無(wú)法背負(fù)資金壓力 中小開(kāi)發(fā)商紛紛退市
吳海花
●因資金壓力無(wú)力再開(kāi)發(fā)的“過(guò)關(guān)”項(xiàng)目不在少數(shù)，規(guī)模多為15萬(wàn)平方米-20萬(wàn)平方米
●業(yè)界估計(jì)，在央行加息等金融政策調(diào)控下，近一半開(kāi)發(fā)商因融資壓力要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目
據(jù)相關(guān)部門(mén)透露，截至10月31日（“8·31”交納土地出讓金的最后時(shí)限）
，共有28個(gè)項(xiàng)目因資金壓力等原因主動(dòng)放棄“闖關(guān)”。該消息透露之后，中小開(kāi)發(fā)商資金短缺的話題再次引起了業(yè)界關(guān)注，本報(bào)記者就京城中小開(kāi)發(fā)商生存狀況進(jìn)行了調(diào)查。
記者采訪時(shí)了解到，資金壓力是眾多開(kāi)發(fā)商放棄闖關(guān)的主要原因。一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商稱，這兩個(gè)月來(lái)，公司為交納出讓金四處籌錢(qián)，但由于近期銀根緊縮，要從銀行貸款比以前困難，最后只能主動(dòng)放棄。這位開(kāi)發(fā)商還表示，就算是那些已交納了土地出讓金的項(xiàng)目，未來(lái)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)仍會(huì)受到資金短缺的困擾。
“8·31”已過(guò)關(guān)項(xiàng)目頻頻尋求轉(zhuǎn)讓
近期已交納土地出讓金的“8·31”過(guò)關(guān)項(xiàng)目頻頻尋求轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，似乎印證了這位開(kāi)發(fā)商的話。
據(jù)了解，海淀區(qū)有一個(gè)2萬(wàn)平方米左右的過(guò)關(guān)項(xiàng)目，由于缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)資金目前正在尋求買(mǎi)主。據(jù)這位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目是“8?31”過(guò)關(guān)項(xiàng)目之一，目前已經(jīng)與市國(guó)土局簽署了土地出讓合同，各項(xiàng)手續(xù)齊全，土地出讓金也全部繳納完畢。之所以要轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，主要是因?yàn)楹笃谫Y金不足。
這位開(kāi)發(fā)商向記者透露，該地塊共有五十多家住戶，涉及的拆遷費(fèi)用相當(dāng)大，他們剛交完幾個(gè)億的土地出讓金，要在短期內(nèi)拿出這筆拆遷費(fèi)用和后期建設(shè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，基本上不大可能。“再加上現(xiàn)行政策規(guī)定不可以強(qiáng)制拆遷，一旦碰上釘子戶，說(shuō)什么都不遷的話，我們根本等不起�！遍_(kāi)發(fā)商無(wú)奈地說(shuō)。
通過(guò)努力，記者聯(lián)系到了該項(xiàng)目的意向買(mǎi)主之一·北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，該公司副總經(jīng)理周偉峰在接受記者采訪時(shí)表示，雖然他們有意購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目，但由于存在拆遷等不確定因素，目前還處于協(xié)商階段，并沒(méi)有最后敲定。周偉峰稱，“從這個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，過(guò)關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商顯然是受到了不小的資金壓力�！贝送猓粋�(gè)位于東四環(huán)和東五環(huán)之間，規(guī)模約二三十萬(wàn)平方米的過(guò)關(guān)項(xiàng)目，同樣因?yàn)橘Y金吃緊，目前正在和首創(chuàng)集團(tuán)協(xié)商合作事宜。
該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商向記者透露，雖然過(guò)了“8·31”土地關(guān)，但是后續(xù)開(kāi)發(fā)需要的資金卻給他們帶來(lái)了沉重的壓力，再加上他們?nèi)狈ψ銐虻臉I(yè)務(wù)技術(shù)，只好選擇轉(zhuǎn)讓。
據(jù)了解，目前這種因?yàn)橘Y金壓力無(wú)法進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)、尋求轉(zhuǎn)讓的過(guò)關(guān)項(xiàng)目不在少數(shù)，而且地塊規(guī)模大多在15萬(wàn)平方米到20萬(wàn)平方米之間。該數(shù)字表明，京城中小開(kāi)發(fā)商面臨巨大資金壓力。
