最近有朋友問我，為什么有的有錢人明明買得起房，卻不買房住，甘愿做一名租客，住著屬于別人的房子呢？ 我給他算了一筆帳：假設2003年初，你買進一套價值100萬元的房子居住，享受著寬敞的客廳和舒適的臥室。到了年底，這套房子市值增加了30％，你很高興，準備繼續(xù)享受這套房子，并等待它繼續(xù)升值。但是我告訴你：你可能吃了大虧。 愈有錢愈沒房的理由 如果你繼續(xù)擁有并居住著這套房子，它屬于你，但是它隨時就會貶值，這對你來說是不確定的危險。如果你年底賣出房子，扣除系列交易成本（契稅、裝修折舊），大概可獲得凈利25萬元。 也許你會問：賣出去了我就沒有房子了，那怎么辦？ 我要是你，我會跟買我房子的人簽定合同：我把房子賣給他，但是他得答應把這房子租給我。 這樣，就可以繼續(xù)使用著“自己的”房子，而且已經賺了一大筆了。以4％的租金計算，你每月要支出的月租是4000元，一年你要付出的是4．8萬元年租金，這樣，賣房賺到的25萬元扣除年租金支出，剩余20．2萬元。 這樣有人會擔心：等我賣了房子，房價繼續(xù)上漲，我豈不是拋出過早，如果我捂一捂，還能賺到更多的利潤呢。 三個不同的市場可以融會貫通 不同對象的買賣就可以定義一個市場，在市場經濟的高級階段，不動產的各項權利是可以分割的。不動產市場交易可以引申出買賣、租賃和REITs三個不同子市場。據此，房屋交易的買賣市場交易的是產權，或者說所有權。租賃市場交易的對象則是使用權。REITs市場交易的是收益權。 雖然擁有權、使用權和收益權構成三個獨立市場，但三者的價值依托都是房產，因此買賣、租賃和REITs市場的運行并非完全不相關，這就意味著其中必然存在套利空間。如價值50萬元的住房，目前年租金可能為4萬元，其收益率是8％。5年以后由于折舊等各方面的原因，其年租金可能只有3萬元，當年收益率為6％。當然也不排除5年以后的年租金為5萬元，其收益率為10％。 由于未來租金收益的不確定性，利率和貼現率的不同使得房產年租金收益率不同，將帶來套利空間大小的不同。假設你擁有一處目前市值100萬元的房產。在租金看漲，房價看跌的情況下，應當買進房產，持有消費或出租，用租金收入再買房，就是“以房養(yǎng)房”。如果情況相反，房價上漲，租金下跌，特別當租金收益率下降到預期收益率以下，就可賣出房產再租回使用，等于在當下租金收益率和預期收益率之間套利了。 用信托維護收益 雖然目前REITs市場還沒形成，但已經存在REITs的初級產品房地產信托。它與房地產不動產投資高度相關，房地產金融投資工具在很大程度上可以替代房地產實物投資。 在賣掉房產又擔心繼續(xù)漲價時，房產信托是一個很好的風險對沖工具。賣掉房產，就可以獲得120萬元的資金，用這120萬元購入信托產品，假設該信托項目的回報率是5％，將獲得6萬元的利潤，這樣不僅可以避免房價繼續(xù)上升帶來的收益損失，同時大大提高了資產的流動性。如果你自信眼光好，還可以買劣后受益享受杠桿效應。 說到這，答案就出來了，與單純投資物業(yè)相比，房地產信托具有更好的流動性，降低風險成本的同時獲取房價上升的收益。如果偏好風險型的信托博取更高的回報，還可以選擇風險品種。有錢人買房投資的同時自己租房住是合理的投資行為。 信息塊：REITs（Real Estate Investment Trusts）的全稱是“不動產信托投資基金”，是指通過發(fā)行收益憑證的方式募集投資者資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款的投資。 人民日報海外版?? 特約編輯 文迪
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