又一起巨資投向商業(yè)地產(chǎn)的事件發(fā)生在８月初。８月３日，以２６．９億元的財富位列《新財富》２００３年中國“５００富人榜”第３８位的四川綿陽興力達集團董事長張鈞，宣布要將其資產(chǎn)中的２３億擲向上海灘，修建目前滬上最大，集商貿(mào)、辦公、休閑、展示、餐飲為一體的大型復合商貿(mào)建筑。
這樣的消息在今
年以來層出不窮。曾幾何時，房地產(chǎn)行業(yè)悄然傾向商業(yè)，因其利潤豐厚，因其現(xiàn)代化的形象等等。但是，正當這股商業(yè)地產(chǎn)熱浪席卷大江南北之時，今年２月以來，國務院總理溫家寶連續(xù)三次就商業(yè)地產(chǎn)問題作出批示，要求防止盲目投資與重復建設�？磥恚虡I(yè)地產(chǎn)投資也到了該降溫的時候。
全國造Ｍａｌｌ熱
隨著城市化步伐的加快，一些頭腦敏銳、有創(chuàng)新意識的地產(chǎn)商較早轉(zhuǎn)行，涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。一時間，商業(yè)地產(chǎn)投資滾滾而來，大型商業(yè)設施八面開花。據(jù)中國商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會最近發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，目前全國在建立項的購物中心多達２００家左右，總面積約３０００萬平方米。
在北京，四個２０萬—６０萬平米的Ｍａｌｌ（大型購物中心）將在城市的東西南北拔地而起，分別是大地集團的“大地Ｍａｌｌ”、春天商業(yè)公司的“春天Ｍａｌｌ”、“金源Ｍａｌｌ”和王府井集團的Ｍａｌｌ。然而，就記者了解，如北京西單商業(yè)圈雖然面積不大，卻聚集了中友百貨、明珠小百貨、Ｌｃｘ商場、西單商場等５、６家功能齊全的大型商場，商品種類相似，購物環(huán)境類似，商場定位也沒有大的區(qū)別。在競爭如此激烈的商圈內(nèi)，還不斷有新的投資者擠入。去年底，在距中友百貨僅一街之隔，６萬多平方米營業(yè)面積的君太百貨宣布開業(yè)。時隔半年，據(jù)記者的幾次親身經(jīng)歷，君太百貨始終處在不冷不熱的狀態(tài)，并沒有取得預期的目標。
上海作為國際性大都市，更是受到來自各地的大小商業(yè)地產(chǎn)商的青睞和追捧。據(jù)原上海市商委所做的上海大型商業(yè)設施的調(diào)查顯示，２００３年５月，已經(jīng)開業(yè)的購物中心１３個，建筑面積９７萬平方米；在建的購物中心１５個，建筑面積超過１６０萬平方米；規(guī)劃將建的１９個，建筑面積超過２４０萬平方米。２００４年，上海市通過審批的商業(yè)項目就有７１個，包括２２個建筑面積超過１０萬平方米的“大塊頭”。
在華南地區(qū)，斥資３０億元的國內(nèi)首個超大型主題式購物公園——“華南Ｍａｌｌ”早已在東莞萬江破土動工；廣州規(guī)劃面積達２９萬平方米的正佳廣場在重組后復工；華僑城銅鑼灣廣場已經(jīng)開張營業(yè)；中信新城市廣場、深圳中心區(qū)購物中心等項目也在陸續(xù)上馬。
除了北京、上海和一些沿海城市，就連我國西部的一些城市也興起了造商業(yè)城熱。今年春天，一場聲勢浩大的“造Ｍａｌｌ運動”在西安開始，號稱西部第一購物中心的“紫薇Ｍａｌｌ”正在熱火朝天地建設。另外，“高新Ｍａｌｌ”、“東方Ｍａｌｌ”、高新區(qū)西安國際購物中心、城市購物廣場等諸多項目也在西安醞釀。
然而，這些都只不過是全國大型購物中心建設的一些縮影。根據(jù)行業(yè)內(nèi)部的保守統(tǒng)計，截至２００３年末，全國在建和擬建大型購物中心建筑面積合計為２０００萬平米，合計投資超過２０００億元。如果按銀行貸款占總投資的６０％計算，需占用信貸資金１２００億元。
商業(yè)地產(chǎn)市場的困境
中國商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況是：總體不足，局部過熱。這是“２００４中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上眾專家的觀點。
中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會會長、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席、北京首商城市規(guī)劃設計研究院高級顧問荀培路認為，目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問題是：地產(chǎn)開發(fā)商缺乏一定的商業(yè)認知，對商業(yè)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不甚熟悉；許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，套用較熟悉的住宅開發(fā)模式，先設計、后出售；而商業(yè)地產(chǎn)的復合性，要求地產(chǎn)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理商四者結(jié)合起來，現(xiàn)實中四方交接很不規(guī)范；這些因素帶來了巨大的投資前期風險。
第二，地產(chǎn)商經(jīng)營思路的偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都喜歡當“甩手掌柜”，抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，希望開發(fā)——出售——再開發(fā)的循環(huán)周期越短越好，這就不可能完成對商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃。對開發(fā)商來說，５到８年已經(jīng)是他們最長的等待期了。而且地產(chǎn)商還不注重商業(yè)物業(yè)的后續(xù)管理，結(jié)果出現(xiàn)銷售火爆的商業(yè)城，地產(chǎn)商賺錢走人了，商業(yè)城日漸蕭條。這種把購物中心當作商業(yè)地產(chǎn)的做法是非常危險的。因為購物中心一旦被拆零成商鋪賣掉，就很難實行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，也就很難獲得成功；另外，由于開發(fā)商往往不可能全部賣出去，因此一方面銀行的債務無法還清，同時又把失敗轉(zhuǎn)嫁給了接盤的小業(yè)主，引發(fā)許多社會問題。
第三，地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款。由于大型商業(yè)設施投資動輒幾億、有的甚至高達幾十億，在國外多是靠基金支撐運作。而在國內(nèi)，無論是國有還是民營，其大型商業(yè)設施項目多數(shù)是建立在銀行貸款基礎上的。開發(fā)商自有資本比例普遍偏低，項目中銀行貸款的比例高達八、九成的不在少數(shù)。投入正常的投資回報期約８年左右，一旦出現(xiàn)銷售收入不高或利潤率下降的情況，長期達不到贏虧平衡點，將引發(fā)債務風險，形成銀行不良貸款。從去年年底開始，一些地方的金融部門開始控制這方面的風險，有的銀行已將開發(fā)商的自由資本金比例提高到３０％以上。
第四，開發(fā)中存在形象工程問題�，F(xiàn)在全國很多地方都在建大型的購物中心和步行街。由于購物中心、步行街等大型商業(yè)設施具有較強的市政效果，一些地方政府不顧當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況，一味地積極推動。而且由于這樣的工程過于重視城市景觀要求，忽視了商業(yè)使用功能，容易使項目陷入招商難的尷尬境地。
值得注意的是，當Ｍａｌｌ的開發(fā)商還在為土地和貸款鏖戰(zhàn)時，國家行業(yè)清理的腳步已經(jīng)逼近。年初溫總理的三次批示，已將大型購物中心和鋼鐵、水泥等一起列入國家宏觀調(diào)控的重點清理對象之中。
另外，國務院已明確表示，在今年年內(nèi)將以國務院條例的形式推出城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例，商務部完成了條例初稿的起草，已經(jīng)遞交國務院法制辦。
編輯 張偉明
