地產(chǎn)大佬潘石屹在“SOHO·尚都產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨‘后8·31時(shí)代’主題圓桌論壇”上曾說(shuō)過(guò)這樣一句話(huà)——如果我們的市場(chǎng)上的聲音和媒體上的聲音都是一個(gè)聲音，這實(shí)際上是很可怕的事情，……
今天，
我們從地產(chǎn)界也聽(tīng)到了同一種聲音——我國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲不可避免。據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，在2004中國(guó)（四川）第二屆房
地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上，與會(huì)一些專(zhuān)家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。
2004年10月31日，潘石屹接受記者采訪(fǎng)時(shí)曾表示過(guò)這樣的觀(guān)點(diǎn)：加息后房?jī)r(jià)要跌，高負(fù)債開(kāi)發(fā)商懸了�？墒�，讓人意想不到的是，沒(méi)過(guò)幾天，現(xiàn)在，潘石屹也改口說(shuō)房?jī)r(jià)要漲了。
這是不是有點(diǎn)可怕呢？
針對(duì)2004中國(guó)（四川）第二屆房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)，有分析人士指出，這是自央行加息以來(lái)，第一次有組織地否定房地產(chǎn)存在泡沫和公開(kāi)鼓吹我國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲的論調(diào)。
為何選擇在這個(gè)時(shí)候，地產(chǎn)界異口同聲地唱出一起否定地產(chǎn)泡沫的存在，鼓吹房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲的好戲呢？
這顯然同央行加息有關(guān)。央行突然宣布加息，在全國(guó)乃至全球都引起了震動(dòng)。而一般認(rèn)為，加息對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫有擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)泡沫則首當(dāng)其沖。
“降價(jià)之聲鮮聞、爛尾樓盤(pán)少見(jiàn)、強(qiáng)弱實(shí)力不分、大小開(kāi)發(fā)商共贏(yíng)”，有人這樣來(lái)描述這幾年來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)也的確如此，在過(guò)去的幾年中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)必要象其他廠(chǎng)商一樣展開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。因此，在地產(chǎn)巨頭之間，幾乎從來(lái)就沒(méi)有哪怕是擦槍走火的商業(yè)爭(zhēng)斗，這就很容易結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，也很容易找到利益一致的代言人。這也就是一個(gè)聲音的由來(lái)吧？
“房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲”。這話(huà)放在加息前，也許會(huì)有很多人相信；可今天，在加息之后，又會(huì)有多少人相信呢？
據(jù)《經(jīng)濟(jì)》雜志報(bào)道，美國(guó)《紐約時(shí)報(bào)》不久前指出，中國(guó)的房屋的空置率已超過(guò)國(guó)際警戒線(xiàn)，同時(shí)質(zhì)疑中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫是否已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)破裂。該報(bào)道稱(chēng)，在上海，大約有1/6的高級(jí)住宅是沒(méi)有人住的；在北京為1/4；在深圳附近為1/3。而且在未來(lái)的幾年里，房屋的空置率一定會(huì)在目前的基礎(chǔ)上大幅增加。
對(duì)于《紐約時(shí)報(bào)》諸如此類(lèi)的斷語(yǔ)，我們自然有理由懷疑，不去相信它。
然而，我們感到不安的是，我們自己的一些專(zhuān)家學(xué)者所發(fā)出的聲音，同樣讓我們不敢相信。原因是，這些專(zhuān)家學(xué)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅根據(jù)產(chǎn)銷(xiāo)率較高、空置率較低，就輕易得出了我國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫、我國(guó)房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲的結(jié)論。
現(xiàn)在，我國(guó)地產(chǎn)界人士之所以喊漲的理由是基于——現(xiàn)在，整個(gè)中國(guó)的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房?jī)r(jià)普遍上漲并不意味著“泡沫”，而是表示需求的客觀(guān)存在。