七成受訪企業(yè)因資金壓力被動(dòng)退出市場(chǎng)
據(jù)北京廣廈京都置業(yè)有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克介紹，目前京城約有4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，手里有項(xiàng)目的企業(yè)才2000家左右，而真正能開(kāi)發(fā)的或者已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公司不超過(guò)1000家，其中真正有影響、有利潤(rùn)的不足500家�？梢�(jiàn)，京城的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能掙錢(qián)的并不多，再加上中小企業(yè)的技術(shù)、資金運(yùn)作并不專業(yè)，即使有幸闖過(guò)政策關(guān)，闖過(guò)資金關(guān)，但真正投入到市場(chǎng)時(shí)還不一定挺得住�！霸偌由辖谘胄泄嫉募酉⑾�，中小企業(yè)貸款將越來(lái)越難，在巨大的資金壓力下，中小型項(xiàng)目頻頻尋求轉(zhuǎn)讓也就不足為奇了�！睆埿l(wèi)克強(qiáng)調(diào)。
另?yè)?jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所所長(zhǎng)李冬民介紹，“8·31”過(guò)關(guān)項(xiàng)目頻頻尋求轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，一方面的確是因?yàn)椴糠种行￠_(kāi)發(fā)商缺乏資金，被動(dòng)退出市場(chǎng)；但也有不少擁有資金的中小開(kāi)發(fā)商在近期金融政策的壓力下，決定主動(dòng)退出該市場(chǎng)。
李冬民表示，據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所調(diào)查，在近期北京尋求轉(zhuǎn)讓的、合作的項(xiàng)目中，被動(dòng)退出市場(chǎng)和主動(dòng)退出市場(chǎng)的比例是7比3。而該調(diào)查報(bào)告還顯示，在接受調(diào)查時(shí)表示要退出市場(chǎng)的中小開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，有七成是目前面臨巨大的資金壓力，不得不退出市場(chǎng)；另外三成則是目前資金壓力并不大，但考慮到銀根不斷收緊，為了避免今后出現(xiàn)融資困難、資金鏈條斷裂的狀況，于是主動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。但不論是哪種情況，同樣都是考慮到了融資困難這一現(xiàn)實(shí)狀況。
近九成中小企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)多渠道融資
對(duì)此，中房集團(tuán)總經(jīng)理助理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理韓旭生稱，在近期央行加息等一系列金融政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資空間的確越來(lái)越小。“據(jù)我估計(jì)，在目前4000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中，最起碼有一半因?yàn)槿谫Y壓力要轉(zhuǎn)讓或者是尋找合作伙伴，而中小企業(yè)的生存狀況將會(huì)更加艱難�！敝貞c國(guó)際信托投資公司總裁助理孫飛博士在接受記者采訪時(shí)也表示，和外國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，北京房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，商業(yè)銀行仍然是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資渠道。在這種情況下，一旦銀行收緊銀根，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨資金壓力，而缺乏風(fēng)險(xiǎn)抵御能力的中小企業(yè)則更是首當(dāng)其沖。
“世紀(jì)星城一期開(kāi)發(fā)總投資8.99億元，開(kāi)發(fā)商自有資金投入3.5億元，通過(guò)信托解決2億元，通過(guò)銀行貸款解決2億元，其余通過(guò)銷(xiāo)售回款完成。但目前北京中小房地產(chǎn)企業(yè)中，能夠像世紀(jì)星城這樣成功融資的并不多。據(jù)我估計(jì)，有將近90％的中小企業(yè)根本無(wú)法多渠道融資。這也是造成大批項(xiàng)目尋求轉(zhuǎn)讓的主要原因�！睂O飛分析認(rèn)為。
