地產(chǎn)形勢剖析：現(xiàn)階段房價下跌真的不是好事嗎
日前，為回應(yīng)近來喧囂的“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風(fēng)險論”，建設(shè)部政策研究中心課題組出臺了一份報告――《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》。在這份報告里，課題組告訴大家，目前房地產(chǎn)并沒出現(xiàn)泡沫，而且指出，現(xiàn)階段房價下跌并不一定就是好事。
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究中心課題組告訴我們說：“目前我國城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因‘住房資產(chǎn)縮水’而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產(chǎn)生一種特殊的‘住房資產(chǎn)負(fù)債’，甚至導(dǎo)致所謂‘理性違約’，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認(rèn)為只要降房價就是好事�！�
如此說來，研究中心課題組是基于72%以上的有房居民不至于因“住房資產(chǎn)縮水”受到傷害，而得出了“不能認(rèn)為只要降房價就是好事”這一結(jié)論的。
那么，現(xiàn)階段房價下跌真的不是好事嗎？
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于不同的利益主體的存在，對于同一件事情，不同的利益主體往往會得出不同的結(jié)論，這是很正常的事情。顯然，對于現(xiàn)階段房價下跌是好事還是壞事，不同的利益主體自然也會有不同的結(jié)論，不同的利益主體之間有時還免不了有實質(zhì)性利益的沖突。
當(dāng)各方的實質(zhì)利益有所沖突的時候，顯然，公共政策的制訂應(yīng)該在保護(hù)各方面利益的基礎(chǔ)上，遵循“兩權(quán)相益取其重,兩權(quán)相害取其輕”這一原則，盡最大可能找到解決沖突的最佳均衡點。
因此，具體分析一下現(xiàn)階段房價下跌到底對誰有利對誰不利，并非是件沒有必要的事情，而應(yīng)該是當(dāng)務(wù)之急。
房價下跌對已完全擁有房產(chǎn)的自住者沒有影響
照研究中心課題組的說法，我是有房者，是屬于他們利益考慮的對象之一。對于“‘住房資產(chǎn)縮水’而受到傷害”這一論調(diào)，照理來說，我應(yīng)該有切身的體會，衷心的擁護(hù)才對�？墒瞧婀值氖牵m然我十多年前就已經(jīng)住進(jìn)一套80平方米的商品房，但是這十多年來，我卻從來沒有因房價上漲而從中獲益，也從來沒因房價下跌而因此受到傷害的感覺。相反，在房子這個問題上，我僅僅只是感到，我所居住的房子隨著我年歲的增長，也在一年年的“老去”。
研究中心課題組在為保護(hù)我這樣有房者的利益而煞費苦心，而我卻竟然沒有感恩戴德之心。這是不是有點說不過去呢？
我仔細(xì)想了想，不禁啞然一笑，原來，我還不至于是那種不知好歹的人。因為，從本質(zhì)上講，我其實并非研究中心課題組利益保護(hù)考慮的對象。研究中心課題組利益保護(hù)考慮的對象是那種擁有“住房資產(chǎn)”的人，而我并非此類人。
因為，我所住的這套住房，對我來說，并非“資產(chǎn)”，而只是生活必需品。既然屬生活必需品，那么，其價格的漲跌，對我來說，自然影響甚微。我總不至于因房價的暴漲，去出售了這套住房而睡到大街上去；同樣，我也不至于只因房價的暴跌，而憂心得睡不好覺。因為，不論房價是漲是跌，對于我來說都是一樣――住房只是我遮風(fēng)擋雨，休養(yǎng)生息的一個場所。
而據(jù)《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》，2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米，由此我們可以知道，對于絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民來說，住房對于他們來說，也同我一樣，應(yīng)該只是屬于生活必需品，而不屬于“住房資產(chǎn)”。這就怪不得，許多情況與我類似的人，他們的感受全都同我一樣。
房價下跌對按揭貸款購房者并非壞事
那么，對于那些用抵押貸款買房還處于還款期的居民，真會如研究中心課題組所言，“房價降多了”，將會受到一種特別厲害的傷害嗎？
我就這個問題，問過好幾個抵押貸款購房者，他們的反映大都是差不多的，一開始的回答都是“當(dāng)然了”，過后不久，稍一思索后，就會笑罵我一句“差點上你當(dāng)了，你當(dāng)我是傻瓜？”
的確，對于這個問題，我們初初一看，就會覺得，房價如果下降，抵押貸款購房者受到的損害肯定是大了。但是，細(xì)細(xì)一想，就會知道，實際并不盡然。
還是舉個例子來說明這個問題吧。如果一個人以按揭貸款20年的方式購買了一套價格為50萬元的房子，首付20%為10萬，按揭貸款年利率為5.04%(年利率假設(shè)不變，實際上從10月29日起已提高了，因此月供相應(yīng)也得提高)，則在20年里，其月供為2649元，其應(yīng)繳銀行本金利息合計為63.
