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11月1日，新的《城市房屋拆遷管理條例》正式施行。記者特別邀請了山東中誠信律師事務(wù)所的王秀峰律師，請他談一下對新《條例》的看法。
記者：與舊《條例》相比，新《條例》主要有那些變化？
王秀峰：比較新舊《條例》，新《條例》的變化主要體現(xiàn)在：1、明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對房屋使用人的安置；2、拆遷安置補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由被拆遷房屋的重置價格結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額；3、進一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，明確管理程序；4、充實和完善法律責(zé)任，量化處罰條款，加大對違法行為的處罰力度。
記者：拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議所產(chǎn)生的糾紛，如何解決？
王秀峰：對于拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議所產(chǎn)生的糾紛，新《條例》第十六條規(guī)定了該類糾紛解決的程序，該條規(guī)定“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴�！边@包含兩層含義：第一、行政裁決是解決此類糾紛的先置程序，即拆遷雙方當(dāng)事人因房屋拆遷、安置等問題發(fā)生爭議時，應(yīng)先由房屋拆遷管理部門或同級人民政府裁決，對行政裁決不服的才能請求司法救助。第二、當(dāng)事人對房屋拆遷管理部門或同級人民政府裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。該條的規(guī)定與舊《條例》相比，除了拆遷當(dāng)事人收到行政裁決書后向法院起訴的期限與舊《條例》不同之外，其余沒有變化。
記者：新的拆遷補償方式、標(biāo)準(zhǔn)與舊《條例》規(guī)定的補償方式、標(biāo)準(zhǔn)有什么區(qū)別？
王秀峰：新《條例》的拆遷安置補償方式、標(biāo)準(zhǔn)與舊《條例》規(guī)定的有很大的區(qū)別，舊《條例》規(guī)定，拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。新《條例》第二十四條規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定�！钡诙鍡l規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”。根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以被拆遷房屋的市場評估價格進行計算。按照新的規(guī)定，貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換實際是等價的。此外，新《條例》在確定了新的補償標(biāo)準(zhǔn)的同時，取消了舊《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
記者：在對房屋所有人進行補償?shù)那闆r下，新《條例》是如何保障房屋承租人的利益呢？
王秀峰：新《條例》在對房屋所有人進行補償?shù)那闆r下，也對房屋承租人，特別是尚未出售公房的承租人的利益作了保護，新《條例》第二十七條規(guī)定“拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。對雙方達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人訂立房屋租賃合同。”舊《條例》第二十四條規(guī)定：“拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改�！陛^之舊《條例》，新《條例》增加了房屋所有人選擇補償方式的權(quán)利，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但拆遷人對被拆遷人給予補償?shù)那疤�，即被拆遷人必須妥善安置承租人或者雙方協(xié)商一致解除租賃關(guān)系，才能獲得補償。如果房屋所有人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系或重新進行安置達不成協(xié)議的，房屋所有人只能進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人訂立新的房屋租賃合同。這樣，既保證了對房屋所有人的補償，又保障了房屋承租人的利益。
記者：新《條例》溯及力如何確定？
王秀峰：關(guān)于新《條例》溯及力問題，新《條例》實施之前，各地的拆遷補償安置仍應(yīng)當(dāng)執(zhí)行舊《條例》，新《條例》對實施之前的拆遷補償安置行為沒有溯及力。由于整個拆遷過程往往持續(xù)很長時間，對跨越新舊《條例》交替時間的拆遷行為，具體適用哪個《條例》，我個人認(rèn)為應(yīng)以房屋拆遷管理部門的拆遷公告為準(zhǔn)。如果公告時間在2001年11月1日之后的，則適用新《條例》，否則，適用舊《條例》。本報記者白波
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