■業(yè)界說(shuō)法
銀根緊縮將使“地產(chǎn)公司”難以存活
京城4000多家房地產(chǎn)公司中，近七成屬于“地產(chǎn)公司”，在土地、金融等宏觀政策的影響下，這類(lèi)公司將最先受到?jīng)_擊
周偉峰向記者強(qiáng)調(diào)，北京做地產(chǎn)和做房產(chǎn)是截然不同的概念，而此次“8·31”必然會(huì)淘汰掉絕大部分“地產(chǎn)公司”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，京城有4000多家房地產(chǎn)公司，近七成公司屬于“地產(chǎn)公司”，他們以買(mǎi)賣(mài)土地為主營(yíng)業(yè)務(wù)，很少真正在地塊上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
周偉峰表示，在土地、金融等一系列宏觀政策的影響下，這些“地產(chǎn)公司”已基本沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)土地的空間，面臨的生存壓力將會(huì)相當(dāng)大。此外，由于目前大部分有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都不急于拿地，而這類(lèi)“地產(chǎn)公司”又沒(méi)有足夠的資金、技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此攥在他們手里的地就成了他們吃又吃不下、扔又舍不得的“燙手山芋”。
周偉峰稱，現(xiàn)階段是決定“地產(chǎn)公司”生存與否的關(guān)鍵時(shí)刻，同時(shí)也是大型開(kāi)發(fā)商極好的擴(kuò)張時(shí)機(jī)。從日前市國(guó)土局進(jìn)行的土地拍賣(mài)可以看出，大部分都是首創(chuàng)、富力、新華遠(yuǎn)等少數(shù)幾個(gè)大牌開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)。“現(xiàn)在搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，手里沒(méi)有幾個(gè)億和一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，根本做不下去，就算做出來(lái)也會(huì)虧本。所以說(shuō)，這次‘8?31’肯定會(huì)淘汰大部分中小開(kāi)發(fā)商，而在這些中小開(kāi)發(fā)商中，最先受到?jīng)_擊的也必然是那些‘地產(chǎn)公司’�！敝軅シ逑蛴浾呷缡钦f(shuō)。
■政府聲音
宏觀調(diào)控就是要淘汰“劣質(zhì)企業(yè)”
建設(shè)部政策研究中心主任表示，中小開(kāi)發(fā)商普遍存在內(nèi)部管理不善等缺陷，而近期的宏觀調(diào)控使這些問(wèn)題表現(xiàn)得更加突出
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮稱，在目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，中小企業(yè)占有相當(dāng)大的比例，因此這些中小企業(yè)的整體素質(zhì)將決定整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境。政府之所以要進(jìn)行宏觀調(diào)控，就是要讓素質(zhì)不高的開(kāi)發(fā)商退出，以凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境。
陳懷表示，目前中小開(kāi)發(fā)商普遍存在專業(yè)知識(shí)不足、內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)管理不善等問(wèn)題，而近期一系列的宏觀調(diào)控使得這些問(wèn)題表現(xiàn)得更加突出。陳懷表示，目前中小開(kāi)發(fā)商遭遇到的困境，恰恰是其抗風(fēng)險(xiǎn)能力低下的表現(xiàn)，同時(shí)也說(shuō)明了宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定效果。
事實(shí)上，為盡量減低“8·31”、央行加息等政策對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的震蕩，政府部門(mén)也在積極努力。北京市國(guó)土資源局土地儲(chǔ)備中心主任史賢英曾數(shù)次公開(kāi)表示，中小開(kāi)發(fā)商應(yīng)拓寬融資渠道，盡可能考慮以多種途徑運(yùn)作資金，減少經(jīng)濟(jì)壓力。而土地收購(gòu)儲(chǔ)備部門(mén)也在積極創(chuàng)新土地儲(chǔ)備融資方式，比如：組建股份公司上市融資，發(fā)行城市土地債券，吸引中小投資者投資城市建設(shè)；積極爭(zhēng)取財(cái)政撥款，以及在條件適合時(shí)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)企業(yè)解困資金等等。
