2004年，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得有些撲朔迷離。1-9月，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了大約13%，深圳的房?jī)r(jià)也上漲了5.5%。這種上漲趨勢(shì)到底是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的前兆，還是房?jī)r(jià)即將下跌的回光返照？關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的議論，仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，莫衷一是。大體而言，目前關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論有兩類(lèi)迥然不同的觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)學(xué)家們看跌，而
業(yè)界卻看漲。
加息對(duì)樓市影響有限
央行加息對(duì)于房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，加息將直接增加置業(yè)者的月供；第二，由于銀行貸款是眾多房地產(chǎn)商最為重要的資金來(lái)源，加息將增加開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
在消費(fèi)者方面，由于本次加息幅度不大，那些準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者，在面對(duì)巨額貸款時(shí)，覺(jué)察到新增加的少量月供并不是一件容易的事。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者的購(gòu)房決策已經(jīng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的考慮，加息造成影響將是有限的。
在開(kāi)發(fā)商方面，眾所周知，房地產(chǎn)在中國(guó)仍然是一個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)，相對(duì)于高額的利潤(rùn)回報(bào)而言，加息給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的支出并不是一個(gè)讓人感到痛苦的負(fù)擔(dān)。
短期房?jī)r(jià)仍將上揚(yáng)
其一，隨著城市化進(jìn)程的大步邁開(kāi)，我國(guó)城市人口將迅速增長(zhǎng)，城市人口的居住要求也將越來(lái)越高。隨著這種需求的逐步釋放，龐大的市場(chǎng)需求將是支持樓價(jià)上漲的中流砥柱。
其二，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期是推動(dòng)樓價(jià)上漲的重要因素。海岸地產(chǎn)最近的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，九成以上的置業(yè)者是以按揭形式購(gòu)房。這也表明，置業(yè)者對(duì)于未來(lái)的期望收入是有信心的。由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定增長(zhǎng)具有較大的可預(yù)測(cè)性，購(gòu)房者的信心也是推動(dòng)樓價(jià)上漲的發(fā)動(dòng)機(jī)。
其三，開(kāi)發(fā)成本的上升，使房?jī)r(jià)上漲成為現(xiàn)實(shí)。2004年，隨著建材等房地產(chǎn)必需材料價(jià)格的上升，新開(kāi)工樓盤(pán)的成本比過(guò)去上升了許多。而由于開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位，這種成本的增加并沒(méi)有由開(kāi)發(fā)商減少利潤(rùn)來(lái)填補(bǔ)，卻反映到價(jià)格體系中來(lái)了。
其三，國(guó)家土地和信貸政策也間接推動(dòng)了樓價(jià)上漲。宏觀政策更多的是從建立公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)思考的。一方面，政府缺乏長(zhǎng)期的土地供應(yīng)計(jì)劃，樓盤(pán)供應(yīng)量受到非市場(chǎng)因素的過(guò)多控制；另一方面，信貸政策使眾多的開(kāi)發(fā)商不得不重新考慮開(kāi)發(fā)計(jì)劃，市場(chǎng)供應(yīng)量被資金困局給牢牢地掐住了。
中期走勢(shì)難以確定
央行的這次加息看來(lái)是一個(gè)信號(hào)，更是一個(gè)加息周期的開(kāi)端。在明年下半年以后三到五年內(nèi)房?jī)r(jià)的走向?qū)?huì)顯得有些霧里看花，不明不白。但是，對(duì)于中期房?jī)r(jià)的走勢(shì)，仍然是可以通過(guò)一些具體的參數(shù)來(lái)預(yù)測(cè)的。
首先，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幅度是一個(gè)基本的參考指數(shù)，它將在根本上影響到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心。
其次，銀行按揭成數(shù)的限度。由于手中的錢(qián)不多，許多購(gòu)房者對(duì)首期款的關(guān)注甚至超過(guò)了月供。如果銀行調(diào)高按揭成數(shù)的限度，將直接打擊消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。
最后，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的加息頻率也將是樓市的一個(gè)重要的晴雨表。加息過(guò)快、幅度過(guò)大將直接影響到市場(chǎng)信心，對(duì)樓價(jià)的殺傷力也不可小覷。
宏觀調(diào)控加速地產(chǎn)變局
宏觀調(diào)控?zé)o疑將加快地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)變局。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一，地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)集中度將逐步提高。對(duì)于有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“宏觀調(diào)控將是政府送給企業(yè)最好的禮物”。
二，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程將持續(xù)推進(jìn)。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)與訂制化、個(gè)性化的按需生產(chǎn)一直以來(lái)都是一對(duì)矛盾統(tǒng)一體。宏觀調(diào)控將促進(jìn)更多的地產(chǎn)企業(yè)在向著解決這一矛盾的道路上奮起直追，從而為自己贏得市場(chǎng)空間。
三，地產(chǎn)商區(qū)域擴(kuò)張沖動(dòng)增強(qiáng)，資本輸出成燎原之勢(shì)。房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，在中國(guó)，不同的區(qū)域，房地產(chǎn)的發(fā)展情況往往大相徑庭，再加上沿海發(fā)達(dá)城市的利潤(rùn)率由于競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)而有所減少，地產(chǎn)資本的區(qū)域化、全國(guó)化擴(kuò)張已經(jīng)蔚然成風(fēng)。作者：陳楚明整理
特約編輯：倪振強(qiáng)
