市場(chǎng)的供求關(guān)系也就出現(xiàn)了“1084”的供大于求的逆轉(zhuǎn)……
類似于發(fā)生上述變化，開始出現(xiàn)需求滯“增”或抑制效應(yīng)的區(qū)域，還有虹口、普陀、靜安、楊浦、徐匯、長(zhǎng)寧等區(qū)。當(dāng)全市商品房預(yù)售成交總量增長(zhǎng)2741%時(shí)，而浦西中心城區(qū)9個(gè)區(qū)中，竟有7個(gè)區(qū)出現(xiàn)了程度不同的下降或滯增跡象。而同時(shí)，上述7區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅除徐匯區(qū)外，無(wú)一例外地遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平均漲幅。由此可見(jiàn)，高漲對(duì)于需求的抑制效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。
徐匯、浦東是上海這幾年來(lái)新建商品房中高檔住宅最集中的區(qū)域，也是上海的率先領(lǐng)漲板塊和經(jīng)久不衰的熱點(diǎn)區(qū)域。然而，今年以來(lái)，其優(yōu)勢(shì)地位已開始漸趨削弱。房?jī)r(jià)漲幅已出現(xiàn)明顯回落。當(dāng)上海19個(gè)區(qū)縣中，竟有14個(gè)區(qū)的均價(jià)漲幅超過(guò)全市平均水平時(shí)，而出乎意外的是徐匯、浦東的商品房預(yù)售成交均價(jià)的漲幅，卻低于278%全市平均漲幅。我們看到，除嘉定區(qū)的漲幅異乎尋常地突破70%，而成為一個(gè)特例外，其余超過(guò)全市平均水平的13個(gè)區(qū)縣（包括崇明縣）的漲幅，都在30%多至50%左右。在上述漲幅排行中，徐匯與金山的漲幅相同，并列排行第15名。而浦東則位居第17名，成為倒數(shù)第3，僅高于松江、青浦的漲幅。
從以往遠(yuǎn)高于全市平均水平的領(lǐng)漲區(qū)域，到今年低于全市水平的名落孫山。這本身就是個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象。
這是否由于徐匯、浦東因一度率先領(lǐng)漲而使其原本房?jī)r(jià)過(guò)高，基數(shù)較大，而影響其上漲的百分比？其實(shí)并不盡然。因?yàn)辄S浦、盧灣、靜安等區(qū)的房?jī)r(jià)原本就比徐匯、浦東高得多，但這些區(qū)域今年的房?jī)r(jià)漲幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市水平。
綜上所述，今年上海樓市在調(diào)控之下，呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)，急速升溫的態(tài)勢(shì)。與之同時(shí)，樓市過(guò)熱的負(fù)面效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。在整體供不應(yīng)求，成交量增長(zhǎng)較快的情況下，部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)供大于求和成交縮量或滯漲的現(xiàn)象。這說(shuō)明高漲對(duì)于需求的抑制效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。由此而言，明年上海的樓市將不容樂(lè)觀。
�。ㄗⅲ罕疚乃脭�(shù)據(jù)均來(lái)源于上海房地產(chǎn)交易中心和網(wǎng)上房地產(chǎn)，或根據(jù)上述數(shù)據(jù)整理得出。）
特約編輯：廣偉
