到2020年，城鎮(zhèn)人均居住進(jìn)駐面積將達(dá)到35平方米，每套住宅平均面積在100～120平方米左右。11月13日，在成都一個以豆瓣醬和農(nóng)家樂出名的郊區(qū)縣城郫縣，建設(shè)部政策研究中心宣布了在2020年建設(shè)小康社會的居住目標(biāo)。
或許是出于近期媒體指責(zé)建設(shè)部日前出臺的報告，顯然是以建設(shè)部的名義證明中國房地產(chǎn)業(yè)不
存在泡沫，甚至希望房地產(chǎn)越熱越好，而沒有扮演好市場管理者角色，為此，在郫縣舉辦的房地產(chǎn)市場發(fā)展暨住房保障政策高層論壇上，建設(shè)部將重點(diǎn)放在了盡快建立和完善中國住房保障體系這一問題上來，而經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房更成為調(diào)劑當(dāng)前房市的重要砝碼。加上建設(shè)部政策研究中心推出的研究成果《全面建設(shè)小康社會居住目標(biāo)》，或許能為炒地火熱的房市解渴。
不要輕易喊房價“過高”
“前3個月的房價和去年同期相比上漲了13%，這是一個事實(shí)。但是我們感覺的市場價格，所用的指標(biāo)可能不是同一個，因此感覺并不準(zhǔn)確，”建設(shè)部政策研究中心主任陳淮博士打比方說，我們假定去年車市上有奧拓、桑塔納、帕薩特、奧迪等不同檔次的車，假定不同檔次的車今年和去年相比都是降價，但是去年賣掉的100輛車?yán)�，�?成的人買的是奧拓；今年賣掉的200輛車，有7成人買的是奧迪。即使你說今年每一種車型的價格都是比去年降低，但今年平均每輛車的售價比去年也是上漲。
由此，陳淮認(rèn)為，去年開發(fā)的項(xiàng)目和前年、今年相比，在容積率上、在綠化上、在公用設(shè)施上、在保溫材料上都不一樣。因此，“老百姓的每平方米的市場房價不反映他買到的房子是什么樣的小區(qū)，是多少的容積率。不同容積率的房價能一樣嗎？老百姓手中的房子在結(jié)構(gòu)上是不是在逐步升級中呢？”
陳淮認(rèn)為，中國與美日發(fā)達(dá)國家比，收入與房價比并不大。美國是稅前收入，中國是稅后收入；美國收入與房價比相當(dāng)穩(wěn)定，中國購買者大多是以現(xiàn)有工資面對上游房價；土地要素的稀缺程度決定房產(chǎn)資源市場競爭價格高低；美國消費(fèi)房產(chǎn)在核心社區(qū)1小時車程之外，中國購房者主要在核心社區(qū)，而工資所對應(yīng)的是50公里之外房產(chǎn)；資源配置應(yīng)該是先滿足掌握財富的少部分人，而不是邊緣人群以低收入去競爭；中國老百姓沒有將是否擁有住房和是否能擁有房產(chǎn)分開，因此，“中國房價高只是相對的。”
對于房價上漲問題，建設(shè)部的意見似乎都是非常保守。記者注意到，在日前建設(shè)部房產(chǎn)司召開的行業(yè)發(fā)展會議上，房產(chǎn)司有關(guān)負(fù)責(zé)人總結(jié)了近期國內(nèi)房價水平過高的主要原因在于：結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致平均房價上漲；拆遷拉動的被動需求大量進(jìn)入市場造成供不應(yīng)求帶來的價格上漲；開發(fā)成本增加推動房價上漲，商品房精裝修品質(zhì)帶來成本增加；現(xiàn)行統(tǒng)計制度影響等四大方面。
這四點(diǎn)，在13日舉行的論壇上，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司司長謝家瑾也再次進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)，但謝司長同時強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)適用房放量過小，政策信息不對稱導(dǎo)致市場存在惡意炒作等行為也是主要原因。
“建設(shè)部應(yīng)該是一個很客觀的市場管理者。”
安邦咨詢首席分析師陳功日前分析說，“但我認(rèn)為它沒有扮演好這個角色，現(xiàn)在它明顯地在買方與賣方之間波動�！标惞唧w分析道，建設(shè)部日前出臺的報告顯然是以建設(shè)部的名義證明中國房地產(chǎn)業(yè)不存在泡沫，甚至希望房地產(chǎn)越熱越好；而作為國務(wù)院的直屬部門，建設(shè)部又是國家宏觀調(diào)控的主要執(zhí)行者，要對房地產(chǎn)投資過熱進(jìn)行抑制�！斑@些政策的目標(biāo)之間是相互矛盾的，也就導(dǎo)致建設(shè)部現(xiàn)在做的很多事情都是相互矛盾的�！�
住房保障制度救市還須時日
在此次論壇上，建設(shè)部重點(diǎn)推介的就是北京、上海、天津的住房保障體系經(jīng)驗(yàn)，將中低收入家庭放在了調(diào)劑房市的重要位置。“目前房價上漲和供應(yīng)量短缺使得住房保障制度的出臺顯得非常緊迫，”謝家瑾司長表示。
“截止到2003年底，國內(nèi)城鎮(zhèn)人均居住面積只有23.67平方米，還有12%的家庭在8平方米以下，15%的家庭沒有獨(dú)立的廚房，30%沒有獨(dú)立的廁所，”謝家瑾司長認(rèn)為，在通過抓好信貸和土地兩大門檻，加大市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而抑制當(dāng)前房價上漲勢頭時，還要積極推廣上海、天津經(jīng)驗(yàn)，建立適合中國國情的住房保障制度。
就此，建設(shè)部對我國的住房保障制度確定的基本框架是：采取扶持政策，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房；建立健全廉租住房制度；繼續(xù)發(fā)揮集資建房的功效；完善財稅政策，積極探索財政對中低收入家庭貸款貼息政策，建立住房金融體系。
