目前，全國已有“大學城”50多個，部分地區(qū)以大學城的名義從事
房地產經營，掀起了聲勢浩大的“圈地運動”……
同幾年前全國各地大建開發(fā)區(qū)的現(xiàn)象如出一轍，如今大學城的建設風起云涌。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已建和在建的大學城已有50多個，而且爭先恐后做“大”文章。陜西的西部大學城占地4平方公里；遼寧大學城占地5.434平方公里；已開工的廣州大學城一期工程占地17平方公里，二期規(guī)劃43平方公里；南京宣布投入50億元巨資，打造全國最大的仙林大學城，其規(guī)劃面積達70平方公里，相當于26個北京大學……教育地產胃口多大
幾年前建設的上海淞江大學城、河北廊坊東方大學城（圖），面積在幾平方公里，最近籌建的大學城面積動輒幾十平方公里，如湖南長沙市“岳麓山大學城”是44平方公里，河南“鄭州大學城”和湖北武漢“黃家湖大學城”都是50平方公里等。
大學城，被一些業(yè)內人士稱為“教育地產”與知識經濟時代的黃金組合。在高等教育產業(yè)化的改革背景下，各地對興建大學城熱情高漲。據(jù)國土資源部調查，全國大多數(shù)省份都在興建或擬建大學城項目，少則一兩個，多則八九個，這些“大學城”集教育、商貿、房地產、娛樂等于一體，設施標準一個比一個高。而且占地多是耕地良田，用地基本是行政劃撥。
位于廣州番禺區(qū)新造鎮(zhèn)的小谷圍島，上萬人的施工隊伍和眾多大型建筑機械，正熱火朝天地打造“中國第一大學城”。之前，島上基本是農田、民居及部分別墅。遠遠望去，四面環(huán)水的小谷圍島像飄搖在珠江廣州河段上的一葉小舟。而今，廣州大學城的興建，已讓這座孤島成了“投資熱土”。
關于廣州大學城的建設，有關方面的贊譽之詞不絕于耳。然而，小谷圍島的幾位居民對記者說：“大學城規(guī)劃的時候曾經宣揚‘房不上山，樹不能砍’，如今，隨著大學城建設的開工，小山丘推平了，樹更不知砍了多少，島上生態(tài)、氣候都給破壞了，這以前可是廣州的‘肺’呀！”
走進位于河北省廊坊市經濟開發(fā)區(qū)的東方大學城，穿過那座著名的“凱旋門”，感覺像走進了一座新興城市。道路整齊，建筑簇新，漂亮的游覽車坐滿了游人，往來穿梭，商業(yè)區(qū)和豎滿了各高校牌子的教學區(qū)位于其中。
這座于1999年開工建設的國內第一座大學城，是大學城建設的“試驗田”。短短的5年時間，東方大學城平地而起成為一個占地7.337平方公里，建筑面積達到165萬平方米的宏大建筑群。
建設資金多靠貸款
近年來，我國高等教育發(fā)展迅猛，自1999年以來實行的高校擴招政策，降低了大學門檻，讓更多的人圓了大學夢。但隨之而來的問題是，一些趨于飽和狀態(tài)的高校面臨教室、宿舍、食堂等教育資源的超負荷運轉，部分學生開始被安排在校外租住。擴建校園、建設第二校區(qū)成為大多數(shù)高校的燃眉之急。
學校的力量畢竟有限，于是由政府出面另尋新區(qū)，動員社會力量建設“大學城”，讓高校在城里“扎堆”的方式，成為解決這一矛盾最快捷的方式。
據(jù)了解，目前多數(shù)地方建設大學城模式有3種：一是以政府投入為主，當?shù)卣度刖揞~資金建設，然后交由入住的高校管理使用，如深圳大學城、珠海大學城；二是以社會投入為主，當?shù)卣贫ㄏ鄳膬?yōu)惠政策，提供土地，由企業(yè)投資興建，教育集團或教育投資公司參與，學校長期租賃，園區(qū)擁有所有權與辦學權，如河北廊坊東方大學城、上海淞江大學城；三是多元化投入，政府除政策支持外，另投入部分啟動資金，承擔共建部分設施建設、將部分教育基本建設撥款改為貸款利息補助，學校主要通過土地置換、銀行貸款和后勤社會化等多種措施籌集資金，如浙江省的5大高教園區(qū)的建設。
