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銀行加息刺痛“炒房族” 投機(jī)炒房轉(zhuǎn)眼變成燙手山芋
北京的肖女士幾個(gè)月來(lái)看了無(wú)數(shù)樓盤(pán)，最大的感覺(jué)是，自己看中的樓盤(pán)往往已經(jīng)被別人捷足先登，比如北京南城的一個(gè)連排別墅項(xiàng)目，她去了好多次，根本買(mǎi)不到。不過(guò)這幾天她卻發(fā)現(xiàn)，不少人的房子都在出手，平價(jià)就能買(mǎi)到。
“就是因?yàn)榧酉�，�?TABLE align="left"> |
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肖女士說(shuō)，“原先有的人手里拿著三四套，等著升值以后轉(zhuǎn)手，現(xiàn)在利息提高了，大家又都說(shuō)房?jī)r(jià)可能會(huì)降，所以才急著出手�！�
正當(dāng)人們還在熱火朝天地探討加息的影響時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化。
報(bào)紙上破天荒出現(xiàn)打折廣告
投資房地產(chǎn)有點(diǎn)像炒股，炒的都是預(yù)期，曾經(jīng)上演過(guò)無(wú)數(shù)暴富故事的“炒房族”被加息政策擊痛了。尤其是那些已經(jīng)買(mǎi)了房但還沒(méi)來(lái)得及轉(zhuǎn)手或出租的投資者，手里的房子前幾天還是香餑餑，忽然就變成燙手的山芋了：報(bào)紙上破天荒地出現(xiàn)“房?jī)r(jià)打折”廣告；在一些知名的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站上，二手房市場(chǎng)也活躍起來(lái)，好戶(hù)型、好樓盤(pán)多了不少，都在尋找新的買(mǎi)家。
想在北京租房子的人也發(fā)現(xiàn)，房租好像沒(méi)那么高了。有人做了估算，加息之后，北京市二環(huán)以?xún)?nèi)的房子，租金至少下降了10%。
對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，除了要多交貸款利息外，最讓他們擔(dān)心的是，樓市供不應(yīng)求的局面恐怕將被打破，房?jī)r(jià)有可能下行，他們買(mǎi)來(lái)保值增值的房產(chǎn)將面臨貶值的危險(xiǎn)。事實(shí)上，租金的下滑必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生向下的拉動(dòng)作用。
租賃市場(chǎng)的冷風(fēng)讓那些打算買(mǎi)房作為投資的消費(fèi)者變得更加謹(jǐn)慎。“他們不忙著簽合同了，而是不斷計(jì)算著租金回報(bào)�！币晃桓邫n樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士分析，本次加息，五年以上的長(zhǎng)期個(gè)人房貸利率增幅較大，那些原本打算購(gòu)置第二套、第三套房子的人們很可能改變意愿，持幣觀望。而那些已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的投資者，出于對(duì)今后繼續(xù)加息的預(yù)期，可能會(huì)急于在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)手賣(mài)房，甚至低價(jià)拋售。
樓市投資熱始于2001年
投資性購(gòu)房的火爆也就是這三四年的事情。在北京，申奧成功的重大樓市利好直接引發(fā)了2001年的投資熱潮。西南證券的段海瑞回憶說(shuō)：“當(dāng)時(shí)是7月，申奧成功的消息是晚上出來(lái)的，第二天，北四環(huán)邊上的‘深藍(lán)華亭’就從6000多元漲到7000多元�！蓖瑯樱啦⿻�(huì)的申辦成功是造成近幾年上海房產(chǎn)投資熱的重要原因。
今年以來(lái)，實(shí)際利率為負(fù)，股市持續(xù)下行，也把有投資需求的資金推向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一時(shí)間，買(mǎi)房成了資產(chǎn)保值增值的不二法寶。但是，采訪中，記者聽(tīng)到更多的是對(duì)投資回報(bào)不理想的抱怨。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“我愛(ài)我家”的數(shù)據(jù)顯示，北京再上市的已購(gòu)商品房，約有八成的成交價(jià)格低于當(dāng)初的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，貶值幅度從10%到60%不等。
導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的原因，除了房屋的自然折舊，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不斷地通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)和加大后期開(kāi)發(fā)來(lái)擠壓購(gòu)房人期望的獲利空間；同時(shí)，同一區(qū)域內(nèi)的商品房供應(yīng)量多了，價(jià)格也自然隨之降了下來(lái)。
“我愛(ài)我家”投資總監(jiān)康勝告訴記者，均價(jià)七八千元以上的二手房現(xiàn)在基本有價(jià)無(wú)市，供大于求。
由于二手房的購(gòu)買(mǎi)者大部分是自住而非投資，心態(tài)比較理性，因此二級(jí)市場(chǎng)的泡沫比一級(jí)市場(chǎng)小得多，更能反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況和樓盤(pán)的投資價(jià)值�！安灰豢匆皇址苦徉嵬蠞q”，康勝提醒大家，“租金是二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的，轉(zhuǎn)手出賣(mài)也將在二級(jí)市場(chǎng)上檢驗(yàn)，如果二級(jí)市場(chǎng)顯示沒(méi)有升值，沒(méi)有合理回報(bào)，投資就存在著問(wèn)題�！�
康勝介紹，如果租金和房?jī)r(jià)之比在5%－8%，則房?jī)r(jià)就是比較正常的。而在上海投資房產(chǎn)活躍的時(shí)候，這個(gè)數(shù)字高達(dá)10%。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所黃金老博士的算法則是：只有房?jī)r(jià)上漲15%，投資才能持平。
房子只要賣(mài)出去就不算“空置”？
投機(jī)客最多的地方，房?jī)r(jià)漲得也最猛。而投機(jī)性購(gòu)房比例越高，越容易滋生房產(chǎn)泡沫。
杭州這幾年房?jī)r(jià)瘋漲，老百姓都說(shuō)買(mǎi)不起房，但杭州各家房產(chǎn)公司的售樓部卻幾乎無(wú)房可買(mǎi)。知情者說(shuō)，從溫州和臺(tái)州等地來(lái)的投機(jī)客是拉高房?jī)r(jià)的“罪魁禍?zhǔn)住保址炕旧隙际乾F(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)，投資回報(bào)很快。
