青島日報社／觀海新聞8月2日訊 物業(yè)管理是人民群眾天天有感的關鍵小事，關系千家萬戶切身利益，更事關社會和諧穩(wěn)定。近年來，青島市城市管理局圍繞建設“人民滿意的城市管理”，聚力實施物業(yè)管理服務品質提升攻堅行動，下大力氣治理群眾身邊的“急難愁盼”問題，持續(xù)對物業(yè)服務履約不到位、監(jiān)管缺失和投訴高發(fā)的問題小區(qū)重拳出擊，不斷提升物業(yè)服務管理水平。綜合執(zhí)法部門日前將依法查處的5起物業(yè)公司違法問題典型案例通報如下。

案例1

查處某物業(yè)有限公司

擅自利用共用部位共用設施進行經營案

【基本案情】

青島某物業(yè)有限公司未經業(yè)主同意擅自在小區(qū)電梯內設置廣告，其行為違反了《物業(yè)管理條例》第五十四條“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”的規(guī)定。平度市綜合行政執(zhí)法局依據《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，對該物業(yè)公司作出責令限期改正，警告并處罰款五萬元的行政處罰。

涉案物業(yè)公司不服提起行政訴訟，經審理，法院認為行政處罰事實清楚、證據確鑿、適用法律正確、程序合法、處罰適當，最終支持了該行政處罰決定。涉案物業(yè)公司已履行行政處罰決定。

【提示】

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會等同意，若涉及需辦理審批手續(xù)的經營事項還應當取得相關部門的審批許可，否則，對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

案例2

查處青島某物業(yè)服務有限公司

擅自改變物業(yè)管理用房用途案

【基本案情】

青島某物業(yè)有限公司未經業(yè)主同意，擅自將小區(qū)物業(yè)用房出租用作超市經營，其行為違反了《物業(yè)管理條例》第三十七條“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途”的規(guī)定。即墨區(qū)綜合行政執(zhí)法局依據《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定，對該物業(yè)公司作出警告，并處罰款七萬元的行政處罰。涉案物業(yè)公司已履行行政處罰決定。

【提示】

物業(yè)企業(yè)改變物業(yè)管理用房用途應經業(yè)主大會同意，未成立業(yè)主大會的，改變共有部分用途的重大事項由全體業(yè)主共同決定，否則，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款。

案例3

查處青島某物業(yè)管理有限公司

擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑用途案

【基本案情】

青島某物業(yè)管理有限公司未經業(yè)主同意擅自將小區(qū)公寓樓7個公共衛(wèi)生間改建成客房，其行為違反了《物業(yè)管理條例》第四十九條“物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)”的規(guī)定。嶗山區(qū)綜合行政執(zhí)法局依據《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，對該物業(yè)公司作出責令改正違法行為，并處罰款十八萬元的行政處罰。涉案物業(yè)公司已履行行政處罰決定。

【提示】

改變公共建筑用途應經業(yè)主大會同意，未成立業(yè)主大會的，改變共有部分用途的重大事項由全體業(yè)主共同決定，否則，對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

案例4

查處青島某物業(yè)管理有限公司

未盡到養(yǎng)護責任造成綠地損失案

【基本案情】

青島某物業(yè)管理有限公司未盡到綠化養(yǎng)護責任，造成小區(qū)內部分綠地內綠植死亡，其行為違反了《青島市城市綠化條例》第二十六條第一款第二項“城市綠地的養(yǎng)護責任按照下列規(guī)定確定：居住區(qū)綠地，實行物業(yè)管理的，由業(yè)主或者業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)養(yǎng)護”的規(guī)定。李滄區(qū)綜合行政執(zhí)法局依據《青島市城市綠化條例》第四十七條規(guī)定，對該物業(yè)公司作出責令改正違法行為，并處罰款四千元的行政處罰。涉案物業(yè)公司已履行行政處罰決定。

【提示】

綠化養(yǎng)護責任單位應當按照園林綠化養(yǎng)護標準及物業(yè)合同約定及時履行綠化養(yǎng)護責任，否則，處二千元以上一萬元以下罰款。

案例5

查處青島某物業(yè)服務有限公司

未履行市容和環(huán)境衛(wèi)生責任且拒不改正案

【基本案情】

青島某物業(yè)服務有限公司對小區(qū)內的衛(wèi)生死角未及時清理且拒不改正，其行為違反了《青島市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》第十一條第一款第八項“市容和環(huán)境衛(wèi)生責任區(qū)、責任人按照以下規(guī)定確定：居民住宅區(qū)，由居民委托物業(yè)服務企業(yè)負責”的規(guī)定。李滄區(qū)綜合行政執(zhí)法局依據《青島市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》第十二條規(guī)定，對該物業(yè)公司作出責令改正違法行為，并處罰款一千元的行政處罰。涉案物業(yè)公司已履行行政處罰決定。

【提示】

市容和環(huán)境衛(wèi)生責任人應當按照物業(yè)合同約定及市容環(huán)境衛(wèi)生責任區(qū)要求保持責任區(qū)內市容和環(huán)境衛(wèi)生整潔，否則，對拒不改正的個人處一百元以上二百元以下罰款，對單位處一千元以上一萬元以下罰款。

【綜合提示】

物業(yè)企業(yè)是依據物業(yè)服務合同為業(yè)主提供有償服務的民事主體，負責對公共物業(yè)的管理和小區(qū)秩序的維護，以及對設施設備的維護、更換、妥善利用等，同時物業(yè)企業(yè)的行為也要受到法律法規(guī)的約束。

根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，小區(qū)物業(yè)用房及物業(yè)共用部位、共用設施設備屬于全體業(yè)主共有，小區(qū)規(guī)劃配套的公共建筑也有其特定使用性質，但某些小區(qū)物業(yè)企業(yè)卻擅自利用這些房屋、設施設備進行營利性經營活動，常見的就是將物業(yè)用房出租、將公共建筑挪作他用或在電梯和大門等處設置商業(yè)廣告等。根據《青島市城市綠化條例》和《青島市容和環(huán)境衛(wèi)生條例》的規(guī)定，物業(yè)企業(yè)作為物業(yè)管理區(qū)域的管理服務主體負有履行綠化養(yǎng)護和環(huán)境衛(wèi)生的法定責任，不得推卸拒絕履行責任義務。

對改變房屋用途、利用共用部位設施進行經營活動等重大事項應由業(yè)主共同決定，如案例1、2、3中物業(yè)企業(yè)的行為均沒有經過業(yè)主按程序表決并同意，侵害了業(yè)主合法權益。案例4、5中物業(yè)企業(yè)未按合同約定及綠化養(yǎng)護標準要求及時養(yǎng)護綠地造成綠地內綠植死亡，未及時清理垃圾保持小區(qū)內衛(wèi)生整潔，既未履行法定責任，又影響了小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和業(yè)主居住體驗，應予立案查處。（青島日報／觀海新聞記者 賈臻）