5681萬元。
那么，如果在此期間，房價暴跌了，按研究中心課題組的說法就是“房價降多了”，譬如月供到第二年底時，與此套房子相類似房子的價格已下跌了25%，即市場價只需37.
5萬。
此時，這人為原先購得的這套房子自然還得以每月2649元的形式再月供18年，總計還需再繳付銀行本息合計 57. 2113萬元。
但是，這個時候，如果此人選擇“理性違約”，將這套房子抵給銀行，而去重新購房。則與這套房子類似房子的市場價格此時為37.
5萬，如果選擇18年期按揭貸款方式購房，假設(shè)首付為零(現(xiàn)實生活中，“零首付”這種情況一般來說是不太可能發(fā)生的，這里之所以如此假設(shè)僅僅只是為了同前面所述情況有可比性――此時，兩者都沒有首付，只有月供；這種假設(shè)有助于將所需說明的問題簡單化)，同樣假設(shè)年利率5.04%不變，則月供為2644元，在以后的18年里，總計需付給銀行本息為57.
1208萬元。這就是說，這時如果重新去購與原先這套住房類似的新房子，則以后18年，每月的月供為2644元，總共需付出57. 1208萬元。
比較上述兩個數(shù)字，如果撇開道德因素這一層面不管，只就經(jīng)濟(jì)利益角度考慮，則這先前的抵押貸款購房人完全應(yīng)該選擇“理性違約”，這不但可以少支出57.
2113―57. 1208＝0.
0905萬元(這個就是人們通常所說的負(fù)資產(chǎn))，而且還可以由舊房子轉(zhuǎn)而住上新房子。(經(jīng)簡單運算，我們可以知道，抵押貸款年利率越高，上面這個差額會越大。如按10月29日后的個人住房貸款5-30年的年利率5.