上海去年二手房交易量達(dá)到22萬(wàn)套，這么高的數(shù)字，并不代表有22萬(wàn)套房子進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易，而是很多房子在一年之間倒手多次。在上海，發(fā)達(dá)的二手房市場(chǎng)基本與一級(jí)市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)，一套房子轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，價(jià)格就抬高了，甚至有價(jià)無(wú)市。
據(jù)上海房管部門(mén)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2003年底上海投資購(gòu)房占16.6％，
超出10％的警戒線。社科院金融所尹中立博士最近在上海調(diào)研時(shí)則發(fā)現(xiàn)，在上海的浦東新區(qū)，部分樓盤(pán)的投資購(gòu)房的比例甚至超過(guò)40%。
根據(jù)當(dāng)?shù)毓┧�、供電部門(mén)對(duì)長(zhǎng)期欠付水電費(fèi)對(duì)象分析做出的最保守的估計(jì)，中心城區(qū)有大約4.5萬(wàn)套“無(wú)人房”，合計(jì)面積為500多萬(wàn)平方米。浦東新區(qū)有些住宅小區(qū)的水電費(fèi)收繳率只有60%左右，無(wú)人居住的房子占40%左右，而這些不繳水電費(fèi)的住房都是已售房屋。
按照建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)原則，房子只要賣(mài)出去就不算“空置”。尹中立則認(rèn)為，供銷(xiāo)兩旺的市場(chǎng)繁榮背后隱藏著巨大危機(jī)，高收入群體的投資性購(gòu)房需求催生了泡沫，“由于投資購(gòu)房的需求不斷膨脹，刺激了房?jī)r(jià)的不斷上漲；反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)的不斷上漲又刺激了投資需求的膨脹�！钡谌径鹊慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格持續(xù)上漲，同比上漲9.9%，比第二季度上漲1.9%，其中9個(gè)城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲超過(guò)10%。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌分析說(shuō)，今年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)往年，一個(gè)重要原因是需求旺盛，導(dǎo)致供應(yīng)相對(duì)不足。宏觀調(diào)控政策下，需求增長(zhǎng)的回落速度慢于供應(yīng)的回落，于是出現(xiàn)賣(mài)方市場(chǎng)�！巴瑫r(shí)，在有些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)10%，租金反而有回落，這正是泡沫的表現(xiàn)，要改變這種不穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，必須有效降低非理性的投資需求。”
加息抑制投機(jī)炒作風(fēng)
加息正是降低需求的殺手锏�！氨M管這次加息的幅度不大，但可以使投資購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，可以減少投資性購(gòu)房的需求”，尹中立表示，“同時(shí)，可以使以前的投資性購(gòu)房拋向市場(chǎng)，增加市場(chǎng)的有效供給，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求形勢(shì)發(fā)生變化，有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲趨勢(shì)。”
現(xiàn)在，央行加息27個(gè)基點(diǎn)。中國(guó)房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，加息表明國(guó)家開(kāi)始更多地利用市場(chǎng)化的調(diào)控手段，而利息杠桿的確非常有效�！斑^(guò)去，低利率、低首付的政策是鼓勵(lì)大家買(mǎi)房，用購(gòu)房需求來(lái)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的需求�，F(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)不是健康穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，老百姓也有意見(jiàn)，所以必須讓需求回落，比如通過(guò)控制炒樓降低投資需求，通過(guò)減緩拆遷速度降低被動(dòng)需求等等，這些需求不一定馬上釋放。尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)的投資要限制住。”至于老百姓主動(dòng)買(mǎi)房，則不應(yīng)該限制，而加息對(duì)自住買(mǎi)房者的影響也很有限。
此次加息幅度不大，說(shuō)明決策者是在非常謹(jǐn)慎地利用利率杠桿，同時(shí)密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士分析，如果政策過(guò)猛，可能產(chǎn)生負(fù)面效果。比如，如果房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大造成房產(chǎn)大幅貶值，會(huì)使很多貸款買(mǎi)房的家庭陷入“負(fù)資產(chǎn)”境地，而“負(fù)資產(chǎn)”家庭的大量出現(xiàn)會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)方方面面的影響；比如，人們?yōu)榱诉�銀行的房貸而勒緊褲腰帶，減少消費(fèi)，造成經(jīng)濟(jì)緊縮；再如，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)通行的是“全價(jià)預(yù)售”模式，開(kāi)發(fā)商幾乎不必承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，只要房子賣(mài)出去就萬(wàn)事大吉了，風(fēng)險(xiǎn)則轉(zhuǎn)移到了銀行頭上。如果房地產(chǎn)泡沫爆裂，銀行的抵押物大量貶值，將使本已非常脆弱的銀行體系雪上加霜。
據(jù)新華社文/《中國(guó)證券報(bào)》記者 尚曉陽(yáng)
特約編輯：廣偉
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