青島5000余臺住宅在用電梯運行超15年，更換新梯卻面臨費用高、居民意見不統(tǒng)一等難題，隨著補貼政策推出，部分小區(qū)形成合力助推老舊電梯“退休”——

“高齡”電梯換新，困局如何破解？

青島出臺政策探索老舊電梯更新改造

●2016年，市南區(qū)政府試點啟動老舊電梯更新改造項目補貼政策

●2018年修訂施行的《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，對使用年限超過15年的電梯，電梯使用管理單位應當委托有資質(zhì)的單位進行安全評估，經(jīng)評估后確定是否繼續(xù)使用或者對電梯進行修理、改造、報廢

●2018年，市北區(qū)印發(fā)《公共住宅隱患電梯更新改造重大修理管理辦法（試行）》，制定了全區(qū)統(tǒng)一的隱患電梯更新、改造或重大修理補貼標準，按照業(yè)主承擔為主、政府補貼為輔，通過貼補資金促進老舊電梯更新改造

●目前相關部門正在制定“落地”細則，統(tǒng)籌用好超長期特別國債資金、住宅專項維修資金、居民自主出資等

2024年，市北區(qū)夢境江南小區(qū)居民迎來了生活中的大變化——在政府財政補貼的有力支持下，更換的30部嶄新電梯全部投入使用，1100多戶居民告別了十幾年來故障頻發(fā)的“老伙計”，圓了“一鍵安全直達”的心愿。

這一過程歷時不到半年，背后匯聚了居民、物業(yè)、社區(qū)等多方力量，解了困擾居民出行的一塊“心病”。

出門第一步，回家最后一程，電梯是與很多人日常生活關系最密切的一類特種設備。然而，隨著房齡的增長，青島的高層住宅電梯也顯現(xiàn)出“老齡化”特征。

老舊電梯如同人上了年紀，各種故障頻發(fā)，更存在安全隱患，而維修往往難以解決根本問題，老梯換新成為部分老舊高層住宅必須直面的現(xiàn)實。但換梯又面臨著諸如誰來牽頭發(fā)起、資金如何籌措、居民意見不統(tǒng)一等種種難題。

好消息是，隨著國家將住宅老舊電梯更新改造納入超長期特別國債支持范圍，住宅更換老舊電梯的困局有望破解。而夢境江南等小區(qū)的成功經(jīng)驗或可為住宅老舊電梯更新提供參考和范式。

現(xiàn)狀

5000余臺住宅電梯“老齡化”

1989年，在一場高層住宅問題筆談會上，全國各地的專家們就“中國是否應該發(fā)展住宅高層化”展開討論，其中被頻繁提及的問題就是高層住宅的“命脈”——電梯。30余年過去，隨著城市高層建筑不斷增多，電梯也開始慢慢走向“老齡化”。

青島高層建筑林立，電梯“老齡化”問題引起廣泛關注。梁超 攝

在電梯行業(yè)內(nèi)，通常將使用年限超過15年的電梯稱為“老舊電梯”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前我國電梯總數(shù)量已經(jīng)達到1100余萬臺，這個數(shù)字接近全世界其他國家電梯數(shù)量的總和，其中使用15年以上的老舊電梯數(shù)量達到90萬臺，如此龐大的基數(shù)增大了電梯事故的發(fā)生率。

電梯“老齡化”問題同樣出現(xiàn)在青島。青島目前電梯總量12．6萬余部，其中運行超過15年的住宅老舊電梯就有5000余臺。這些老舊電梯因投用時間長、元器件老化等，不僅給居民生活帶來不便，更存在乘梯安全隱患。

15年似乎成了電梯“壽命”的一個分水嶺。那么，超過15年的“高齡”電梯是不是要做報廢處理呢？

業(yè)內(nèi)人士介紹，作為出行的工具，如同非營運機動車一樣，目前在我國并沒有電梯強制報廢制度，不過根據(jù)2018年修訂施行的《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》相關規(guī)定，對使用年限超過15年的電梯，電梯使用管理單位應當委托有資質(zhì)的單位進行安全評估，經(jīng)評估后確定是否繼續(xù)使用或者對電梯進行修理、改造、報廢。

辦法中也明確了報廢條件。一種情形是，住宅電梯使用年限超過15年，經(jīng)安全技術評估確認已無法保證安全且無改造、修理價值的應當報廢；另一種情形是，即使不到15年，如果電梯存在嚴重安全隱患，經(jīng)安全技術評估確認已無法保證安全且無改造、修理價值的也應當報廢。

