從亞洲到北美，從歐洲到澳大利亞，很多人現(xiàn)在關(guān)注著同一個(gè)問題：房地產(chǎn)繁榮的局面能維持多久？6月30日，美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)4年來首次提高基本利率后更引發(fā)人們尋求這個(gè)問題的答案。7月12日的美國《新聞周刊》載文對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了全面分析。
房地產(chǎn)不跟經(jīng)濟(jì)
走這些年的全球性房地產(chǎn)熱，不分國家疆界，一個(gè)地區(qū)或一個(gè)城市，只要條件適當(dāng)，房地產(chǎn)價(jià)格就左右逢源，不停上竄。
愛爾蘭的都柏林，房?jī)r(jià)自1995年以來上漲273％，同期荷蘭阿姆斯特丹的房?jī)r(jià)也漲了一倍。英國房?jī)r(jià)過去3年上漲55％，西班牙房?jī)r(jià)過去10年上漲100％。南非房?jī)r(jià)過去12個(gè)月上漲24％，香港房?jī)r(jià)去年秋天以來上漲50％。在美國東西海岸的大城市，房?jī)r(jià)上漲速度比物價(jià)上漲快60％。
高盛公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克爾·布坎南估計(jì)，美國的房產(chǎn)價(jià)格起碼已經(jīng)高估了10％，英國大概是15％，澳大利亞則高達(dá)29％。90年代末期的經(jīng)濟(jì)繁榮，在世界范圍內(nèi)刺激了房地產(chǎn)價(jià)格上升。有趣的是，這幾年經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)業(yè)同樣占盡便宜。2000年開始全球股市泡沫破滅，債券市場(chǎng)也跟著陰多晴少，可是，房地產(chǎn)市場(chǎng)非但沒有降溫，反而更火。人們?yōu)榱俗屫?cái)產(chǎn)保值，紛紛把錢拿去買房子。在美國，一些家庭在證券市場(chǎng)吃了大虧，他們?nèi)缃窦劝逊孔赢?dāng)住所，也把房子看成是一項(xiàng)養(yǎng)老金投資。正如耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒所言：“把房地產(chǎn)視為避險(xiǎn)天堂，這個(gè)觀念已經(jīng)深深植入各國的文化。”
當(dāng)然，以股市和匯市的標(biāo)準(zhǔn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上國際化，各國不一定共損共榮。貨幣可以迅速從美元換成歐元，但它不能迅速從美國的公寓轉(zhuǎn)向西班牙的公寓。而且，世界上有不少國家限制外國人購買本國房地產(chǎn)，在融資和稅收方面也設(shè)了不少條條框框。所以，現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)泡沫，主要來自那些帶動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)增長的熱點(diǎn)地區(qū)，特別是這些地區(qū)的一些大城市。
目前在西方，房地產(chǎn)最熱的大多是英語國家，像美國、澳大利亞、英國和愛爾蘭。這些國家市場(chǎng)自由化程度高，所謂“靈活金融”的概念十分流行。在房屋貸款上，它們使用的許多金融工具是10年前難以想象的。例如美國人現(xiàn)在可以零首付貸款買房，他們可以享受零首付、最少的月供以及長達(dá)20至30年的貸款償還期。華爾街的金融小子們利用這類抵押貸款，購買價(jià)值數(shù)百萬美元的豪宅，而月供僅僅萬把塊錢。把自己扮成闊佬的確很刺激，不過前提是房?jī)r(jià)不下跌和一直付得起月供。
中國經(jīng)濟(jì)增長速度高達(dá)8％－9％，房地產(chǎn)業(yè)增長更快。摩根士丹利的經(jīng)濟(jì)分析師表示，由于中國住房私有化時(shí)間不長，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫對(duì)民眾的廣泛影響尚難預(yù)料�，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)泡沫。一個(gè)是需求方面，向沿海城市的移民潮增加了對(duì)房產(chǎn)的需求，導(dǎo)致大量投機(jī)。例如在上海，有市場(chǎng)調(diào)查公司估計(jì)，上海四成個(gè)人房產(chǎn)交易是為了投資，一套公寓有可能在啟用之前，就已經(jīng)幾易其手。第二個(gè)泡沫，則是由供應(yīng)過多引起。一些沒有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商大量借錢投資，建的房產(chǎn)項(xiàng)目卻無人問津。在這兩種泡沫中，后一種對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的威脅更大。
借錢容易還錢難用房地產(chǎn)來保值，究竟有多安全？答案取決于未來利率加升的頻率和幅度。從歷史上看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率成反比，利率升得越狠，房?jī)r(jià)承受的壓力越大。這兩年，為刺激經(jīng)濟(jì)增長，全球利率水平差不多降到40年來最低，人們借錢要付的利息，也是40年來最少的。
由于信貸環(huán)境寬松，很多國家出現(xiàn)如火如荼的貸款熱，人們借錢炒股，借錢買車，而這其中，最受益的莫過于房地產(chǎn)業(yè)。
