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◎引而有發(fā)
平靜的奧秘
加息的時間、幅度似乎都出乎市場人士的種種意料，隨之而來的市場反應似乎也可以用“出乎意料”來形容——不是價格的暴漲暴跌，而是市場實在平靜得出奇。
“平靜”一說，一方面緣自半年多以來的漲息傳聞讓新聞不“新”，大家都明白這只是時間問題而預先留了后手；一方面緣自
一年多以來宏觀調(diào)控之手已經(jīng)讓市場更加理性和成熟，“大風大浪都過來了，就沒有過不去的小水溝”。
回想預期加息早期，市場上的分析人士緊張得不得了，似乎一旦加息，就會讓開發(fā)商的資金鏈面臨馬上斷裂的危險，不爭氣的錢袋使消費者只得望房興嘆。盡管早有聲音傳出“利大于弊”的導向，但是大家都更緊張脆弱的“生命線”——加息后市場的風將往哪個方向吹？
加息了，上漲的０．２７個點大大低于之前預期的數(shù)字。開發(fā)商一核算，成本還不是轉(zhuǎn)嫁給購房者——中國人對房子的需求量太大，只要是賣方市場，買方就沒有和賣方討價還價的資本；買房的一算計，每月多個百兒八十的利息錢也還能承受。不是說每月多增加的百兒八十塊錢沒人在意，關(guān)鍵是沒房住的，該買房還得買；有土地的，該開工還得開工。
�。埃玻穫�點沒能吹起市場的過多漣漪，是因為市場其實早已領(lǐng)會了加息的意義：小幅加息不過是投石問路，一方面看看市場的反應，一方面?zhèn)鬟f出繼續(xù)加緊調(diào)控的信號。政策與市場的合作似乎越來越默契了：開發(fā)商的利潤率有限下調(diào)，以使房地產(chǎn)業(yè)遠離“暴利”的惡名；房子賣得該火還火，以證明房地產(chǎn)業(yè)仍舊是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
◎全景分析
信號效應大于市場反應
福建經(jīng)濟穩(wěn)健，升息影響小于全國
■福建記者 戴世鋒 本報記者 王一玫
近日，在閩各家商業(yè)銀行均收到了有關(guān)中國人民銀行加息的通知，本報記者第一時間就加息對福建省經(jīng)濟及樓市的影響，對銀行界、學術(shù)界和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進行了采訪。
小幅加息是投石問路
福建省政府發(fā)展研究中心副主任楊益生表示，此次調(diào)息的幅度不大，調(diào)整還是比較溫和的，表明央行不希望政策過猛而導致經(jīng)濟的大起大落，而只是給予市場一個警示信號。升息影響是全國性的，但從宏觀經(jīng)濟的指標看，福建省經(jīng)濟表現(xiàn)比較穩(wěn)健，固定資產(chǎn)投資近幾年明顯低于全國水平，加上固定資產(chǎn)投資有效性較強，也就是說投資的項目還是有市場需求的，長線投資項目比例還不是很大，因此可以說升息對福建經(jīng)濟的影響相對于全國要小一些。
省建行城北支行個人業(yè)務部副經(jīng)理吳朝輝認為，央行有可能把此次加息作為“試金石”：如果市場反應不大，則可以繼續(xù)采取加息策略；如果市場抵觸情緒過大，則暫停加息。此次小幅加息，既釋放了一定的通脹壓力，又對“熱錢”的大規(guī)模流入有一定限制。
省建行營業(yè)部副總經(jīng)理莫建國說，企業(yè)貸款有浮動利率和固定利率兩類，浮動利率即日開始執(zhí)行新利率標準，固定利率的貸款，短期的按照合同協(xié)定利率水平計算，長期貸款（超過一年）于明年１月１日起執(zhí)行新規(guī)定。對于個人來說，現(xiàn)有存款的利率不會隨市場變化而變化，而是按照存入時的合同約定利率計算。據(jù)他分析，由于加息意味著銀根縮緊，社會體系資金必然緊張，所以對企業(yè)貸款還是有一定的影響。
廈門大學ＥＭＢＡ中心副主任戴亦一博士從消費者的角度出發(fā)，肯定地認為如果此次銀行加息實現(xiàn)了保持經(jīng)濟發(fā)展和物價的平穩(wěn)、進一步理順目前價格體系的目標，則對消費者來說是一件“大好事”。盡管加息對購房者還貸確實帶來一定的負面影響，但戴亦一卻從另外的角度表達了樂觀的看法：加息可被認為是樓市降溫的信號，因為它會直接影響到購房者、特別是投資型購房者對樓市的信心和預期，一旦投資型和超前購房客群減少，房價趨于平穩(wěn)，市場上的“恐慌性”購房就會逐漸減少，所以此次加息以及央行可能的后續(xù)動作將會給購房者、特別是買房自住者吃下一顆“定心丸”。
