本報(bào)自推出《律師說法》欄目后，受到了讀者極大的關(guān)注，紛紛來電來信咨詢，請(qǐng)律師解答購房中遇到的問題。
案例：
王先生日前來信說：我于2003年7月與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，購買了一套別墅。收房后，我發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)地基下沉、墻壁出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)一米的裂縫等質(zhì)量問題，至今不能真正入住。因
與開發(fā)商不能達(dá)成和解協(xié)議，起訴到法院，主張我的預(yù)期可得租金損失10萬元，支付違約金8萬元。
訴訟中，我發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商于2002年3月1日將其開發(fā)項(xiàng)目的該宗地全部及地上在建工程全部設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國工商銀行北京市某支行。2003年10月9日，前述抵押登記被注銷。但是，該開發(fā)商在與我簽訂合同時(shí)，并未將這一事實(shí)告知我，而是隱瞞了此事實(shí)，使我在不知情的情況下與其簽訂了商品房買賣合同。我認(rèn)為，開發(fā)商隱瞞將該宗地及地上在建工程設(shè)定抵押的行為已構(gòu)成欺詐，我有權(quán)請(qǐng)求法院依法撤銷雙方之間簽訂的商品房買賣合同，并主張相當(dāng)于購房款一倍的賠償。
當(dāng)我提出開發(fā)商對(duì)我構(gòu)成欺詐時(shí)，法官要求我對(duì)于先前的訴訟請(qǐng)求(主張賠償預(yù)期房屋租金損失10萬元和違約金8萬元)與開發(fā)商對(duì)我的欺詐(主張返還150萬元購房款并賠償相當(dāng)于購房款的賠償金)之間做出選擇。請(qǐng)問我應(yīng)選擇哪一種？
律師支招：
記者就此案例采訪了北京正則律師事務(wù)所蘇仁再律師。蘇律師說：王先生作為購房的普通消費(fèi)者，很難判斷出對(duì)自己最為有利的訴訟主張。前者屬于違約之訴；后者屬于撤銷之訴。兩者是完全不同的訴訟請(qǐng)求，雖然基于不同的事實(shí)，但在同一訴訟中，王先生只能選擇其一，而不能兼顧。因此，法院要求王先生從中做出一種選擇，是符合訴訟程序法的。
一、關(guān)于違約之訴。對(duì)于王先生在來信中表示：“收房后，發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)地基下沉、墻壁出現(xiàn)長(zhǎng)達(dá)一米的裂縫等質(zhì)量問題，至今不能真正入住”，應(yīng)首先進(jìn)行房屋質(zhì)量鑒定，確定是否屬于“房屋主體結(jié)構(gòu)問題”，如屬于主體結(jié)構(gòu)問題，王先生可以主張解除合同，并可主張賠償預(yù)期房屋租金損失、違約金、購房中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)等損失；如果不屬于主體結(jié)構(gòu)問題，房屋可以修復(fù)，王先生則只能主張賠償房屋租金和違約金等損失，而不能要求解除房屋買賣合同。
二、關(guān)于撤銷之訴。對(duì)于王先生來信稱：“開發(fā)商于2002年3月1日將其開發(fā)項(xiàng)目的該宗地全部及地上在建工程全部設(shè)定抵押，并于2003年10月9日將抵押登記被注銷”所述，關(guān)于是否開發(fā)商隱瞞抵押的事實(shí)，應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行舉證其未隱瞞該事實(shí)，如不能舉證證明，法院即可認(rèn)定其構(gòu)成隱瞞抵押登記的事實(shí)，并因而認(rèn)定其構(gòu)成欺詐購房者。
但問題的關(guān)鍵在于開發(fā)商于2003年10月9日(起訴前)既已辦理了抵押登記的注銷手續(xù)。實(shí)際上，即使欺詐成立，王先生也并未因開發(fā)商隱瞞抵押登記的事實(shí)而受到實(shí)際損失。受欺詐而訂立合同屬于可撤銷的合同，受害一方當(dāng)事人可以于受欺詐之日起一年內(nèi)向人民法院提出撤銷合同。但撤銷之訴在于向受害一方當(dāng)事人提供救濟(jì)，而救濟(jì)是針對(duì)損失而言，無損失則無救濟(jì)。因王先生不屬于合同法第54條規(guī)定的“受害方”，所以，即使構(gòu)成受欺詐而簽訂合同，其撤銷之訴仍不能獲得法律的支持。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的司法解釋中因欺詐原因而撤銷合同，可以主張不超過購房款一倍賠償，也就不能適用于王先生的訴訟了。
綜上所述，我認(rèn)為，王先生應(yīng)當(dāng)向法院主張違約之訴。如果王先生主張撤銷之訴，將不能獲得法院的支持，同時(shí)還將承擔(dān)由此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)。
(劉相龍）
特約編輯：廣偉