這回美聯(lián)儲(chǔ)升息，預(yù)示著貸款高潮曲終人散。6月30日美聯(lián)儲(chǔ)貨幣決策機(jī)構(gòu)--聯(lián)邦公開市場(chǎng)委員會(huì)決定，將聯(lián)邦基金利率（即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率）從46年來的最低位1％上調(diào)至1.25％。這次升息盡管幅度不大，卻是美聯(lián)儲(chǔ)過去4年來首次。好在一年多以來，美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘一直在表達(dá)他要提高利率的想法，因此人們?cè)缬行睦頊?zhǔn)備。而且美聯(lián)儲(chǔ)表示，它會(huì)以“穩(wěn)妥有序”的方式，來逐步提升利率�？梢灶A(yù)見，只要通貨膨脹壓力不大，美聯(lián)儲(chǔ)升息的步伐就不會(huì)太急。不過，西方經(jīng)濟(jì)觀察家認(rèn)為，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，預(yù)計(jì)澳大利亞和英國的央行幾個(gè)月內(nèi)就會(huì)跟進(jìn)，其他歐洲和亞洲國家的央行也會(huì)有所動(dòng)作。
目前美國的個(gè)人債務(wù)問題最突出，但有問題的并不止美國一家。很多地方這些年個(gè)人抵押貸款條件不斷放寬，在愛爾蘭，過去規(guī)定一對(duì)夫婦借錢金額不能超過一個(gè)半人收入的一倍，現(xiàn)在這個(gè)限制已經(jīng)放松到不超過兩人收入的4倍。在香港，購房最低首付比率近年從30％下降到10％。在英國和愛爾蘭，可變利率抵押貸款大行其道，與固定利率抵押貸款相比，它的基本月供更便宜，但如果利率提高，就會(huì)給貸款人帶來風(fēng)險(xiǎn)。提高利率的最大風(fēng)險(xiǎn)，是消費(fèi)者信心會(huì)受到什么樣的影響。近年在許多國家，對(duì)經(jīng)濟(jì)前景滿不在乎的人大筆借錢，他們借錢的速度，甚至比房?jī)r(jià)上漲的速度還快，消費(fèi)者家庭債務(wù)占可支配收入的比率，因而達(dá)到了歷史最高。在美國、英國、韓國和其他許多地方，這一比率超過了100％。在這種情況下，任何利率的上升，都可能導(dǎo)致消費(fèi)者債務(wù)失控，進(jìn)而打擊人們的消費(fèi)支出，抑制全球經(jīng)濟(jì)增長。就這個(gè)問題，國際貨幣基金組織去年第一個(gè)發(fā)出了警告，今年4月，基金組織又再次提請(qǐng)人們關(guān)注。
降溫跡象初顯雖然印度鋼鐵大王拉克希米·米塔爾，4月份花1.28億美元?jiǎng)?chuàng)紀(jì)錄天價(jià)，買下倫敦肯辛頓宮花園的豪宅；雖然迪拜一座人造島嶼上尚未竣工的房子，已經(jīng)讓歐洲足球明星把價(jià)錢炒得更高；雖然曼谷的50個(gè)公寓建造項(xiàng)目，引起泰國中產(chǎn)人士的極大關(guān)注……但是，隨著利率趨升，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的跡象，還是不斷地顯現(xiàn)出來。在英國，熱了幾年的房地產(chǎn)業(yè)明顯準(zhǔn)備降溫。英格蘭銀行自去年11月以來已經(jīng)4次加息，部分意圖就是限制新的房地產(chǎn)投機(jī)。今年5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，英國抵押貸款和房地產(chǎn)價(jià)格的上升勢(shì)頭已經(jīng)減緩。
美國房地產(chǎn)業(yè)也可能已經(jīng)到頂。美聯(lián)儲(chǔ)尚未升息，美國的住宅貸款業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)就已經(jīng)顯現(xiàn)降溫前兆。根據(jù)美國商務(wù)部5月26日的統(tǒng)計(jì)，今年4月份全美獨(dú)棟新房銷量下降了11.8％，是上世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)高速增長以來，單月最大降幅記錄。在舊金山和西雅圖，房屋租金水平已經(jīng)開始下降，美國其他一些城市的售房人員也開始降低報(bào)價(jià)。
現(xiàn)在，西方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫問題的爭(zhēng)論愈演愈烈。爭(zhēng)論焦點(diǎn)主要是房地產(chǎn)泡沫究竟有多少，以及泡沫破滅后影響如何。
持悲觀態(tài)度的華盛頓經(jīng)濟(jì)政策與研究中心主任迪恩·貝克估計(jì)，美國的房地產(chǎn)價(jià)格將有20％－30％的向下修正空間。為避風(fēng)險(xiǎn)，貝克先生付諸行動(dòng)，以他在1997買房子所花的3倍價(jià)錢，賣掉了自己的公寓，搬到兩個(gè)街區(qū)以外的地方租房子住。他認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)有地區(qū)性特點(diǎn)，但當(dāng)很多地區(qū)都有泡沫的時(shí)候，這個(gè)泡沫的影響就將是全國性的。
不過，美國全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)師戴維·萊利的觀點(diǎn)卻大相徑庭。他對(duì)美國房產(chǎn)業(yè)仍相當(dāng)樂觀，并認(rèn)為，自1978年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來，美國房?jī)r(jià)從未在哪年出現(xiàn)全國性下跌，現(xiàn)在也沒有要降的樣子。當(dāng)然，不是所有地方都在為房地產(chǎn)過熱傷腦筋。經(jīng)濟(jì)最不景氣的一些國家，還在渴望有足夠的吸引力來推動(dòng)房業(yè)泡沫。
現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)正從長期停滯和通貨緊縮中慢慢恢復(fù)，可盡管實(shí)際利率已經(jīng)接近于零，今年第一季度日本的房產(chǎn)價(jià)格仍比上年同期下降6％。由此可見，即使利率再低，也不能給疲弱不堪的經(jīng)濟(jì)帶來泡沫。同樣拉美也沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)熱。在拉美最大的經(jīng)濟(jì)體巴西，它的建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)從90年代中期的400萬下降到目前的120萬。一家紐約咨詢公司的拉美經(jīng)濟(jì)專家解釋說，這是因?yàn)椤袄溃ń?jīng)濟(jì)）與世界其他地方不在一條船上”。
特約編輯：振強(qiáng)