戴教授還認為，加息是國家對房地產(chǎn)從“供給管理”向“供需管理”的宏觀政策轉(zhuǎn)變，這使有關(guān)中國房地產(chǎn)是否存在泡沫的問題從民間爭論、學術(shù)探討上升到了國家宏觀政策層面。“加息是個‘一葉知秋’的風向標，它發(fā)出的是國家要給樓市降溫的信號�！贝鹘淌谡f，這將影響到購房者、特別是投資型購房者對樓市的信心。他還表示加息后那些買房持觀望態(tài)度以及超前購房的客群都會更加謹慎，因為不僅對他們今后自身收入的要求提高了，而且加息之口一開利率很可能繼續(xù)上漲，畢竟目前的利率就是經(jīng)過８次降息調(diào)下來的，后面甚至還可能有提高首付比例、限制還貸期限等殺手锏。戴教授估計，目前已占廈門３０％以上的炒房大軍所受沖擊會很大，對國家加息后續(xù)政策的難以把握將使他們不敢輕易大舉殺進�！斑@對買房自住者應該是個好消息，”他說，“減少部分投資和超前購房客群，廈門的房價即使不降其漲勢也會放慢。”
產(chǎn)業(yè)整合過程將會加快
“此次央行加息對廈門房價影響應該不會太大�！睆B門城市年輪策劃代理公司的孫鵬表示，目前廈門樓市的格局已基本穩(wěn)定，此次央行加息不會影響到廈門的供需問題。更由于之前廈門出臺的許多政策，如去年的戶籍政策、今年島內(nèi)開發(fā)面積的限制以及土地政策等，造成了島內(nèi)已基本是高端市場，可以說已經(jīng)提前化解了加息所帶來的影響。不過加息對廈門中高檔市場（單價５０００元以上）也會有一些影響。另外，島外房價上漲比較快，加息后可能影響島外樓市價格上漲幅度�！袄噬险{(diào)對房地產(chǎn)投資者的心理影響要遠大于其實際影響�！睆B門房地產(chǎn)市場中的一位資深人士判斷，現(xiàn)在央行加息正在發(fā)出一個明確的信號，表明要對投資過旺的房地產(chǎn)行業(yè)進行市場調(diào)節(jié)。
在國內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金有７０％來自銀行貸款，而據(jù)統(tǒng)計，去年廈門房地產(chǎn)貸款余額高達２４２億元，占全市貸款總量的３３％。廈門特工房產(chǎn)的王世忠認為，央行加息意味著房地產(chǎn)開發(fā)資金成本增加，勢必會進一步加快廈門房地產(chǎn)市場整合的步伐，一些中小開發(fā)商將會被擠出廈門市場。據(jù)介紹，至去年底，廈門市的房地產(chǎn)企業(yè)有４４４家，但資質(zhì)等級達到一、二級的企業(yè)只有１５家，其余大部分是中小企業(yè)。
而廈門市的房地產(chǎn)商對加息的反應卻比較樂觀。泛華集團副總經(jīng)理程先生認為，本次加息只是微調(diào)，而中國人買房大多是首期付款難，對于１５年、２０年分期付款每月多出的一兩百元不會那么計較。特別對有需求的購房者而言，影響就微乎其微了——而這部分人是廈門目前的主要購房者，他們買房是經(jīng)過謹慎考慮的，不會因為這一點加息就完全動搖。對開發(fā)商而言，程先生認為雖然貸款利率提高了，但因為房地產(chǎn)屬高回報率行業(yè)，廈門房價只要每平方米上漲５０元到１００元，就能把利息差價補回來。而由于島內(nèi)用地實際在減少，商品房仍舊供不應求，廈門房價幾乎不可能走低。
◎連鎖反應
望聞問切 樓市微瀾
■本報記者 婁立平 北京記者 王志強
望——
�。保霸拢玻谷�，是銀行上調(diào)利率的第一天，滬深股市對加息政策變動做出了反應，市場微起波瀾。從滬指上看，上證指數(shù)全天下跌２１．２點，以１３２０．５４點收盤；深市收于３２１６．３５點，也是大幅下跌７６．１５點。整個盤面“泛綠”，兩市股票僅有１４家開出紅盤。在２８日晚加息的第一時間里，以萬科Ａ（０００００２）為代表的房地產(chǎn)及基建類個股就突然出現(xiàn)大幅下挫。
