|
房屋租賃合同是房屋出租人和承租人雙方簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓出租房屋的占有權(quán)和使用權(quán)的協(xié)議，其內(nèi)容是出租人將房屋交給承租人使用，承租人定期向出租人支付約定的租金，并于約定期限屆滿(mǎn)或終止租約時(shí)將房屋完好地歸還給出租人。房屋租賃合同具體規(guī)定租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃雙方都要受其約束，依照合同行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。因此在簽訂房屋租賃合同時(shí)一定要注意，把租賃關(guān)系可能遇到的各種情況在合同條款中予以明確。
目前二手房租賃合同的內(nèi)容是在符合法律規(guī)定的前提下，由雙方協(xié)商確定。據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：
1、當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)及住所。當(dāng)事人指出租人和承租人。法律對(duì)出租人的要求是其必須是房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人；對(duì)于承租人各地有不同要求，一般來(lái)講，如果是當(dāng)?shù)鼐用�，須持有本人身份證，如果是外來(lái)居民，須持有本人身份證及公安部門(mén)發(fā)的暫住證；企業(yè)事業(yè)單位須持有《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；非企事業(yè)單位的其他組織如機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)等須有縣以上民政部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的有效證件。房地產(chǎn)租賃當(dāng)事人必須符合上述資格限制，才能簽訂租賃合同。
2、標(biāo)的物，即租賃的房屋。在合同中須寫(xiě)明房屋所在位置即地址、面積、范圍、裝修及設(shè)施狀況。對(duì)承租人而言，租房的目的是利用房屋的使用價(jià)值或是用于居住，或是用于商業(yè)目的，因此房屋處于適用的狀態(tài)是對(duì)房屋的最基本要求之一，所以簽訂合同時(shí)必須說(shuō)明房產(chǎn)交付使用時(shí)的基本狀況，這是因房屋不符合使用要求而發(fā)生糾紛時(shí)區(qū)分雙方責(zé)任的前提。不但如此，一旦房屋在租期內(nèi)的毀損或第三人侵害以致妨礙了承租人依約使用房屋時(shí)，出租人還有義務(wù)修繕?lè)课荩@些補(bǔ)救措施的標(biāo)準(zhǔn)通常應(yīng)為合同中定明的房屋狀況。
3、租賃用途。即承租人租賃房屋的目的。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動(dòng)。同時(shí)，明確了房屋的使用用途后，只要承租人依約用房，則正常范圍內(nèi)出現(xiàn)的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由于租賃用途不同，房屋的租賃價(jià)格也會(huì)不同，所以，租賃用途對(duì)于雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，也是必須定清寫(xiě)明的問(wèn)題。
4、租賃期限。租賃有期限限制，這是房屋租賃與房屋轉(zhuǎn)讓的重要區(qū)別。明確租賃期限的法律意義在于：
（1）期限屆滿(mǎn)，承租人有義務(wù)將原房屋退還出租人；
（2）如果出租人提前收回住宅的，應(yīng)當(dāng)有“必須收回”的理由，并且征得承租人的同意，賠償承租人的損失，做好承租人住宅安置工作；
（3）因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或繼承而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，如原租賃合同未到期，則原合同對(duì)承租人與新房主繼續(xù)有效；
（4）承租人為一人時(shí)，如其在租期內(nèi)死亡，共同居住人可以要求合同繼續(xù)履行，辦理更名手續(xù)。
5、租金，即租賃價(jià)格。租金的確定依房屋用途不同而不同：
（1）住宅用房，租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府的租賃政策；
（2）從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的用房，租金由承租人與出租人協(xié)商議定。對(duì)私有住宅租金，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》有更為詳細(xì)的規(guī)定：私有房屋租賃，由租賃雙方按照房屋所在地城市人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒(méi)有規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得任意抬高。租金的交付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的具體日期也應(yīng)在合同中明確。
6、修繕責(zé)任。修繕?lè)课菔浅鲎馊说囊豁?xiàng)義務(wù)，指的是出租人在整個(gè)出租期間對(duì)房屋有進(jìn)行必要修繕的義務(wù)。所謂必要即指：房屋必須使承租人能夠依雙方約定使用并收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設(shè)施，以及其他屬于出租人修繕?lè)秶脑O(shè)備。
7、變更與解除合同的條件。我國(guó)法律明確規(guī)定了房屋租賃合同的變更與解除的法定條件。有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：
（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；
（2）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；
（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。 除此之外，還要簽訂轉(zhuǎn)租和違約責(zé)任的規(guī)定。
| 