無論哪種投資方式，其最終的資金來源，絕大多數(shù)都是銀行貸款。幾乎所有的大學城，都需要持續(xù)追加投入巨額資金，而這對后續(xù)資金的供應系統(tǒng)要求很高。比如，南京市的江寧大學城近期投資為5億元人民幣，但遠期投資高達40多億元。從目前的經濟現(xiàn)實可以看出，并沒有多少城市具備這種持續(xù)追加投資的經濟實力。但是如果將來人才市場的變化給預計的生源帶來影響，新校區(qū)占的地用不了，或者學校開發(fā)能力不足，導致投資浪費，今后的政府、學校、企業(yè)將如何面對還貸的壓力？
部分已現(xiàn)債務危機
對于大學城大規(guī)模的征地拆遷補償安置，基礎設施建設，不少地方以無償提供土地和“零地價”出讓土地作為條件，交由房地產開發(fā)公司負責開發(fā)建設。政府為了進一步引資，不得不大量低價批租土地，開發(fā)商趁機進行圈地，成片儲備。開發(fā)商圈地儲備后，便開始上演土地“圈錢”，將土地抵押給銀行貸款，轉回來向政府壓價吃進土地，再向銀行抵押貸款，如此反復。
業(yè)內人士分析，大學城建成后，各有關方面對于建設資金的返還，主要通過以下途徑：配套服務經營、后勤社會化服務、教師和學生公寓的出售與出租、校本部土地的置換、學生學費收入，其中學生的學費和住宿收入是主要來源。
以東方大學城為例，其主要經營方式為：出租教學樓、體育文化設施等教學資源，收取租金，如北京航空航天大學、北京中醫(yī)藥大學等大部分高校；收取學生公寓住宿費用（適用除北京城市學院以外的所有院校）；此外如北京城市學院、北大方正軟件學院購買了部分教學資源及其配套設施。如果按照5萬多在校生的年均學費和住宿費計算，這筆收入可能剛剛相當于投資公司每年需要投入的物資管理費用、支付貸款利息等，也就是說，僅僅實現(xiàn)了收支平衡。
東方大學城的開發(fā)者———東方大學城投資發(fā)展有限公司，目前已面臨嚴重債務危機。東方大學城建有包括教學區(qū)、公寓區(qū)、體育中心、文化中心、生活服務區(qū)、休閑風景區(qū)等6大功能分區(qū)。據(jù)記者了解，在大學城建設初期，因為紛紛看好這一項目，國內多家銀行主動上門，希望提供項目貸款。中國工商銀行河北省分行與大學城開發(fā)公司簽訂了32億元的銀企合作協(xié)議，使得大學城一期工程迅速啟動并形成規(guī)模。但在大學城二期工程已經啟動，許多高校已經簽訂入駐協(xié)議，學生即將入駐的情況下，中國工商銀行河北省分行在放貸3.1億后，停止了貸款。企業(yè)后期融資困難，采取工程隊墊資的形式繼續(xù)建設，形成了沉重的債務負擔。
目前，大學城二期工程剛剛完工，投資已達50億元人民幣，但眾多施工單位的巨額墊資償還遙遙無期。
據(jù)初步估算，目前東方大學城總負債約為22億元（其中工程欠款約13億元，銀行貸款6.6億元，其他欠款2.1億元）。一些專家擔憂，東方大學城暴露出來的資金鏈斷裂的問題，會不會在其他大學城重演？
以教育的名義“圈地”
按照規(guī)定，經營性用地一律采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓，開發(fā)商從政府手中得到低價土地幾乎沒有可能，但若以辦教育的名義，政府則可以極低廉的價格劃撥土地。這一優(yōu)惠政策如同一塊肥肉，引得投資者蜂擁而上。各地大學城普遍以劃撥方式供地，這些土地中相當部分變成了商業(yè)經營性服務用地。