31% 計，經(jīng)運算可以知道，這時差額就上升為0. 1997萬元。而當(dāng)這個年利率為10%時，此時的差額已上升為2. 3906萬元)
那么，這種“房價降多了”，對于“用抵押貸款買房還處于還款期的居民”是好事還是壞事呢？
由本節(jié)內(nèi)容，再結(jié)合前面一節(jié)的分析，我們可以清楚地看出，對“用抵押貸款買房還處于還款期的居民”傷害最大的，其實是他們在按揭貸款之前和在按揭貸款之時，房價的非理性上漲即越吹越大的泡沫；而他們按揭貸款之后，房價的理性回歸即住房價格的下跌，對他們來說其實并非壞事。
房價下跌對銀行來說并非壞事
那么，對于銀行來說，現(xiàn)階段房價下跌真的不是好事嗎？
由上面分析，我們可以看到，當(dāng)房價一旦有較大幅度下跌的時候，如房價下跌達(dá)到25%時，銀行則很有可能成為房東，而且這個房東的房子價格甚至是負(fù)資產(chǎn)。因此，從這個角度來說，房價較大幅度的下跌，對銀行來說，絕對不是好事。
但是，對銀行來說，房價較大幅度的下跌不是好事，并不意味著房價不跌就是好事。
大家知道，經(jīng)濟(jì)是有波動性的，而價格總是圍繞著價值上下波動的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，欲使價格始終保持不變，這是不可想象的事情。因此，要想價格保持不跌，則只能是意味著價格的上漲。從這個意義上來說，房價不跌是好事，同房價上漲是好事，從某種意義上來說是完全一致的。
既然如此，那么，對于房地產(chǎn)價格的上漲，央行應(yīng)該高興才是，然而，讓人奇怪的是，對于房地產(chǎn)價格，央行為何要“逢漲必警”，一次又一次地對房地產(chǎn)價格的上漲表示強(qiáng)烈的關(guān)注，并多次發(fā)出警告呢？
這關(guān)鍵是在于，當(dāng)前，在我國的一些城市，房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了廣大群眾的承受能力。我在拙作《自住者買不起投資者租不出
真的沒泡沫？》(人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道2004年11月24日首發(fā)，全國各地許多網(wǎng)站和一些報刊雜志已作轉(zhuǎn)載)一文中，已運用數(shù)據(jù)分析的方法從理論作出推斷，在一些房價收入比已達(dá)到甚至已超過12：1的城市，其房地產(chǎn)市場必然已處于“自住者買不起，投資者租不出”的狀態(tài)了。在這種狀況下，如果房價還在上漲，那只可能是“縮量空漲”或“投機(jī)者在上演最后的瘋狂”了。
現(xiàn)在，事實也證明了這一點。如據(jù)上海市統(tǒng)計局日前公布的“居民房產(chǎn)需求狀況問卷調(diào)查”結(jié)果顯示，今明兩年內(nèi)，上海市無購房打算的居民已上升至75.7%，他們中有67%的人表示，是因為目前房價太高而無力購房。又據(jù)媒體報導(dǎo)，目前，上海本地購房者只占樓市成交量的36%，大量國內(nèi)外投資投機(jī)客充斥上海樓市；上海新建住宅的投資比例平均達(dá)到30%左右，個別高價房高達(dá)70%到80%以上，次新房的空置率也相當(dāng)高。
在這種情況下，房價由漲而跌的拐點隨時可能來臨。而經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴我們，大漲過后往往就是大跌。在這種房地產(chǎn)價格嚴(yán)重脫離絕大多數(shù)老百姓購買力的情況下，如果房價繼續(xù)上漲，那么，必然的結(jié)果是，今日漲幅越大，明日的跌幅也會越大；而如果跌幅一大，由前面的分析，我們可以知道，有些銀行真的是免不了要做最大的房東了。這就是央行在貸幣政策報告中之所以要接二連三地發(fā)出要警惕房地產(chǎn)風(fēng)險的根本原因。
由此可見，現(xiàn)階段，在一些房價畸高的城市，房價不跌即上漲，對銀行來說，也并非好事。相反，遲跌遠(yuǎn)不如早跌，現(xiàn)階段房價下跌，只要跌幅不是太大，對銀行來說，這才是最大的福音。
房價下跌對投資者來說并非壞事
我在《自住者買不起投資者租不出