那么，房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫真的可以只因?yàn)榇嬖诳陀^(guān)需求？
即便“產(chǎn)銷(xiāo)率較高、空置率較低”這些數(shù)據(jù)都是非常準(zhǔn)確的，要知道，房地產(chǎn)泡沫除了房屋空置泡沫外，也還有地產(chǎn)價(jià)格泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫呀？
業(yè)內(nèi)人士都知道，房地產(chǎn)泡沫按表現(xiàn)形式，還可以細(xì)分為：地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫這三種。
當(dāng)年，日本的房地產(chǎn)泡沫屬于典型的地產(chǎn)價(jià)格泡沫。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，在泡沫鼎盛時(shí)期，據(jù)稱(chēng)其地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍�？上Ш镁安婚L(zhǎng)，1991年以后地價(jià)暴跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，遺留下來(lái)的壞資產(chǎn)在銀行帳簿上至少高達(dá)6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。
上世紀(jì)90年代初期，海南的房地產(chǎn)泡沫，則屬于典型的房屋空置泡沫。泡沫最終給海南留下了450多萬(wàn)平方米的空置商品房、報(bào)建面積1600多萬(wàn)平方米的“半拉子”工程、2萬(wàn)多公頃的閑置土地和500多億的積壓資金。房地產(chǎn)投資從1993年、1994年連續(xù)兩年超過(guò)57億元，一下子跌到1998年的8億元；開(kāi)發(fā)企業(yè)從高峰時(shí)的5000多家，最后剩下不到10%。
而當(dāng)年的香港房地產(chǎn)泡沫，則屬于典型的房地產(chǎn)投資泡沫。當(dāng)初的香港，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飛漲，人們寄希望于一種虛無(wú)縹緲的預(yù)期，一個(gè)勁地置房投資，甚至當(dāng)月租金收入低于月供時(shí)，也不例外。最終的結(jié)果是，房屋租賃市場(chǎng)需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大……香港樓價(jià)從97年最高峰開(kāi)始持續(xù)下跌，6年來(lái)累計(jì)跌幅已達(dá)65％，港人財(cái)富蒸發(fā)了2萬(wàn)2千億，平均每個(gè)業(yè)主損失267萬(wàn)港幣，負(fù)資產(chǎn)人數(shù)17萬(wàn)。
明白了房地產(chǎn)泡沫有地產(chǎn)價(jià)格泡沫、房屋空置泡沫和房地產(chǎn)投資泡沫這三種，大家也就知道了房地產(chǎn)供需兩旺，甚至住房空置率下降，其實(shí)，也并不能說(shuō)明什么問(wèn)題。
大家知道，房屋的需求可以分成兩部分，一部分人是購(gòu)房自住的，另一部分人則是作投資用的。因此，從投資角度講，房地產(chǎn)其實(shí)是一種資產(chǎn)商品。而資產(chǎn)商品與其他商品有很大的不同，價(jià)格高低在很大程度上取決于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我實(shí)現(xiàn)”的性質(zhì)。房?jī)r(jià)越漲，越有更多的人預(yù)期看漲而入市搶購(gòu)。搶購(gòu)又促使價(jià)格進(jìn)一步上漲，價(jià)格上漲，又進(jìn)一步增強(qiáng)看漲預(yù)期……
這么循環(huán)下去，最終的結(jié)果會(huì)是什么？最終的結(jié)果必然是形成房地產(chǎn)投資泡沫。當(dāng)年的香港，不就真是這樣的？
對(duì)此，地產(chǎn)界人士誰(shuí)不心知肚明呢？
如果地產(chǎn)界人士大家異口同聲地一致喊漲，現(xiàn)在，也許還會(huì)哄得一些不明真相，猶豫不決的潛在購(gòu)房者咬一咬牙變成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房者�？蛇@樣做的結(jié)果，雖然會(huì)賣(mài)出部分空置房屋，卻是更加透支了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。因此，雖會(huì)贏(yíng)得一點(diǎn)眼前的利益，但最終損害的還不是開(kāi)發(fā)商自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益？
而更為可怕的是，如果房?jī)r(jià)脫離了老百姓實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的情況下，繼續(xù)猛漲，越抬越高，那么，一旦房?jī)r(jià)止升回跌，就會(huì)是急劇下滑，最終導(dǎo)致房市崩盤(pán)，地產(chǎn)界首當(dāng)其沖遭受打擊……
因此，地產(chǎn)界為自身利益計(jì)，也不要自欺欺人，飲鳩止渴了。
作者：章林曉
特約編輯：廣偉
