近日，有消息稱，家電巨頭美的集團預備收購順德的一個大型房地產項目，加大對房地產行業(yè)的投資力度。無獨有偶，ＩＴ巨頭聯(lián)想控股也在積極拿地，擴大房地產業(yè)務。前段時間有傳聞稱國內通訊業(yè)大哥大華為公司有意接手三九集團的房地產業(yè)務，還有消息稱華為已與深圳某大發(fā)展商達成了初步合作協(xié)議，準備在
地產業(yè)一展身手。
而在前些天，坊間對于宏觀調控對于地產行業(yè)的影響議論風生之時，國際投行巨鱷摩根士丹利宣布要擴大進入中國房地產行業(yè)的規(guī)模，大摩在業(yè)界一向被認為是投資穩(wěn)健，此間，有專業(yè)人士稱，此舉可為中國地產業(yè)大有利可圖的驗證。
其實產業(yè)資本進入房地產行業(yè)并不是從最近開始的，ＩＴ巨子聯(lián)想在去年成立融科置地，斥資大約３０億元人民幣進軍房地產業(yè)，其前身為聯(lián)想科技園公司，多年從事聯(lián)想控股下屬企業(yè)自有物業(yè)的規(guī)劃建設任務。在積累大量房地產尤其是寫字樓宇的開發(fā)經驗之后，依托母公司聯(lián)想控股的資源優(yōu)勢與實力支持，于近年開始積極拓展商業(yè)化的住宅與寫字樓市場領域，開發(fā)了融科資訊中心。而一段時間以后，融科置地又牽手在地產市場異軍突起的天津順馳，成立了天津順馳融科置地有限公司。而炒得沸沸揚揚的溫州財團，也稱將要進入地產業(yè)，據稱會直接投資于前期的開發(fā)。６月１０日，中馳財團主要發(fā)起人之一、華通集團董事長李成文坦率承認，成立財團的初始動力來自于房地產業(yè)務的需要。
根據有關部門統(tǒng)計數(shù)據顯示，到目前為止，我國已有３００多家上市公司涉足房地產開發(fā)領域，有的甚至將主業(yè)轉型為房地產。
是多元化還僅僅是淘金？
記者采訪的一位專家稱，隨著這幾年我國經濟的飛速發(fā)展，城市化進程進入了一個新的階段。舊城改造、拆遷，每個大的城市都布著蜘蛛網一樣的大吊。而根據消費理論，經濟發(fā)展到一定的階段以后，隨著人民生活水平的提高，對住宅質量要求也逐步提高，住宅業(yè)所占人們收入的比重將逐步上升，與食品的下降相反。在比較發(fā)達的國家包括我國香港，住宅占一般人一生收入的
２０％、３０％甚至是一半，因此，我國的房地產行業(yè)還存在巨大的發(fā)展空間，誰能把握好機會進入就會獲得巨大的回報，房地產行業(yè)還會持續(xù)發(fā)展１０年或者２０年，到相當發(fā)達后才形成飽和，如日本、美國，而我國還是快速成長的階段。
因此這幾年形成了一個房地產開發(fā)的高潮，火爆的樓市讓人驚訝，排隊買號，賣樓就像賣菜。
最近兩年，房地產業(yè)都被評為中國十大暴利行業(yè)。這個從一些側面可以得到驗證，這幾年媒體的廣告額中，房地產廣告都占了非常大的比例，京城一主流媒體大約６億元的年廣告額都來自于地產行業(yè)，而各種各樣的地產媒體也層出不窮，雖然說房地產業(yè)本身的廣告投入就很大，但是如此強勁的增長速度仍然讓人覺得房地產行業(yè)利潤不可低估。而火爆的開發(fā)熱也養(yǎng)活了大大小小的地產經紀公司中介公司，根據北京市房屋和土地資源管理局的統(tǒng)計，北京市目前登記的一手房中介公司大約有１０００個，而二手房中介則達到了２０００來個。房地產行業(yè)形成了一個完成的產業(yè)鏈。
目前的地產市場雖然競爭日趨激烈，但是并沒有形成幾個大的品牌，所以并沒有能夠給后來的進入者樹立一個很高的門檻。對于這個問題，業(yè)內人士經常提到的就是香港的案例，上世紀６０年代，香港有數(shù)百家房產商共同搶占一個市場，隨著規(guī)�；�、集約化、品牌化的推動，使得小亂雜的企業(yè)逐步淘汰，有實力、規(guī)范、有信譽的企業(yè)逐步壯大，現(xiàn)在有能力規(guī)模開發(fā)的只有十余家。而國內的產業(yè)巨頭帶著巨額資金進入，希圖在其中分一桶金，并確立自己的地位。