真的沒泡沫？》一文中，已通過演算的方式，在理論上證明了，對于房地產(chǎn)投資者來說，當(dāng)一個城市的房價過高，如當(dāng)房價收入比已達(dá)到甚至超過了12：1時，投資購房者是不大可能取得最低限度的投資回報即住房出租收入了。這就意味著，一般來講，在該城市住房已經(jīng)不再是理想的投資對象了。在這樣的非理性繁榮的房地產(chǎn)市場，真正的投資者是肯定不敢與豪情萬丈有著賭徒般心理的投機(jī)客去爭雄的。此時，真正的投資購房者，不但不敢入市，而且是肯定要抽身而退了。然而，不動產(chǎn)是最難變現(xiàn)的資產(chǎn)，或許當(dāng)投資購房者真的想抽身而退時，樓市往往早已進(jìn)入了“縮量空漲的階段”，這時，常常是想退也退不出了。
而房價下跌之后，在買漲不買跌的心理驅(qū)使下，投機(jī)客是肯定要逃得無影無蹤了，這對于投資購房者來說，自然是又迎來了一個新的投資機(jī)會。
投資是要講投資風(fēng)險的。對于投資者來說，每投出一筆資金自然得冒一次風(fēng)險，有賺有虧這是很正常的事情。對于投資者來說，有無投資機(jī)會遠(yuǎn)比有無投資風(fēng)險來得重要。
房價下跌對于真正的開發(fā)商來說并非壞事
對于真正的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，最怕的是什么？最怕的自然是房地產(chǎn)市場的大起大落。最怕的是房價一路高歌猛進(jìn)后，跌入漫漫的下滑之路。因為，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然要首當(dāng)其沖遭受沖擊。如當(dāng)年海南的房地產(chǎn)泡沫，就是前車之鑒――開發(fā)企業(yè)從泡沫鼎盛時的5000多家，到破滅后，剩下不到10%。
所以，在那些房價畸高的城市，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，雖然房價下跌肯定會帶來一陣子切膚之痛，但現(xiàn)在房價下跌，跌幅肯定會遠(yuǎn)較繼續(xù)暴漲以后的下跌為小。遲跌不如早跌，因此，從長遠(yuǎn)利益而言，現(xiàn)在，房價止?jié)q回落，房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，對于房地產(chǎn)整個行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來講，亦非一件壞事。
房價下跌對于政府來說并非壞事
雖然，對于政府來說，房價下跌勢必會影響到當(dāng)?shù)谿DP的增長，影響到地方財政的收入，甚至?xí)衼硪恍┤说娘L(fēng)言風(fēng)語，如說什么還說房地產(chǎn)沒有泡沫，這不是證明有泡沫了？這些自然不是愉快的事情。
但是，安居才能樂業(yè)，衣食住行應(yīng)該說是最大的民生。“權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”，對于人民政府來說，在管理房地產(chǎn)市場時，有什么會比“讓老百姓買得起房子，住得起房子”更重要呢？
因此，在一些房價畸高的城市，現(xiàn)階段房價下跌對于政府來說應(yīng)當(dāng)不是壞事。
房價下跌對于誰來說是壞事呢？
那么，房價下跌對于誰來說是壞事呢？分析到此，答案應(yīng)該已經(jīng)慢慢顯現(xiàn)出來了。房價下跌，真正受到最大傷害的，最可能是那些房地產(chǎn)投機(jī)者。
對于那些房地產(chǎn)投機(jī)者來說，房子無非是他們炒作的對象，在他們眼里，樓市也就是股市，“炒樓”也就是“炒股”；在他們眼里，住房既非生活必需品，也絕非實體市場，而純粹已成股市一樣的虛擬市場了；房子同股票一樣，無非是他們炒作概念的一種載體。他們是在買進(jìn)賣出中，或賺錢或賠本。房價上漲幅度越大，他們自然賺得越多。而一旦房價下跌，他們自然也就慘了。
這幾天，在網(wǎng)絡(luò)上，廣泛在流傳著這么一個貼子――受國內(nèi)即將連續(xù)加息傳言的影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)有價無市。日前，已有四名炒房蟲因無力歸還銀行貸款，留下遺書，魂歸黃埔江……
這個貼子的內(nèi)容未必真實，但從這個貼子本身的內(nèi)容和在網(wǎng)絡(luò)上廣泛的流傳中，我們至少可以看出兩點，一點是普通民眾對于“炒房蟲”的痛恨；另一點則是一旦房價下跌，對“炒房蟲”來說，確實是挺大的傷害。而如果“炒房蟲”炒房的資金大部分來源于銀行，則這種傷害嚴(yán)重時甚至?xí)暗姐y行。
(章林曉)
特約編輯：廣偉
