“如何讓有限的土地資源發(fā)揮最大的效益”，存量時(shí)代下，這是城市必須思考的問(wèn)題。

日前，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，決定在北京等15個(gè)?。ㄊ校┑?3個(gè)城市開(kāi)展為期4年的低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，盤活利用存量土地，促進(jìn)城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展。

試點(diǎn)城市名單中，包含京津冀城市群、長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群、山東半島城市群、粵閩浙沿海城市群。青島成為山東半島城市群唯一入選城市。

盤活城鎮(zhèn)低效用地是國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要明確的重點(diǎn)任務(wù)，而此次試點(diǎn)工作，為各大城市低效用地再開(kāi)發(fā)提供了更為系統(tǒng)性的工作指引，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展用地從“增量依賴”向“存量挖掘”轉(zhuǎn)變。

京東方落地西海岸新區(qū)王臺(tái)老工業(yè)區(qū)

值得一提的是，“城中村和舊工業(yè)區(qū)的改造”是本次低效用地再開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，這恰與青島正在全力推進(jìn)的城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)相契合，青島將“重點(diǎn)低效片區(qū)(園區(qū))開(kāi)發(fā)建設(shè)”和“舊城舊村改造建設(shè)”作為發(fā)力重點(diǎn)，經(jīng)過(guò)一年半的合力攻堅(jiān)，已見(jiàn)成效。

可以預(yù)見(jiàn)，有了國(guó)家級(jí)試點(diǎn)的加持，未來(lái)青島的低效用地將以更大力度、更快速度，實(shí)現(xiàn)高水平利用和高質(zhì)量發(fā)展。

01

“冷”土地要加快“熱”起來(lái)

所謂城鎮(zhèn)低效用地，是指現(xiàn)有建設(shè)用地中布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊且權(quán)屬清晰、不存在爭(zhēng)議的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地。

長(zhǎng)期以來(lái)，在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問(wèn)題。有的城中村人居環(huán)境差，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不足，有的產(chǎn)業(yè)用地容積率較低，投入和產(chǎn)出水平不高。

推進(jìn)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作，是轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)發(fā)展方式，實(shí)施以存量換增量的現(xiàn)實(shí)要求。近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，以及由高速發(fā)展模式向高質(zhì)量發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，國(guó)家對(duì)低效用地再開(kāi)發(fā)越發(fā)重視，各大城市也多有探索——

比如，珠江三角洲地區(qū)以“三舊”改造為主要內(nèi)容的低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)，成為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的有力抓手和重要支撐；成渝地區(qū)深化土地用途轉(zhuǎn)用模式探索，探索混合產(chǎn)業(yè)用地供給和點(diǎn)狀供地模式，允許不同產(chǎn)業(yè)用地類型依法合理轉(zhuǎn)換……

青島市虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)園一隅

各地發(fā)力點(diǎn)不盡相同，但目的就是一個(gè)：盤活存量土地，讓“冷”土地盡快“熱”起來(lái)。

有專家認(rèn)為，土地資源是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，今后一段時(shí)期，各行各業(yè)用地需求仍比較大，新增空間有限，存量盤活更加重要。因此試點(diǎn)工作的開(kāi)展可謂恰逢其時(shí)。

02

國(guó)家級(jí)試點(diǎn)為何選中青島

此次青島入選全國(guó)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，是有跡可循的。

去年以來(lái)，青島城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)火熱開(kāi)展。其中，重點(diǎn)低效片區(qū)（園區(qū)）開(kāi)發(fā)建設(shè)和舊城舊村改造建設(shè)，是對(duì)區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)化的更新，它們不僅是民心工程，更是發(fā)展工程；不僅能提升土地利用效率，更事關(guān)城市建設(shè)用地從“增量擴(kuò)張”到“存量挖潛”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變。

談起青島低效片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，先從一組數(shù)據(jù)展開(kāi)——2022年以來(lái)，通過(guò)低效片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)利用土地3萬(wàn)余畝，總投資1900億元。以重點(diǎn)低效片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為突破口，探索形成“1+1+5”的“青島打法”，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)獲全省推廣。