１１月１日，股市再現(xiàn)“黑色星期一”，上證綜指最低降至１３０４點，報收于１３０５．２９點，跌幅１．１５％；深證成指跌幅也達１．０６％。受加息影響較大的房地產(chǎn)板塊成為盤中做空的主要動力，兩市成交額分別為７２億元和４７億元，較上一周平均水平回落近３成。陸家嘴、浦東金橋、上實發(fā)展、億城股份、深寶恒等個股跌幅較大。另據(jù)香港證券交易所國企Ｈ股報價顯示，首創(chuàng)置業(yè)１０月２９日跌幅達９個百分點，１１月１日雖有所反彈，但跌幅仍達２．１９８個百分點。
有業(yè)內(nèi)人士分析，中國已經(jīng)進入了一個加息周期，這標志著低利率環(huán)境的終結(jié)，也表明對通貨膨脹的擔心再次加強。加息會僅限于這一次嗎？誰都不敢有肯定的答案。在這一過程中，資本市場將受到不小的沖擊，尤其是對債券市場的打擊將更為嚴重。然而許多專家卻表示，由于此次加息幅度不大，不會對股市造成太大沖擊，而且考慮到加息對宏觀調(diào)控的諸多益處，從長遠看，它對股市健康發(fā)展反而有利。
加息意味著宏觀調(diào)控進入第二階段，市場手段成為新主角。受宏觀調(diào)控影響，股市從今年４月７日起一路狂跌。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，加息對于證券市場的總體影響是不確定的，從基調(diào)上看，加息具有緊縮作用，但是同時也確認經(jīng)濟增長的強勁和潛在通脹壓力的強大，這一點對于證券市場也會有積極作用。
聞——
房地產(chǎn)可能是受加息影響最大的行業(yè)，雖然大多數(shù)開發(fā)企業(yè)稱對整個市場及其自身影響不大，但市場上還是聽到一些老總對加息所發(fā)表的看法。
�。玻溉胀�，潘石屹在獲知央行加息消息后說：“我們公司財務部已經(jīng)計算出此次加息對購房人的影響，估計還款負擔將增加近２％，房地產(chǎn)商融資成本也將增加２％。加息雖然對目前的房價影響并不大，但是加息可能影響到購房需求，從而帶來整體房價的略微下跌。中低檔住房的房價則有可能開始下降，因為購房者可能會因為支付能力減弱而選擇退出。那些負債率高達７０％～８０％的房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨被淘汰出局的危機。”他還說：“這次加息是市場的手段，用市場的手段調(diào)控經(jīng)濟，要比用行政的手段、計劃經(jīng)濟的手段好得多。幾十年的實踐證明，要用市場經(jīng)濟的手段去管理經(jīng)濟，人們就會吃飽飯，穿好衣服，住好房子；要用行政命令、計劃經(jīng)濟的手段去管理經(jīng)濟，人們就吃不好飯，穿不好衣服，住不上好房子……加息對抑制需求會起一定的作用，但房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升并不會直接引起價格的上漲，所以這次加息對市場的影響更多地應該從抑制需求去考慮。加息是抑制了需求，但還有許多政策是在減少供應量，最后房價是漲是跌還是取決于供應量減少得多還是需求量減少得多。心理的影響到底多大現(xiàn)在不能下結(jié)論，得看市場�！�
任志強說：“加息一定會對居民的住房消費產(chǎn)生不利影響，但加息率低且居民住房需求旺盛時，加息并不會限制和阻止居民的實際住房需求。如果房屋用于出租的收益較高時，也可以消化加息的因素，仍然不會限制和阻止居民的購房意圖。國際上多數(shù)國家都會用利率對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，每次減息時會加大對購房的需求與支出，也會減少購房的沖動，但并不能限制和中止購房行為。”
他分析說，美國今年的加息并沒有對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大影響。從目前可知的統(tǒng)計看，美元升息后交易量和房價都在繼續(xù)上升。中國目前的加息會增加消費者的購房支出，但尚不能在短期內(nèi)改變供求關(guān)系，因此住房供給仍會偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡發(fā)展，房價仍會繼續(xù)上升。
