近期，各項金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，對房地產(chǎn)信貸的影響已逐步顯現(xiàn)。不少購房者申辦住房貸款的額度和進度受到了影響，不得不改變原先的購房計劃。理財專家告訴廣大購房者，除了個人住房貸款外，還有其他的融資渠道可走。比如，可以用原有的住房融資或用持有的存單憑證融資。
產(chǎn)權(quán)房融資
如果購房者已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)房，就可以通過典當、辦理房產(chǎn)抵押貸款等方式融資。
典當融資的特點是快速、便捷，可以幫助購房者完成短期融資的需求。比如，不少購房者通常需要賣了自己原有的舊房再買新房，可以通過典當舊房獲得貸款，以此支付新房的首付款及更多成數(shù)的款項，從而降低新房貸款額度，順利獲得銀行貸款。典當期間，可以委托典當行將舊房掛牌交易。舊房成交獲得房款后可償還典當款。這樣，可以同時完成賣舊房、買新房兩個步驟，順利實現(xiàn)以舊換新的購房計劃。此外，購房者到拍賣行競拍房產(chǎn)，也可以通過典當融資。拍賣房產(chǎn)中不少屬于司法委托，往往對一次性支付的資金量要求比較高。競拍成功后，購房者可以先用自有房產(chǎn)辦理典當融資，然后再到銀行申請辦理競拍房產(chǎn)的貸款。
房產(chǎn)抵押貸款是商業(yè)銀行推出的新貸款品種，市民可以將手中已有房產(chǎn)通過抵押給銀行的方式獲得資金的融通。按規(guī)定，貸款的用途可以是購房、購車、添置大件商品、旅游、教育等等。房產(chǎn)抵押給了銀行，房屋所有權(quán)未變，仍能居住或出租獲利，并享有房屋升值的收益。在目前房貸趨緊的形勢下，利用房產(chǎn)抵押貸款，可以提高購買新房首付款的比例，從而順利購房。另外，由于商鋪貸款辦理更加困難，利用房產(chǎn)抵押貸款甚至不需要辦理商鋪按揭，投資人就可以購入商鋪，不必受到銀行商鋪貸款條件的限制，手續(xù)也大大簡化。
購房者如何選擇這兩種融資方式呢？專家的建議是，貸款金額大、時間長，找銀行；貸款金額小、時間短，找典當行。在擁有同樣價值的抵押物情況下，如何低成本融資、如何降低還款的壓力，是購房者在典當融資和房產(chǎn)抵押貸款之間作出取舍的最重要考慮因素。同樣的房產(chǎn)，在典當行做抵押借款和在銀行做抵押貸款的實際貸款金額和手續(xù)費用是不一樣的。銀行的借款金額要高于典當行，而且所需付出的手續(xù)費即成本相對較低。在貸款期限上，典當一般最多貸半年，而房產(chǎn)抵押貸款最長可到10年。因此，要達到房產(chǎn)資本最大化，銀行抵押貸款顯然更具吸引力。典當融資則適合短期內(nèi)需要資金周轉(zhuǎn)的購房者，比如只需要幾萬元，并且只是短期內(nèi)調(diào)頭寸，那末，通過典當來實現(xiàn)短期融資更加方便合算，典當?shù)牧硪粌?yōu)勢是放款速度快，而銀行抵押貸款的審核周期則較長。
抵押房再融資
如果購房者原有的住房貸款尚未還清，還抵押在銀行，可以用原抵押房產(chǎn)作為抵押，向銀行再次申請貸款。目前，上海各家銀行推出此項業(yè)務(wù)的名稱各不相同，有的叫“二次抵押授信”，有的叫“循環(huán)抵押貸款”，還有的叫“理財房貸”，有的叫“個人住房再貸款”，有的叫“個人住房加按揭貸款”，但這些貸款產(chǎn)品在本質(zhì)上都是一樣的，就是銀行將借款人個人住房貸款最高可貸限額與實際貸款余額的差額作為授信額度，提供給借款人，借款人在授信額度和期限內(nèi)，可根據(jù)需要隨時申請不同用途的貸款，如用于購房、裝修、購車、子女教育等。借款人申請個人住房再融資貸款的最大優(yōu)點是申請手續(xù)簡便，用原來的房產(chǎn)作為抵押，不用再辦理抵押、不用公證、不用房產(chǎn)評估，有的還可以一次申請循環(huán)使用，即可在授信有效期和額度內(nèi)隨時申請使用貸款，每筆貸款歸還時，相應(yīng)的授信額度又自動恢復(fù)。
要注意的是，并不是每家銀行都開設(shè)了該類業(yè)務(wù)，并且有的銀行對尚未還清第一套住房貸款再申請第二套住房的貸款已經(jīng)有了較嚴格的限制，借款人最好事前到原借款銀行咨詢。
存單憑證融資
如果購房者有尚未到期的儲蓄憑證，而又不愿提前兌取以免損失利息，可以通過以下方式融資。
個人定期存單質(zhì)押貸款。借款人以銀行未到期的個人本外幣定期儲蓄存單設(shè)置質(zhì)押，從銀行取得一定金額貸款。它的特點是隨用隨貸，手續(xù)簡便。個人定期儲蓄存單質(zhì)押貸款起點一般為人民幣1000
元，貸款質(zhì)押率一般最高不超過90％。貸款期限一般不超過一年，利率執(zhí)行銀行同檔次期限貸款利率。
個人保單質(zhì)押貸款。借款人以保險公司簽發(fā)的保單作質(zhì)押，從銀行取得一定金額的貸款。保單質(zhì)押貸款起點一般為1000
元人民幣，每筆貸款最高金額不超過由保險公司確認的保單現(xiàn)金價值的90％，具有儲金性質(zhì)的保單質(zhì)押貸款期限最長為五年，具有投資性質(zhì)的保單質(zhì)押貸款期限最長為一年，且均不超過保單保險期限，利率執(zhí)行銀行同檔次期限貸款利率。
憑證式國債質(zhì)押貸款。借款人以在銀行系統(tǒng)內(nèi)各經(jīng)營機構(gòu)認購的、未到期的憑證式國債作質(zhì)押，從銀行取得貸款。憑證式國債質(zhì)押貸款額度起點一般為5000
元，每筆貸款不超過質(zhì)押品面額的90％；貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。憑證式國債質(zhì)押貸款利率，按照同期同檔次法定貸款利率（含浮動）和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
特約編輯:振強
