青島歷史城區(qū)中，東方貿(mào)易大廈、中山路百盛等正向商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)孵化器等轉(zhuǎn)型，推動資源集聚與功能升級

老牌商業(yè)地標(biāo)“變”潮流復(fù)合空間

青島歷史城區(qū)正迎來關(guān)鍵性的“轉(zhuǎn)段時刻”。在當(dāng)下歷史城區(qū)發(fā)展從歷史建筑修繕、業(yè)態(tài)招引向街區(qū)全面提質(zhì)運(yùn)營轉(zhuǎn)段的大背景下，上街里、大鮑島這一業(yè)態(tài)相對成熟的片區(qū)，已率先開啟“二次更新”。

記者注意到，目前，上街里、大鮑島在持續(xù)優(yōu)化街區(qū)業(yè)態(tài)的同時，正重點(diǎn)推進(jìn)周邊商業(yè)樓宇煥新工程，東方貿(mào)易大廈、中山路百盛等老牌商業(yè)地標(biāo)正通過更新改造，向商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)孵化器等轉(zhuǎn)型，推動資源集聚與功能升級，以期通過對存量空間的系統(tǒng)性激活，為歷史城區(qū)注入新活力和可持續(xù)生命力。

縱觀上海新天地、成都祠堂街等國內(nèi)歷史城區(qū)更新項(xiàng)目，它們的更新路徑大都呈現(xiàn)清晰的階段性：先以歷史建筑改造為切入點(diǎn)，通過引入零售業(yè)態(tài)、網(wǎng)紅品牌和首店經(jīng)濟(jì)，快速凝聚人氣，塑造街區(qū)個性；待商業(yè)生態(tài)逐步成熟后，再轉(zhuǎn)向存量樓宇的盤活，植入生活服務(wù)、酒店等互補(bǔ)業(yè)態(tài)，最終形成完整的城市生活生態(tài)鏈。

青島歷史城區(qū)亦是如此?！岸胃隆闭謪^(qū)實(shí)現(xiàn)從初期商業(yè)引流到功能復(fù)合、產(chǎn)城融合的關(guān)鍵跨越。

空間煥新：

一批老牌商業(yè)地標(biāo)重塑城市記憶

春日的歷史城區(qū)，一批承載著城市記憶的老牌商業(yè)樓宇正在悄然蛻變——東方貿(mào)易大廈披上綠色防塵網(wǎng)，中山路百盛外立面初現(xiàn)新貌，華能大廈變身音樂家廣場，三興里的老樓化身藝術(shù)SOHO。這些曾經(jīng)輝煌的商業(yè)地標(biāo)，正以全新姿態(tài)續(xù)寫著屬于老城的嶄新故事。

搭建了腳手架、覆蓋上防塵網(wǎng)，啟動更新

提起東方貿(mào)易大廈，不少“老青島”都不陌生。20世紀(jì)90年代，東方貿(mào)易大廈曾在深圳證券交易所上市，成為青島市最大的商業(yè)零售企業(yè)之一。其后，東方貿(mào)易大廈幾次易主，風(fēng)靡一時的商業(yè)巨頭逐漸褪去往日的繁華。如今，歷經(jīng)多年沉寂的東方貿(mào)易大廈搭建了腳手架、覆蓋上防塵網(wǎng)，啟動更新。

在中山路上，百盛商廈裙樓改造提升項(xiàng)目建設(shè)正如火如荼。項(xiàng)目現(xiàn)場，工人們在機(jī)械臂助力下加緊外立面加固施工，整體外觀已經(jīng)初具雛形。項(xiàng)目施工方相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，裙樓內(nèi)部加固改造已完成90％，建筑外立面鋁板及玻璃安裝即將完成。

中山路百盛于1998年9月30日開業(yè)，成為20世紀(jì)90年代青島的商業(yè)“頂流”之一；2023年6月30日，中山路百盛在當(dāng)日營業(yè)結(jié)束后停止門店經(jīng)營。如今，中山路百盛即將迎來“新生”，外立面、裝修、業(yè)態(tài)等方面的升級帶給老城無限想象?！拔覀冊趯υ薪ㄖ饬⒚娓脑旄逻^程中，通過削減建筑視覺體量感，優(yōu)化立面尺度、構(gòu)圖比例和虛實(shí)關(guān)系，使百盛裙樓部分可以更好融入歷史街區(qū)，實(shí)現(xiàn)與周圍歷史城區(qū)的整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)?！笔心蠀^(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