廣州小谷圍島的一位居民說：“大學城的地是以每畝3
5萬元的價格收回的，而拍賣的底價卻不知要翻多少番。”將大學城中心區(qū)的土地出讓，理由可能是為了進行商業(yè)配套，但這一來是否會成為新一輪房地產開發(fā)升級的突破口？
國土資源部土地利用司副司長束克欣認為，大學城建設中存在兩個突出問題，一是大學城城市規(guī)模過大，大量圈占土地，土地浪費嚴重，有的申報面積達50平方公里。二是有的大學城里用劃撥地搞經營性房地產項目，建商品房、寫字樓，搞學生公寓出租，這樣搞必將嚴重擾亂土地市場秩序，嚴重違反了經營性用地必須以招標拍賣和掛牌交易的原則。
目前，大學城的開發(fā)建設，已經脫離了單純解決高校擴招壓力的初衷，而是將其納入了地區(qū)城市文化經濟發(fā)展規(guī)劃的軌道。一些地方政府把大學城看作是誘人的“經濟蛋糕”，借以發(fā)展地方經濟，提升城市品位。有專家認為，大學城建設帶來的政績是地方領導層更為關注的。在現(xiàn)有體制下實行的干部考核體制，其重要的指標之一就是
G DP，而提高GDP最快的方法就是經營土地，它不像產業(yè)投資需要很長時間才能得到回報，只要賣地，本屆領導即可收到“實效”。
地方政府熱衷大學城建設，還在于可以名正言順地圈地。房地產開發(fā)等經營性用地都要公開招標拍賣，已不能像過去能靠協(xié)議弄到土地。而大學城用地不論是教學用地，還是商業(yè)服務用地，都是行政劃撥，避開土地審批環(huán)節(jié)，這無疑對投資商具有巨大的誘惑力。據(jù)了解，東方大學城首期規(guī)劃的6.67多平方公里中，高爾夫球場竟然占據(jù)了2／3。此外，在東方大學城隨處可見會議中心、別墅、度假村、美食街的招商廣告。
“造城”中的利益沖突
自1999年開始實行高等學校擴招以來，我國高校招生人數(shù)呈“登階狀”逐年增加。從1999年的164萬人到2004年的402萬人。乍一看，高校的圈地增容似乎非常必要。然而，從長遠看，未來我國高等教育事業(yè)的發(fā)展對大學城的需求并不高。
根據(jù)教育部公布的全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報，在自1990年至2002年的13年間，雖然高校在校生比例保持一定幅度的增長，但高中、初中、小學和幼兒園階段在校生比例的增長幅度卻不大，小學及幼兒園在校生的人數(shù)近7年來還呈遞減勢頭。一個大學城從建成投入使用到發(fā)展成為完善、成熟的社區(qū)，需要5至10年甚至更長的成長期。而按照我國的實際情況，很多大學城將會在尚未達到理想的規(guī)模效應前，便因生源不足而缺糧斷頓、不能正常發(fā)育了。
誠然，造城運動使原先平靜的田園變成熱鬧的大學城，投資大學城的商業(yè)，存在著生意上消費集中，競爭對手少的優(yōu)勢。但雙休日、“五一”長假、“十一”長假和寒暑假卻使大學城全年有100多天處于“半空”或“全空”狀態(tài)。顯然，一座座大學城建成的同時也意味著一座座新空城的誕生，這也意味著指望通過大學城建設來長期有效地拉動一方經濟、增加就業(yè)崗位并不現(xiàn)實。
在已經建成的大學城中，雖然也有像上海淞江大學城這樣建設經營較為成功的例子，但多數(shù)大學城受地域位置影響，其收入來源主要依靠收取學費和住宿費，從事商業(yè)經營和后勤服務，以及置換學校本部土地、出租（售）教師和學生公寓等。
