目前，市場(chǎng)上房產(chǎn)中介公司多如牛毛，讓人眼花繚亂，孰優(yōu)孰劣令人無(wú)所適從。有關(guān)專(zhuān)家建議廣大消費(fèi)者在選擇中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)該注意觀察以下六個(gè)方面：
一看房產(chǎn)中介公司是否有明確的公司名稱(chēng)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的地址。這可以通過(guò)看公司的招牌、詢問(wèn)周?chē)嗽摴镜某闪⑶闆r和經(jīng)營(yíng)情
況來(lái)確定，以防空頭公司詐騙。
二看房產(chǎn)中介公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的營(yíng)業(yè)資質(zhì)。因?yàn)樯贽k房產(chǎn)中介公司需要眾多條件，不是隨隨便便就能開(kāi)的，一些從事二手房中介業(yè)務(wù)的公司只是申辦了其他性質(zhì)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，或干脆不申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照直接進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，這就為其以后逃避責(zé)任埋下了伏筆。
三看房產(chǎn)中介公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的注冊(cè)資金�？蛻敉ㄟ^(guò)房產(chǎn)中介來(lái)交易房屋，最主要的原因是希望在整個(gè)交易過(guò)程中由第三方來(lái)維護(hù)雙方的利益。但目前許多小中介的注冊(cè)資金僅為人民幣10萬(wàn)元，現(xiàn)有的二手房交易款項(xiàng)必然大于公司的注冊(cè)資金，一旦發(fā)生房產(chǎn)中介卷逃資金的行為，客戶的權(quán)益很難得到保障。因此，最好選擇一些注冊(cè)資金比較大的品牌中介，萬(wàn)一發(fā)生糾紛，客戶可以通過(guò)有關(guān)途徑得到妥善解決。
四看房產(chǎn)中介公司是否擁有合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是否由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為你提供中介服務(wù)。因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，二手房中介從業(yè)人員必須擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在從事二手房中介過(guò)程中，如有任何違法或?qū)蛻舨焕那闆r發(fā)生，有關(guān)部門(mén)可以通過(guò)政府相關(guān)的行政措施對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)處罰。
五看房產(chǎn)中介公司與你簽訂的居間合同是否經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的備案。由于二手房交易中有很多專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和一些行規(guī)慣例，而國(guó)家并未要求所有的二手房中介都要使用法定文本，允許房產(chǎn)中介公司與委托方自由協(xié)商簽訂相關(guān)的委托合同或中介公司自行制定格式居間合同。而對(duì)于格式合同的使用要求，就是其應(yīng)在使用區(qū)的工商局進(jìn)行備案，在備案時(shí)工商局會(huì)對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行審核，經(jīng)過(guò)備案的合同基本上能保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。
六看房產(chǎn)中介公司是否有專(zhuān)業(yè)的法務(wù)人員負(fù)責(zé)簽約并辦理相關(guān)的后續(xù)服務(wù)。目前市場(chǎng)上，小中介一般由業(yè)務(wù)員全程處理所有事項(xiàng)，大的品牌公司則分工較細(xì)，會(huì)將房產(chǎn)交易的前端和后續(xù)分開(kāi)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事前端的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶看、收意向金、交房等工作，另外再設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)從事簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，辦理過(guò)戶、貸款、領(lǐng)證等手續(xù)。這樣既有利于資源優(yōu)化，又可以確保交易的安全性。
問(wèn)：我現(xiàn)住在李滄區(qū)浮山路某花園，房子是2001年11月份建成的，自從住進(jìn)去之后每逢下大雨房子就漏雨，2002年和2003年我曾多次找過(guò)物業(yè)和開(kāi)發(fā)商，后來(lái)開(kāi)發(fā)商也派人來(lái)修過(guò)2次，結(jié)果房子還是漏雨。請(qǐng)問(wèn)我該怎么辦？
答：根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有關(guān)規(guī)定：房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；裝修工程為2年。因此，你有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商履行其對(duì)所開(kāi)發(fā)房屋的屋面防水工程的保修責(zé)任，若你跟開(kāi)發(fā)商之間有合同約定的，則應(yīng)遵照約定條款進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)商拒不履行其職責(zé)，你可以通過(guò)法律途徑解決。
問(wèn)：什么是房屋的建筑面積、使用面積和居住面積？
答：房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。住宅使用面積是指住宅中分戶門(mén)內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。居住面積是指住宅中日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。當(dāng)分戶門(mén)內(nèi)的廳和過(guò)道的面積超過(guò)6平方米時(shí)，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。
問(wèn)：申請(qǐng)公積金后，是否可以每年都從我的賬戶中提一次款？如果我父親買(mǎi)房子是否可以提取我們夫妻的住房公積金？
答：提取住房公積金購(gòu)房辦理公積金貸款后，在借款合同約定的還款期限內(nèi)，借款人及其配偶應(yīng)當(dāng)于每年住房公積金結(jié)息日后（6月30日后）填寫(xiě)“住房公積金提取申請(qǐng)審核表”，交單位經(jīng)辦人到住房公積金登記專(zhuān)柜辦理住房公積金提取手續(xù)。如住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額大于借款人年度歸還貸款本息數(shù)額，只能提取年度歸還貸款本息數(shù)額，多余部分不得提取，并且除借款人配偶以外的其他直系親屬不得提取住房公積金。因此，您的父親買(mǎi)房不能提取你們夫妻的公積金。
本期問(wèn)題由愛(ài)威不動(dòng)產(chǎn)張廷友解答