其次，現(xiàn)行的制度會讓房地產(chǎn)開發(fā)的投資成本在加息之后上升，并由此可能減少投入并進一步推動房價的增長。雖然此次加息的幅度不大，但由于房地產(chǎn)的資金使用效率極低而使成本推動上升的作用加大。
問——
除了加息對房價的影響外，我們需要思考的還遠不止于此。
融資成本是否會轉(zhuǎn)向具備有效需求的消費者身上？
目前中國的房地產(chǎn)市場仍屬于賣方市場，買房者沒有實力與賣方進行價格談判，開發(fā)商根據(jù)成本定價法進行定價的現(xiàn)實使開發(fā)商的融資成本實際上還是要由消費者來消化。土地全部以招拍掛方式出讓、銀行加息，這使開發(fā)企業(yè)融資成本繼續(xù)加大，可是增加的成本不會由開發(fā)商自己埋單，所以加息后增加的成本實際上還是要轉(zhuǎn)移到消費者身上。加上按揭貸款利率的提升，雙方面的壓力同時加在消費者一方身上，這對存在有效真實需求的消費者來說壓力頗大。
加息是否繼續(xù)？
此次加息后利率是否還會調(diào)整？有專家分析認為，加息后的市場表現(xiàn)是決定下一步是否加息的主要依據(jù)，一般要從５個方面去分析：一是消費物價指數(shù)，二是固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，三是貨幣供應量，四是國際油價，五是美元是否繼續(xù)加息。社科院金融研究中心專家易憲容表示，目前尚無法揣測央行下一次變動利率的具體時間和幅度，但是可以預測人民幣開始進入加息通道。如果經(jīng)濟仍有過熱跡象，今后半年內(nèi)人民幣利率有望再次提高０．２５個百分點；匯豐銀行方面的觀點是今后６個月內(nèi)很可能再升０．２５個百分點；《華爾街日報》則引用瑞士信貸第一波士頓駐香港首席經(jīng)濟學家陶冬的話，“預計未來１２個月到１８個月內(nèi)，中國利率的上升幅度可能達到２到３個百分點”。
開發(fā)企業(yè)該如何應對加息？
對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，財務成本增加可能迫使他們考慮加快項目開發(fā)的周轉(zhuǎn)期；居民購買力下降引起的價格下跌可能使企業(yè)減少贏利甚至虧損；此外還會增加土地儲備的成本和風險。因此，開發(fā)商在下階段更要精打細算，安排好每個項目的開發(fā)時間，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，使項目的開發(fā)漸次進行，以保持一個較充裕的現(xiàn)金流。同時，已經(jīng)拿到土地的開發(fā)商也要拓寬融資渠道，規(guī)避融資不暢給企業(yè)帶來的系統(tǒng)風險。
加息與繼續(xù)征收利息稅是否合理？
對此問題，任志強表示調(diào)息之前首先應做的是減稅——免去對“利息稅”的征收。但在前一段所有認為應該升息的論調(diào)中，包括曾大力提倡和推動征收“利息稅”的經(jīng)濟學家們卻沒有一個人提出類似建議�！昂喼笔菍φ麄�社會和民眾不負責任�！比沃緩娬f。
表面看此次加息的幅度不大，以３０萬元的購房信貸２０年還款期計，每月支出約增加４５元，盡管月供并不會有太大變化，但不免稅而先升息則變成了雙重的壓力�！叭绻趪覝p息時并不構(gòu)成免稅的理由，則公民與國家在共同承擔經(jīng)濟運行的改革成本，但國家加息時就沒有理由再征利息稅了。”任志強的理由似乎頗為充分。
加息能擠出泡沫嗎？
中房協(xié)秘書長顧云昌認為，央行此次加息就是為了使旺盛的需求平穩(wěn)下來，這其中就有一些個人的投資行為，有長期、有短期，當然也有炒賣炒買行為。而此次加息的目的就是抑制這部分投資行為，與其控制供應，還不如控制需求。
然而摩根士丹利亞太首席經(jīng)濟學家謝國忠卻不這么認為。他表示一次加息無法改變目前中國房地產(chǎn)市場的投機態(tài)勢，人民幣匯率體系短期內(nèi)不可能改變，匯率的突然變化有可能導致又一次大規(guī)模的人民幣投機活動，并對中國的金融體系造成更大的不利影響。兩種看法存在根本分歧，很難確定何種說法會被證實是正確的，這有待市場的檢驗。
特約編輯：廣偉
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