以河北廊坊東方大學城為例，按一名學生學費每學期1500元、住宿費每年1500元計算，5萬在校生的規(guī)模僅僅實現(xiàn)了收支平衡，談不上產生多大的經濟效益，要增加效益只有繼續(xù)增加學生人數(shù)，或提高學費及住宿費標準。但如果這樣，勢必同“低密度居住、低標準收費、高標準服務”的方針相矛盾。據(jù)初步估算，東方大學城的工程總負債額約為22億元，工程欠款、民工工資、銀行欠款等一系列債務鏈已令人們的“短視”與“盲目”付出了難以承受其重的負擔。目前，一些地方銀行已將大學城開發(fā)項目列入了貸款禁區(qū)。
農民的蛋糕并不甜
“大學城熱”顯然刺激并帶動了房地產熱的升溫。不用政府號召，自大學城作為新生事物一出現(xiàn)，房地產商們就盯上了大學城建設這塊美味蛋糕，大炒、暴炒大學城及周邊的房地產項目�！俺鞘醒醢伞薄ⅰ爸醒胫橇^(qū)（CID）”、“高等教育文化圈”、“綠色生態(tài)區(qū)”、“為大學城建設加油”、“投資是不悔的選擇”……類似這樣煽動人心的詞語，將“冷盤”炒成了“熱盤”。
于是，大學城周邊的商品房房價水漲船高，成為業(yè)主心目中投資的樂土，更讓房地產商們樂開了花。于是，房地產熱帶動了相關行業(yè)的繁榮，地方政府的財政收入增加了，建材好賣了，裝飾業(yè)火起來了，小區(qū)交通發(fā)達了，經濟效益、社會效益提高了……
“大學城建設”之所以被房地產商們視為奶油蛋糕，最重要原因就是，以建設大學城的名義，房地產商可以用較低的價格從政府手中買得土地，而不用按國土資源部的要求買入通過招標、拍賣或掛牌方式出讓的高價土地。開發(fā)大學城房地產的利潤空間大、賣點多，當然是“香甜的奶油蛋糕”，是業(yè)界升級的新突破口。
據(jù)國土資源部的統(tǒng)計資料，現(xiàn)在全國已有大學城50多個。大多數(shù)省份，尤其是經濟比較發(fā)達的地區(qū)大學城建得既多也快，當然，西部地區(qū)也不示弱。然而，一個不容忽視的事實是：在已建的50多個大學城用地中，絕大多數(shù)為農用耕地。
而被征占土地的農民得到了什么？開發(fā)大學城讓農民成為市民。在我國的50多個大學城的建設用地中，土地大部分為農業(yè)用地，并且有83.93％的用地是政府行政劃撥的。土地價格低的2萬
5萬元1畝，有的甚至不給錢；高的不過20多萬元1畝，可按一定比例分到農民手里。
然而，盡管住進新房，沒有專長的農民卻很難找到高薪的技術活，隨之而來的物業(yè)費、相關設施的維護費更讓“新市民”們承受不起。還有一些農民連“準市民”都當不上，成為流失土地的“流民”。這些人沒有工作，沒有土地，沒有社會保障，只好背井離鄉(xiāng)外出打工，自謀生路。
“流民”的流動成為社會管理的難題。近年來，因大學城、科技園區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)等各類開發(fā)區(qū)的征地已經造成1000多萬農民失去土地，就業(yè)局勢非常嚴峻�！按髮W城”這塊蛋糕，在中國農民的嘴中很苦澀。
放眼全球，許多蜚聲國際的大學城都不是像我們這樣全國同時起步、大干快干地建成的。英國牛津大學城、劍橋大學城是數(shù)百年文化積淀和自然形成的大學集群；美國斯坦福和哈佛大學城的高科技效應也是幾十年的發(fā)展結果，而不是靠三五年短、平、快拼出來的。大學城在我國尚屬新生事物，要積極引導以確保其健康發(fā)展。對于仍處于社會主義初級階段的中國而言，50多座大學城已是一個不小的數(shù)字。在大學城模式沒有完全定型的時候，國家應加強對大學城的規(guī)劃建設管理，在進行項目可行性研究的同時更要考慮不可行性研究，對大學城的虛火一定要潑涼水降降溫。據(jù)《環(huán)球》雜志整理