青島的低效用地開(kāi)發(fā)建設(shè)不是泛泛而談，而是創(chuàng)新性地以“低效片區(qū)”為著力點(diǎn)，在全域科學(xué)劃分低效片區(qū)，將宗地式、碎片化的低效用地以“片區(qū)”模式統(tǒng)籌實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，并先行啟動(dòng)了低效用地相對(duì)集中的老四方工業(yè)區(qū)、青島北客站及周邊區(qū)域等十大重點(diǎn)低效片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，涉及面積230平方公里，低效用地凈面積53.3平方公里。

寸土生“寸金”，就需要在新空間內(nèi)吸引來(lái)新產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)十大重點(diǎn)低效片區(qū)共簽約落地項(xiàng)目146個(gè)，其中，過(guò)百億元大項(xiàng)目10個(gè)、過(guò)30億元大項(xiàng)目20個(gè)，歌爾聲學(xué)、濰柴動(dòng)力、京東方等重大項(xiàng)目為片區(qū)發(fā)展注入了源頭活水。

青島還堅(jiān)持“先配套、后出讓”，先行開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)。前不久，青島五十八中北校區(qū)落地青鋼片區(qū)，無(wú)疑會(huì)極大提升片區(qū)的配套水平和開(kāi)發(fā)熱度。

2022年以來(lái)，全市低效片區(qū)共實(shí)施配套設(shè)施項(xiàng)目172個(gè)，中國(guó)海洋大學(xué)附屬學(xué)校、山東中醫(yī)藥大學(xué)青島醫(yī)院等知名學(xué)校、醫(yī)院加快落地。

城中村改造也正在青島穩(wěn)扎穩(wěn)打推進(jìn)。全市計(jì)劃利用三年時(shí)間新啟動(dòng)改造69個(gè)城中村項(xiàng)目，截至今年五月份已啟動(dòng)41個(gè)，僅用一年多的時(shí)間即完成三年攻堅(jiān)計(jì)劃的近60%。

張村河片區(qū)首批安置房主體封頂

不少市民所熟知的區(qū)域都正在悄然蝶變——青島“最大的城中村”張村河片區(qū)目前已全部啟動(dòng)拆遷，部分安置區(qū)樓座建設(shè)已主體封頂；市北區(qū)最后一個(gè)“城中村”鹽灘剩余片項(xiàng)目也會(huì)于今年啟動(dòng)搬遷工作……隨著城中村改造的深入推進(jìn)，今后還會(huì)有更多“土地蝶變”的生動(dòng)場(chǎng)景徐徐上演。

03

“寸土”何以生“寸金”

存量盤活，讓“增容量不增地”成為現(xiàn)實(shí)，青島未來(lái)如何發(fā)力？

此次試點(diǎn)工作明確，要圍繞盤活利用存量用地，聚焦低效用地再開(kāi)發(fā)，支持試點(diǎn)城市重點(diǎn)從規(guī)劃統(tǒng)籌、收儲(chǔ)支撐、政策激勵(lì)、基礎(chǔ)保障4個(gè)方面探索創(chuàng)新政策舉措，完善激勵(lì)約束機(jī)制，健全節(jié)約集約用地制度。

自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司主要負(fù)責(zé)人表示，各地要積極探索與低效用地再開(kāi)發(fā)相適應(yīng)的規(guī)劃和土地政策，依據(jù)國(guó)土空間總體規(guī)劃合理確定低效用地再開(kāi)發(fā)空間單元，編制空間單元內(nèi)實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃，探索土地混合開(kāi)發(fā)、空間復(fù)合利用、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、跨空間單元統(tǒng)籌等政策。

針對(duì)這些方面，青島正在全面識(shí)別認(rèn)定低效用地，摸清全市存量發(fā)展的空間家底，編制《青島市城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃》。

城陽(yáng)區(qū)中央民族大學(xué)附屬中學(xué)

此外，自然資源部還要求試點(diǎn)城市把盤活的城鄉(xiāng)空間資源更多地用于民生所需和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，保障產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地和轉(zhuǎn)型升級(jí)。

未來(lái)，青島將繼續(xù)聚焦“規(guī)劃統(tǒng)籌、收儲(chǔ)支撐、政策激勵(lì)、基礎(chǔ)保障”，穩(wěn)定低效用地再開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域控規(guī)成果，強(qiáng)化低效用地再開(kāi)發(fā)政策創(chuàng)新，形成更多可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，為全國(guó)低效用地再開(kāi)發(fā)蹚出新路徑、打造新樣板。

作者|冰潔