堵點  

老舊電梯更新，錢從哪里來

位于嶗山區(qū)的慧心園小區(qū)已建成10余年，近幾年不少電梯開始輪番出故障。去年11月前后，小區(qū)4號樓一部電梯因為故障停運了20余天。故障由鋼絲繩老化引起，由于鋼絲繩已超期服役必須更換，每戶要分攤近600元配件費，個別業(yè)主不愿意出這筆錢，而物業(yè)公司又堅持先收齊費用再維修，耽誤了維修進度。

在青島，電梯維修“收費難”的情況并非個例，問題的癥結最終都卡在了“錢”上。

老舊電梯維修尚且困難重重，而更換一部電梯動輒就要數(shù)十萬元，分攤到個人身上就要數(shù)千元，顯然，老梯更新更是“難上加難”。

青島組織實施電梯安全應急演練活動，守護居民安全。

按照相關法規(guī)，電梯所有權屬于業(yè)主共有，電梯運行年限超出質(zhì)保期后，更新、改造、修理費用應當使用結余的電梯運行費和利用電梯發(fā)布商業(yè)廣告的收入支付，不足部分由業(yè)主共同承擔，這當中也包括使用房屋專項維修資金。

盡管政策很清晰，但在電梯實際更換過程中并不順利。

從事物業(yè)工作多年的鄒先生坦言，島城的一些老舊電梯受產(chǎn)權關系、維修資金余額不足、早期開發(fā)的商品住宅未籌集維修資金等因素制約，更新改造的大部分資金需業(yè)主自籌，由于部分業(yè)主籌款積極性不高，再加上業(yè)主對資金分攤比例等意見不統(tǒng)一，這就使得老舊電梯更新陷入困局。

相對老舊小區(qū)加裝電梯，更新改造電梯看似簡單，但其中的阻力也不小。“最大的難點是居民的認識難以統(tǒng)一?！编u先生表示，有的業(yè)主覺得湊合著修修能用，為什么要換；有的業(yè)主不愿意使用自己的維修資金，擔心用完了，以后房屋出現(xiàn)問題沒錢維修。

在以往的案例中，老舊電梯更新改造，困難還體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾上?！坝行I(yè)主認為物業(yè)收取了電梯廣告費和停車費等，這些都應該用于電梯更換，而物業(yè)又拿不出這筆費用?！编u先生說。

費用分攤達不成一致怎么辦？相關法規(guī)也予以明確，由相關行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處負責組織電梯所有權人或者使用權人協(xié)商確定。

破題  

政府補貼、多方合力促換新

老舊電梯更換困難重重，難道就沒有成功的案例嗎？近日，記者實地探訪了市北區(qū)夢境江南小區(qū)，這個小區(qū)一次性更換了30部電梯，體量之大在全市也不多見。

乘坐上新?lián)Q的電梯，樓長張國棟難掩喜悅之情，“新更換的電梯寬敞又明亮，這一年來運行還特別穩(wěn)當，給我們的生活帶來了實實在在的便利”。

夢境江南小區(qū)建成于2008年，由16棟14層或15層的高層住宅組成，電梯共計32部，居民1100余戶。建設之初，受樓高受限等因素影響，原本應建在樓頂?shù)碾娞輽C房只能建在地下室，電梯控制柜內(nèi)儀器受潮嚴重甚至被水淹，導致電梯故障頻發(fā)。

“由于‘先天’設計不足，居民入住十幾年來，維修電梯幾乎成了家常便飯，特別是2018年一場大雨倒灌地下室后，電梯電機損壞嚴重，只得大修，居民十幾天里只能爬樓梯上下?！毙^(qū)物業(yè)公司經(jīng)理黃磊介紹，隨著電梯日益老化、故障率大增，每年的維修費用就是一筆很大支出，“換梯”的呼聲也存在多年，但因業(yè)主沒有達成共識，也就沒了下文。

不過在2023年，因為一項政府補貼政策，小區(qū)更換電梯迎來轉(zhuǎn)機。其實，多年前市北區(qū)就出臺了相關政策，對存在安全隱患、符合補貼標準的整體更新電梯，每臺給予更新費用30％的資金補貼，最高不超過15萬元。

“老樓更換新電梯，說到底最大的問題是‘錢’的問題?！秉S磊表示，安裝一部新電梯費用高達數(shù)十萬元，他們小區(qū)正好符合補貼政策，有了這10余萬元的補貼，居民個人就可以少繳一部分。

當時小區(qū)還未成立業(yè)委會，物業(yè)公司便主動牽頭這項工作，在社區(qū)居委會支持、熱心業(yè)主參與下成立臨時“換梯小組”，主導電梯更換所有事宜。

