青島日報社／觀海新聞3月10日訊 日前，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《青島市老舊街區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》，將于3月16日實施。該《導(dǎo)則》包含了老舊街區(qū)改造的范圍，明確改造工作的重點任務(wù)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提出了實施后續(xù)運維管理的要求等。

根據(jù)《青島市老舊小區(qū)改造造價參考標(biāo)準(zhǔn)》，青島老舊小區(qū)改造，包含拆違治亂、安防、消防及環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路整治、公共照明、景觀綠化整治、建筑物修繕、建筑節(jié)能改造等，造價參考標(biāo)準(zhǔn)為643元—935元／㎡。改造將本著“改造前充分征集業(yè)主意見、改造中充分實現(xiàn)業(yè)主參與、改造后充分開展業(yè)主評價”的原則，由政府主導(dǎo)、企業(yè)參與。

與此同時，青島市推進老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布關(guān)于鞏固提升老舊小區(qū)改造成效加快推進的通知，推動老舊小區(qū)改造向老舊街區(qū)改造轉(zhuǎn)變，進一步提升城市功能品質(zhì)、改善人居環(huán)境。

健全改造前期管理，夯實改造基礎(chǔ)

建立老舊街區(qū)信息數(shù)據(jù)平臺。梳理完善全市老舊街區(qū)基礎(chǔ)信息，按照老舊小區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、專項服務(wù)設(shè)施等分類統(tǒng)計，實現(xiàn)信息共享、業(yè)務(wù)聯(lián)動，逐步形成治理、改造、運營維護三位一體的工作平臺。

實施改造前綜合治理。堅持“先治理、后改造”，明確違法建設(shè)、圈占綠地及排查危險房屋等綜合治理標(biāo)準(zhǔn)。依法拆除違法建設(shè)、圈占綠地等，影響改造工程的應(yīng)在改造前拆除。推動屋頂太陽能熱水器拆除、空調(diào)更新或移機、防盜窗拆除和內(nèi)置金剛網(wǎng)防護窗加裝等，清理規(guī)整樓體立面外窗護欄、晾衣架、空調(diào)冷凝管等附著物。按照“能入地皆入地、應(yīng)規(guī)整盡規(guī)整、須套管均套管”原則，提前實施纜線整治。

明確改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。老舊小區(qū)11項基礎(chǔ)類改造內(nèi)容應(yīng)改盡改，其中建筑物修繕中的防水、外立面、公共樓梯間和通信多網(wǎng)合一、纜線規(guī)整入地、排水雨污分流等應(yīng)作為重點高標(biāo)準(zhǔn)實施；11項完善類和6項提升類改造內(nèi)容能改則改，其中建筑節(jié)能、加裝電梯、機動車和非機動車停車及充電設(shè)施、無障礙及適老化設(shè)施、智慧化建設(shè)等應(yīng)作為重點優(yōu)先列入改造。老舊街區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、專項服務(wù)設(shè)施等各改造內(nèi)容應(yīng)統(tǒng)籌謀劃，養(yǎng)老、托育、體育、衛(wèi)生健康、社區(qū)食堂、商業(yè)便民等服務(wù)設(shè)施應(yīng)充分利用拆違騰退的空地和既有低效空間調(diào)整用途等增設(shè)完善，綠化、道路等改造應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀充分利用既有材料與設(shè)施，結(jié)合改造實際落實完整社區(qū)理念。

強化居民全程參與，實現(xiàn)共商共建共評

改造前充分征集業(yè)主意見。應(yīng)全面向業(yè)主宣講改造內(nèi)容、政策、方案、標(biāo)準(zhǔn)等。改造內(nèi)容應(yīng)充分尊重業(yè)主意愿，不得流于形式，嚴(yán)禁虛報征集意見資料。老舊小區(qū)內(nèi)的改造內(nèi)容需經(jīng)法定比例以上居民書面（線上）表決同意后方可進行改造；老舊小區(qū)外的改造內(nèi)容需廣泛征求街區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)、沿街商戶、企事業(yè)單位、相關(guān)聯(lián)的其他小區(qū)等意見建議；涉及產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的改造內(nèi)容需征得相應(yīng)單位、權(quán)利人同意。

