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今年4月20日，市府發(fā)布了《上海市人民政府關(guān)于預售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》（俗稱“期房限轉(zhuǎn)”政策）。此規(guī)定并不意味市府對期房轉(zhuǎn)讓的禁止，只是借此限制購房中的短期炒作行為。暫且不論該措施實施兩個多月的實際效果如何，筆者想就目前存在的期房轉(zhuǎn)讓兩種模式作一些法律上的分析，以維護買賣雙方的權(quán)益。
期房轉(zhuǎn)讓的一種操作模式是：買賣雙方直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。對此模式，有兩種看法。一種看法認為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，因此這種《房地產(chǎn)買賣合同》應屬無效。另一種看法是，預告登記證明是“權(quán)屬證書”的一種，具有準物權(quán)性質(zhì)，這種情況下簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》應為有效。在司法實踐中，法院在處理此類案件時，往往會綜合買受方是否實際占有房屋、賣方是否已收取房款、小產(chǎn)證何時辦出等多種因素來判斷合同是否有效。因此，筆者認為，這種合同在簽訂后，效力認定難以把握，是風險很高的操作模式。
另一種轉(zhuǎn)讓模式是：雙方直接簽訂買賣合同，買受人支付一定數(shù)額的定金，同時對買賣合同的生效附設一個條件，此條件多為“賣家取得小產(chǎn)證后合同開始生效”。這種操作模式的法律依據(jù)是《合同法》第四十五條的規(guī)定，即當事人對合同的效力可以約定附條件。這類合同在履行中可能會出現(xiàn)兩種違約情形。一種是，在合同成立但未生效前，即所附生效條件尚未成就時一方悔約的。筆者認為，根據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同，所以在這一階段守約方仍可要求悔約方實際履行合同或賠償損失。另一種情形是，合同所附生效條件客觀上能夠成就，但因賣方過錯阻止條件成就的，如大產(chǎn)證辦妥后賣方不配合辦理小產(chǎn)證。根據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定，附生效條件的合同，自條件成就時生效，當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件成就；不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。據(jù)此，如任何一方惡意阻止小產(chǎn)證的取得仍視為期房轉(zhuǎn)讓合同已生效，對雙方具有法律約束力，不僅合同要繼續(xù)履行，而且悔約方還要承擔違約責任。這種操作模式對買賣雙方來講都有較大的保障。如果期房預購人一定要在小產(chǎn)證取得前轉(zhuǎn)讓房屋的，筆者建議，買賣雙方采用第二種操作模式。
君悅律師事所湯曉明律師
特約編輯：宋廣偉
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