裙樓內(nèi)部加固改造已完成90％，建筑外立面鋁板及玻璃安裝即將完成

其實(shí)，在這之前，上街里、大鮑島這一歷史城區(qū)核心區(qū)已有不少項(xiàng)目著手更新，并已初顯成效。

與棧橋一路之隔的華能大廈建于1995年，是棧橋溢出流量的自然承接者，常年吸引外地來青游客下榻。但常年以來，華能大廈以住宿和餐飲業(yè)態(tài)為主，除運(yùn)營的幾家賓館外，其余店鋪經(jīng)營規(guī)模較小。

在歷史城區(qū)更新的浪潮下，華能大廈依托景區(qū)流量打造文旅消費(fèi)綜合體，煥新為華能大廈音樂家廣場?！盁ㄐ聟^(qū)域主要包括華能大廈一層、二層和地下空間及廣場區(qū)域。目前，項(xiàng)目已進(jìn)入收尾階段，整體出租率達(dá)80％，預(yù)計‘五一’假期前正式開業(yè)?！表?xiàng)目負(fù)責(zé)人許征雄說。

位于中山路地鐵站D口西側(cè)的三興里現(xiàn)更新為天泰藝文中心，擁有青島里院最大的下沉藝術(shù)廣場。在這處全新的藝文社交街區(qū)北側(cè)，有一幢新中國成立后建設(shè)的五層小樓。如今，這幢小樓有了一個洋氣的名字——藝術(shù)SOHO。

步入5樓，國內(nèi)首個長笛專業(yè)類博物館已經(jīng)正式開放，240平方米的空間內(nèi)設(shè)置了笛的起源、長笛演奏發(fā)展史等7個展區(qū)，陳列柜里的各色長笛，每個背后都有一段美麗的故事和回憶。天泰藝文中心相關(guān)負(fù)責(zé)人田經(jīng)理介紹，除5樓開辟為長笛博物館外，其余4層共1000余平方米的載體均對外招商，目前已吸引藝術(shù)文創(chuàng)設(shè)計師工作室、廣告會展等領(lǐng)域企業(yè)入駐，成為藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚地。

業(yè)態(tài)迭代：

以復(fù)合功能激活城市新空間

當(dāng)這些老牌商業(yè)地標(biāo)啟動更新時，一個首要的問題便擺在眼前：更新后如何重新定位？

就目前啟動的更新項(xiàng)目來看，這些樓宇正通過產(chǎn)業(yè)孵化器、創(chuàng)意辦公等新業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，向“商業(yè)＋辦公＋文旅＋社區(qū)”的復(fù)合空間演進(jìn)。

“城市更新的出發(fā)點(diǎn)和目的就是對城市功能的優(yōu)化提升。在新階段，將有一個更加總體、綜合、系統(tǒng)的思路把各方面的工作統(tǒng)籌起來，讓城市的內(nèi)生動力進(jìn)一步得到激發(fā)，特色魅力進(jìn)一步得以彰顯?！闭缰袊鞘幸?guī)劃設(shè)計研究院城市更新分院副院長范嗣斌所說，當(dāng)下，老牌商業(yè)地標(biāo)的更新，就是歷史城區(qū)圍繞“場”的打造、“業(yè)”的聚合、“人”的聚集的探索和嘗試，推動歷史城區(qū)實(shí)現(xiàn)功能躍升和生態(tài)重構(gòu)。

這種推動力首先體現(xiàn)在業(yè)態(tài)互補(bǔ)和迭代上。比如，中山路百盛在建筑外觀融入歷史城區(qū)的同時，也在考慮如何打通業(yè)態(tài)經(jīng)脈，與中山路商圈潮流時尚氣息相通。“目前，我們正積極對接國內(nèi)的專業(yè)商業(yè)策劃運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，啟動該項(xiàng)目的前期商業(yè)策劃和商戶招商儲備工作，已洽談儲備商戶近200家，預(yù)計今年四季度完工，煥新成為時尚商業(yè)綜合體。”市南區(qū)歷史城區(qū)保護(hù)發(fā)展局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