謝家瑾司長認(rèn)為，當(dāng)前的工作重點(diǎn)依然是落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房政策，同時要將被拆遷戶納入到住房保障體系中去，而且還要進(jìn)一步改善務(wù)工人員的住房政策。
對于地方房管部門而言，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房似乎成為了解決當(dāng)前中低收入面對房市困境的“良藥”，但是各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡使得住房保障制度覆蓋面和層次都不能滿足社會需求。如上海市也提出，該市2000年普查統(tǒng)計顯示，人均居住面積在8平方米以下的家庭占全市家庭總數(shù)的28.5%，現(xiàn)行廉租住房政策對象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是享受民政低保的最低收入家庭，而對于過渡性的“夾心階層”，即住房困難但又無能力購買商品房的家庭，屬于目前住房保障制度被忽視的一個階層。
與此同時，成都市建設(shè)中的用來平抑房價、滿足被拆遷戶的100多萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房又不敢一次放量過大，怕價格下跌以后危及整個房市；同時經(jīng)濟(jì)適用房購買的條件又相當(dāng)嚴(yán)格，需求層面卻又相當(dāng)大。因此，專家呼吁，在當(dāng)前房價還將持續(xù)穩(wěn)中有升的情況下，貫徹國務(wù)院18號令，推進(jìn)廉租制度和發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性質(zhì)的作用刻不容緩。
由此，在此次論壇上，建設(shè)部政策研究中心在住房保障制度建立和完善的基礎(chǔ)上，提出了我國小康社會居住目標(biāo)，雖然2020年距離現(xiàn)在還有點(diǎn)遙遠(yuǎn)，但是畢竟給當(dāng)前的老百姓些許安慰。但是要真正解渴，還需要等待居住保障體系的逐步建立，從而滿足無法追逐房價的中低收入家庭居住需求。
資料鏈接：
2020年全面建設(shè)小康社會居住目標(biāo)指標(biāo)體系
第一項(xiàng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)人均居住進(jìn)駐面積35平方米。每套住宅平均面積在100～120平方米左右；
第二項(xiàng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房建筑面積大于20平米，保障面達(dá)到98%；
第三項(xiàng)指標(biāo)：農(nóng)村人均住房建筑面積40平方米，平均每套住宅占地面積達(dá)到140平方米；
第四項(xiàng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)住宅成套率達(dá)到95%；
第五項(xiàng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)先進(jìn)住宅節(jié)能發(fā)展超過80%。因?yàn)橹饕氖菍ο冗M(jìn)的住宅達(dá)到一個標(biāo)準(zhǔn)就是80%，到2020年要大力發(fā)展節(jié)能住宅；
第六項(xiàng)指標(biāo)和第七項(xiàng)指標(biāo)：與住宅智能化有關(guān)系，每個國家的選擇指標(biāo)都不一樣，不能根據(jù)現(xiàn)有的國情，有中介機(jī)構(gòu)做了一個測算，從智能化綜合配套里面，評價為兩個指標(biāo)，城鎮(zhèn)先進(jìn)住宅安保智能化率為60%，另外一個是網(wǎng)絡(luò)信息化率達(dá)到75%；
第八項(xiàng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)住宅的居住品質(zhì)不斷提升。如實(shí)現(xiàn)與環(huán)境、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，北方地區(qū)全面冬季供暖覆 蓋率達(dá)到99%以上等；
第九項(xiàng)指標(biāo)：農(nóng)村鋼混，轉(zhuǎn)換住宅結(jié)構(gòu)比重達(dá)到94%。
第十項(xiàng)指標(biāo)：城市供水普及率達(dá)到95%。
第十一項(xiàng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)用電普及率達(dá)到85%。
第十二項(xiàng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)污水處理率達(dá)到75%。
第十三項(xiàng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)生產(chǎn)垃圾無害化處理率達(dá)到55%。
第十四項(xiàng)指標(biāo)：農(nóng)村家庭安全可飲用水達(dá)到90%。
第十五項(xiàng)指標(biāo)：農(nóng)村家庭洗澡設(shè)施配套率達(dá)到50%。
第十六項(xiàng)指標(biāo)：農(nóng)村家庭廁所比例達(dá)到30%。
第十七項(xiàng)指標(biāo)：城市人居公共綠地面積8平方米。
第十八項(xiàng)指標(biāo)：新建住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到95%以上。
第十九項(xiàng)指標(biāo)：社區(qū)居民公共服務(wù)便利程度普遍提高。
第二十項(xiàng)指標(biāo)：交通便捷居住小區(qū)距離公交車站的距離最遠(yuǎn)不超過500米，運(yùn)行頻率合理，等候時間不超過20分鐘。
第二十一項(xiàng)指標(biāo)：居住消費(fèi)支出比例達(dá)到25%。
作者 黨鵬
特約編輯：倪振強(qiáng)