從另一個方面來看，這些產業(yè)的主業(yè)都已經發(fā)展到了一定的階段。比如家電行業(yè)的競爭日趨激烈，這幾年的價格戰(zhàn)讓大家都大傷元氣，利潤率下降，而作為業(yè)內翹楚的聯(lián)想，最近兩年的發(fā)展也經歷了瓶頸，幾次轉型都沒有能夠實現(xiàn)預期的目標。聯(lián)想今年的裁員引發(fā)了對它轉型效果的質疑，而競爭的激勵使得它的利潤增長率維持在一個比較低的水平。
而此時房地產市場大塊吃肉的日子顯然吸引了眾多人的目光。由于房地產行業(yè)并不需要長時間的積累，也沒有所謂的技術門檻，同時，這個市場還缺乏具有足夠實力的市場主導者。同時又是一個資金密集型的行業(yè)，眾多開發(fā)商大部分的開發(fā)資金都來自銀行信貸，這對于有著雄厚資本積累的產業(yè)巨頭們來說，恰好是自己的比較優(yōu)勢。
從４月底開始，國務院及國務院辦公廳連下三道令牌，均與房地產有關：房地產開發(fā)項目資本金提高至３５％及以上；全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地；全面清理固定資產投資項目。幾乎同時，中國銀監(jiān)會兵發(fā)五路，清查包括房地產信貸在內的信貸等。
在緊縮的信貸政策下，眾多房地產商資金吃緊，然而這對于擁有大量富余資金的產業(yè)資本來說，這剛好提供了一個進入的機會。
誰的優(yōu)勢，誰的劣勢
然而，成也蕭何敗也蕭何。目前的宏觀調控只是造成了房地產價格的微調，并沒有傷筋動骨。不過，有專家指出，美聯(lián)儲加息以后，實際上還是在一定程度造成了中國升息的壓力，而如果中國提高利率，受影響最大的肯定是房地產行業(yè)。這兩年房產價格的高企也遠遠超出了同期的居民收入的增長率。因此，有業(yè)內資深人士稱，這些進入地產行業(yè)的產業(yè)資本，仍然會面臨著一定的政策風險。
房地產行業(yè)畢竟有著自己的一些操作規(guī)律，這些所謂的外行進入房地產市場，能否像在他們的主業(yè)那樣得心應手呢？
多元化之痛是很多大公司做到一定規(guī)模之后都會面臨的一個問題。主業(yè)上競爭激烈，突破有一定的困難。然而，多元化的策略也同樣會面臨許多問題。專家稱，能支持合理戰(zhàn)略的惟一目標，就是超強持續(xù)贏利能力。專業(yè)化與多元化并非對立的兩極，企業(yè)成功與否并非與專業(yè)化和多元化有直接的關系。因為，它們不僅在企業(yè)經營狀態(tài)連續(xù)體的界定概念，而且在企業(yè)主體、企業(yè)戰(zhàn)略空間等意義上有不同的含義。無論專業(yè)化還是多元化，都是企業(yè)的戰(zhàn)略行為。既然是企業(yè)的戰(zhàn)略行為，就不存在對與錯、好與壞的問題，在這里只存在競爭力的問題：在另一個行業(yè)里的成功經驗并不能夠完全地移植到一個新的行業(yè)。而地產行業(yè)有著很多操作的潛規(guī)則，因此，有很多產業(yè)資本在進入的時候，選擇了與一些成熟的房地產企業(yè)進行合作。
也因為這個原因，不少人評論華為意圖進軍地產時，就表達了觀望和憂慮的態(tài)度。
除了可能面臨的政策風險和操作上的風險之外，不同的時機進入也會造成不同的影響。正如股票市場，低潮時進入永遠正確。２００２年４月，國華電力成立了北京國華置業(yè)有限公司，作為華貿中心的操作平臺，對于國華電力這樣的企業(yè)，可以憑借金融資本與產業(yè)資本的簡單組合直接進入產品生產階段。而到了現(xiàn)在，房地產市場的競爭已經比以前激烈，成本在上升，而利潤在下降，溫州就有地產商反映，現(xiàn)在的房地產是越來越難做了。更多的資本進入，無疑會稀薄以前的高額利潤。
新的資本的進入，必然對原有的地產商產生影響。有業(yè)內人士稱，房地產市場的整合恐怕是不可避免了。１９９２年即進入北京房地產市場的臺灣九鼎軒顧問李元發(fā)認為，在下一個階段，目前活躍的地產商將會受到較大程度的擠壓。從臺灣地產的發(fā)展歷程看，第二代地產商全部是由流通業(yè)生發(fā)而出的、擁有強大現(xiàn)金流與實物資產的產業(yè)，在向地產延伸時，會以其直接融資的效率迅速以規(guī)模搶得市場份額。所謂地產市場的“業(yè)態(tài)整合”即是指此。
特約編輯：振強