■市場(chǎng)觀望
宏觀調(diào)控后市場(chǎng)將會(huì)更加專業(yè)化
據(jù)了解，在此次轉(zhuǎn)讓“浪潮”中，并非所有企業(yè)都是受到資金壓力而尋求項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，其中不乏一些借此機(jī)會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整的公司。
據(jù)陽(yáng)光100集團(tuán)副總經(jīng)理范小沖介紹，在與陽(yáng)光100集團(tuán)尋求合作的中小企業(yè)當(dāng)中，就有兩家是屬于業(yè)務(wù)調(diào)整而放棄項(xiàng)目的。他們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)鼎盛時(shí)期加入了該行業(yè)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)苗頭不對(duì)，就對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，又回過(guò)頭來(lái)再投入自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)，而此前媒體大量報(bào)道的上市公司放棄地產(chǎn)項(xiàng)目也屬于此列�！皬倪@個(gè)角度來(lái)看，宏觀調(diào)控后的京城房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)更加專業(yè)化，而各企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)有所加強(qiáng)。”范小沖向記者說(shuō)。
不妨涉足低價(jià)房以此暫渡難關(guān)
張衛(wèi)克表示，中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)與大型知名房地產(chǎn)企業(yè)相比，存在規(guī)模小、資金實(shí)力較弱、社會(huì)知名度不高的劣勢(shì)。在這種情況下，不妨涉足低價(jià)房甚至是經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)業(yè)務(wù)，以此渡過(guò)目前的難關(guān)。張衛(wèi)克稱，雖然低價(jià)房利潤(rùn)空間不大，但由于技術(shù)層次要求較低，投入成本也比較低，而且市場(chǎng)需求非常大，因此經(jīng)營(yíng)起來(lái)并不會(huì)太困難，在目前這個(gè)非常時(shí)期，不失為一個(gè)暫渡難關(guān)的辦法。
此外，還有一些接受采訪的開(kāi)發(fā)商表示，央行加息可能僅僅是一個(gè)開(kāi)始，為了避免今后出現(xiàn)融資困難、資金鏈條斷裂的狀況，干脆賣(mài)掉項(xiàng)目，轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。可見(jiàn)，在日益嚴(yán)格的地產(chǎn)政策下，一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的企業(yè)正在逐漸退出市場(chǎng)。
■記者手記
市場(chǎng)是最好的裁判
先是“8·31”土地大限，后是“10·31”資金大關(guān)，闖過(guò)這兩道大關(guān)的開(kāi)發(fā)商似乎應(yīng)該能松一口氣了，但隨著央行加息消息的公布，中小開(kāi)發(fā)商壓力驟增，成功闖關(guān)的中小開(kāi)發(fā)商臉上失去了笑容。開(kāi)發(fā)商的郁悶可以理解，因?yàn)槌晒﹃J關(guān)意味著后期建設(shè)剛剛開(kāi)始，在近期一系列的宏觀調(diào)控之下，資金、技術(shù)、實(shí)力成為了主導(dǎo)因素，誰(shuí)的綜合能力強(qiáng)，誰(shuí)才能抵抗得住這一輪的市場(chǎng)“清洗”。
在這種情況下，成功闖關(guān)的開(kāi)發(fā)商不得不掂量掂量自己的實(shí)力，而事實(shí)是，掂量過(guò)后，很多人再也笑不出來(lái)了。
的確，京城不少中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的技術(shù)、資金運(yùn)作并不專業(yè)，即使有幸闖過(guò)政策關(guān)，闖過(guò)資金關(guān)，但還是需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)。一個(gè)項(xiàng)目的生與死、好與壞不是由某個(gè)人說(shuō)了算，更不是政府說(shuō)了算，只有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)之后，才吹盡黃沙始見(jiàn)金。
特約編輯：廣偉