日前，市北區(qū)委書記高健調(diào)研東方貿(mào)易大廈項(xiàng)目時提到，該項(xiàng)目地處老城區(qū)核心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，要立足區(qū)域發(fā)展實(shí)際，精準(zhǔn)籌劃業(yè)態(tài)布局，打造集辦公、休閑、文化等功能于一體的城市綜合體。而在今年市北區(qū)政府工作報告關(guān)于豐富商文旅融合消費(fèi)新體驗(yàn)的表述中，特別提到打造東方貿(mào)易大廈親子互動體驗(yàn)中心，以優(yōu)質(zhì)供給拉動消費(fèi)擴(kuò)容，這無疑是豐富街區(qū)親子業(yè)態(tài)的重要舉措。

業(yè)態(tài)的升級和迭代則表現(xiàn)得更為明顯。已經(jīng)啟動更新的廣西路72號，將于今年下半年開業(yè)，以希爾頓摩庭酒店的身份亮相，屆時，老城將再添百余間高品質(zhì)特色客房。華能大廈音樂家廣場已投入運(yùn)營的地下停車場日均進(jìn)出超800輛車，在解決棧橋周邊“停車難”問題的同時，也為周邊住宿酒店提供停車配套，更好地將棧橋景區(qū)的“流量”變?yōu)椤傲袅俊薄?/p>

希爾頓摩庭酒店將于今年下半年開業(yè)，打造百余間高品質(zhì)特色客房

值得注意的是，和一般商業(yè)樓宇產(chǎn)業(yè)定位與招商不同，歷史城區(qū)商業(yè)樓宇所塑造的商業(yè)脈絡(luò)也與歷史城區(qū)一脈相承，重視挖掘在地文化、豐富人文精神。這種將商業(yè)更新與文化傳承相結(jié)合的做法，正在重新定義歷史城區(qū)的空間價值。

華能大廈音樂家廣場將打造成為青島特色商品和海濱文化的展示窗口。在業(yè)態(tài)升級優(yōu)化后，引入霸王茶姬、麥當(dāng)勞、壹咖啡等一線品牌，集聚蒸鮮、海腸撈飯、海鮮面等青島本地特色餐飲。其中，項(xiàng)目打造的音樂家綠洲酒吧和云海棧橋觀景平臺等公共空間既與其他餐飲業(yè)態(tài)聯(lián)動共營、業(yè)態(tài)互補(bǔ)，還為游客提供休憩、觀海、拍照的打卡地。音樂家廣場還與青島藝校、歌舞劇院、音樂家協(xié)會等合作，為音樂家及學(xué)生提供才藝表演場地，通過年輕業(yè)態(tài)吸引客流。

“下一步，我們將用好藝文中心這一陣地，進(jìn)一步挖掘在地文化和藝術(shù)內(nèi)涵，打造青島里院藝文新地標(biāo)。”天泰藝文中心相關(guān)負(fù)責(zé)人田經(jīng)理介紹，未來，藝術(shù)SOHO將和藝文中心廣場、22世紀(jì)音樂廳聯(lián)動，加強(qiáng)藝術(shù)與生活的互相滲透，打造藝術(shù)氛圍體驗(yàn)式的社交空間，做強(qiáng)“藝文社交街區(qū)”品牌。

正如一位城市規(guī)劃專家所說，“真正的城市更新，是讓歷史與現(xiàn)代對話，讓記憶與未來相遇?！崩吓粕虡I(yè)地標(biāo)的復(fù)興，不僅是建筑功能的更新，更是城市記憶的延續(xù)、商業(yè)生態(tài)的重構(gòu)、文化活力的再現(xiàn)。

期待這些昔日的商業(yè)旗艦重現(xiàn)榮光、續(xù)寫傳奇。（青島日報／觀海新聞記者 余瑞新 曹森）