買房的時候，銷售小姐個個舌燦如花，親得跟您就像一家人似的，但是簽完合同、交完錢態(tài)度可就開始變了；倘若入住發(fā)生了問題，您再找她，估計手機(jī)就不好接通了；如果您想退房，把人家進(jìn)了口袋的傭金里再挖出來，那就等著遭冷遇吧。不過，您別怕，只要是開發(fā)商違約，咱們退房那就是理直氣壯。
衛(wèi)生
間無故蒸發(fā)
宗先生一家共有五口人，父母、兒子外加自己和妻子，雖然原單位分配的住房面積很大，但由于只有一個衛(wèi)生間，而家里人口較多，生活起來總是不太方便，尤其是早上上班前，情況更糟，于是宗先生決定購買一套新房。
經(jīng)多方比較，宗先生看中一套位于西四環(huán)的房屋，屋內(nèi)有兩個衛(wèi)生間，一個在客廳，另一個在主臥室內(nèi)。隨后，宗先生與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》（示范文本），合同附有房屋平面圖（兩個衛(wèi)生間）。
7個月后，開發(fā)商向宗先生簽發(fā)入住通知書。宗先生到現(xiàn)場看房時發(fā)現(xiàn)，主臥內(nèi)的衛(wèi)生間沒有了，宗先生立即向開發(fā)商提出了質(zhì)疑。開發(fā)商稱原設(shè)計存在一定的問題，設(shè)計單位要求變更設(shè)計，因此它們并無責(zé)任。
宗先生認(rèn)為開發(fā)商的說法沒有道理，因為合同中有明確約定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房�！�
擅改規(guī)劃應(yīng)賠償
北京市展達(dá)律師事務(wù)所張永魁律師評析：按《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中，開發(fā)商變更房屋設(shè)計（減少衛(wèi)生間），卻未通知房屋買受人———宗先生，按照法律相關(guān)規(guī)定和合同約定，宗先生有權(quán)退房，并可要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。
八種情況可退房
張永魁律師表示，按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。
1）實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。
2）開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。
3）開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4）開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外）。
5）開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。
6）不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。
7）購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。
8）合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。
出現(xiàn)上述情況，購房者退房時，應(yīng)向開發(fā)商出具書面通知。因前6項原因?qū)е沦彿空咄朔浚ㄒ蜷_發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房），應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等。如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，不足部分可另行要求賠償。
因上述第7項原因?qū)е峦朔康�，開發(fā)商無過錯的，開發(fā)商不承擔(dān)賠償責(zé)任。但購房者需要注意的是，退房時應(yīng)同時通知銀行，解除借款合同，以免造成更大的利息損失。
特約編輯:振強(qiáng)