西海岸新區(qū)薛家島街道一高層小區(qū)電梯已運行10年，故障頻發(fā)影響居民上下樓。梁超 攝

小區(qū)32部電梯全部更換，需要征求業(yè)主意見、確定資金籌集方案等。“換梯小組”分樓座分單元召開業(yè)主動員大會及上門動員宣傳，針對“電梯是換還是修”“更換費用多少”“財政補貼有多少”等問題一一詳盡解答，大大小小協(xié)調(diào)會就開了二三十次，最終取得了70％以上業(yè)主的同意，32部老舊電梯更換30部。

真要實施了，擺在面前的難題一個接一個：不同品牌電梯價格不同，電梯品牌如何選？每戶該出多少錢？不同樓層居民出錢是否一樣？

“讓物業(yè)主導來選擇電梯品牌和規(guī)劃資金，業(yè)主們肯定是有顧慮的。因此物業(yè)公司只負責調(diào)查電梯市場，詳細列明各個品牌的優(yōu)劣，把最終選擇權交給業(yè)主。”河西社區(qū)第三網(wǎng)格書記王月風在電梯更換中，與熱心樓長們“磨破了嘴、跑斷了腿”。經(jīng)過不斷地討論、論證、征求意見，才最終通過了一個絕大多數(shù)人能接受的方案。

除去政府補貼，有維修資金的可以使用維修資金，沒有的則個人出錢，最后均攤到各戶基本在3000元左右。

業(yè)主隋先生說，在更換電梯的過程中，物業(yè)公司把工程內(nèi)容、進度、款項支出等全部公開，每一步都讓業(yè)主知曉，讓全體業(yè)主有一本“明白賬”。

從正式動員到新電梯驗收運行，夢境江南小區(qū)僅僅用了不到半年時間?！叭绻麚Q梯有了相關的資金補貼和政策支持，做起來就會相對容易一些?！秉S磊坦言。

趨勢  

利好政策讓換梯按下“加速鍵”

夢境江南小區(qū)成功換梯并不是個例，市南區(qū)新貴都小區(qū)、濱?；▓@及市北區(qū)良辰美景、浮新小區(qū)等近年來都實施了電梯更新。政府補貼政策的推出，無疑成為破解資金困局的重要突破口。

早在2016年，市南區(qū)政府就試點啟動了老舊電梯更新改造項目補貼政策。2018年，市北區(qū)也印發(fā)了《公共住宅隱患電梯更新改造重大修理管理辦法（試行）》，制定了全區(qū)統(tǒng)一的隱患電梯更新、改造或重大修理補貼標準，按照業(yè)主承擔為主、政府補貼為輔，通過貼補資金促進老舊電梯更新改造。多年來，兩個區(qū)住宅老舊電梯更新改造取得了明顯成效。

近年來，從國家到地方，利好政策不斷出臺，也為老舊電梯的更新改造按下了“加速鍵”。

去年國家出臺政策加力支持“兩新”，并將住宅老舊電梯更新改造納入超長期特別國債資金支持范圍，重點支持使用15年以上的住宅老舊小區(qū)電梯更新改造，一部電梯定額補貼15萬元。

眼下，在全國范圍內(nèi)，住宅老舊電梯的更新改造工作正迎來新的加速期。近日，住房城鄉(xiāng)建設部與市場監(jiān)管總局聯(lián)合舉辦了一場視頻培訓會議，部署2025年超長期特別國債資金支持項目。目前，全國已開工更新電梯3．6萬臺，惠及近170萬戶居民。

青島相關部門也正在制定“落地”細則，統(tǒng)籌用好超長期特別國債資金、住宅專項維修資金、居民自主出資等。

為推動住宅老舊電梯的維修改造更新，國內(nèi)不少地方開展了一些探索。如安徽在全省集中開展住宅老舊電梯維修改造更新專項行動，在全國首創(chuàng)了應急備用制度，通過使用國債資金、專項維修資金和公積金等多種渠道解決資金“籌措難”問題。

島城居民們也希望相關職能部門能夠參照老舊小區(qū)加裝電梯等，出臺相關指導意見，明確流程、完善機制等，讓高層住宅換梯過程更加順暢，也讓居民真正享受到相關政府補貼利好。

電梯更新是一個共建共治共享的過程，在相關流程的申報、維修資金的提取、資金籌措等方面，需要社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)“三駕馬車”引導和支持，帶動居民群策群力、民主協(xié)商，推動換梯工作順利開展，為居民創(chuàng)造更加安全、舒適的居住環(huán)境。（青島日報／觀海新聞記者 吳帥）