改造中充分實現(xiàn)業(yè)主參與。應(yīng)在街區(qū)內(nèi)顯著位置全程公開確定的改造方案。所在街道應(yīng)暢通線上、線下聯(lián)系群眾渠道，原則上每周舉行業(yè)主座談會，采用設(shè)置意見征求箱、網(wǎng)上交流平臺等方式，動態(tài)了解群眾意見建議，及時反饋群眾訴求落實情況。可采取集中采購電梯以量換價、統(tǒng)一洽談家電以舊換新等措施，推動居民出資同步進行戶內(nèi)個性化改造。

改造后充分開展業(yè)主評價。應(yīng)在改造項目完工后及時開展居民滿意度測評，可以邀請業(yè)主委員會或居民代表等進行聯(lián)合竣工驗收和評估，并根據(jù)居民意見建議落實整改。

優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)管理，把好實施重要環(huán)節(jié)關(guān)口

落實政府主導(dǎo)企業(yè)參與。各區(qū)（市）應(yīng)立足自身實際，按照“應(yīng)招盡招”原則，可將老舊街區(qū)內(nèi)相關(guān)聯(lián)改造項目統(tǒng)一招標(biāo)。鼓勵資質(zhì)能力強、經(jīng)驗豐富的企業(yè)參與改造項目實施。

加強方案編制與審查。各區(qū)（市）牽頭部門依據(jù)居民意見征集結(jié)果及《青島市老舊街區(qū)改造管理辦法》《青島市老舊街區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》等，編制改造實施方案，主要包括：改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計、投資概算、資金來源、物業(yè)管理等內(nèi)容。在改造項目范圍內(nèi)通過業(yè)主座談、入戶走訪、現(xiàn)場公示、網(wǎng)上征集等形式充分征求意見。改造實施方案公示結(jié)束后，由區(qū)（市）人民政府組織住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃、城市管理、綜合執(zhí)法、園林和林業(yè)等部門依法進行聯(lián)合審查，出具聯(lián)合審查意見，并依法辦理審批手續(xù)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、城管等部門要加強對規(guī)劃設(shè)計等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把關(guān)。

強化工程實施和監(jiān)管。項目建設(shè)單位按規(guī)定辦理施工許可手續(xù)，審批部門將施工許可信息推送給市、區(qū)（市）工程質(zhì)量、安全監(jiān)督管理部門。各區(qū)（市）確定的工程質(zhì)量、安全監(jiān)督部門，加強改造項目全過程質(zhì)量、安全監(jiān)督。項目建設(shè)單位統(tǒng)籌改造項目質(zhì)量安全、綠色施工、疫情防控等工作，合理安排實施計劃，減少冬、雨期施工，保障工程有序?qū)嵤?/p>

完善竣工驗收及備案。改造完成后，實施主體應(yīng)當(dāng)及時組織驗收。驗收依法由有關(guān)部門和勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位參加，可以邀請街道辦事處、社區(qū)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及專業(yè)經(jīng)營單位參加。工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告。驗收通過后，項目建設(shè)單位應(yīng)及時辦理竣工驗收備案，組織竣工財務(wù)決算和審計等，做好項目檔案資料整理、歸檔和移交工作。

注重建筑立面整治效果。建筑外立面色彩、工藝、用材原則上遵循原有規(guī)劃設(shè)計，融入原有城市風(fēng)貌。將同步實施的加裝電梯融入立面工程；清除“扣洞”現(xiàn)象，落實門窗洞口、檐口、陽臺等細節(jié)部位封閉；利用保溫材料增加門窗洞口、陽臺邊緣、屋頂檐口等部位線腳、界隔、材料分縫等，提升建筑立面層次感；加強立面材質(zhì)、顏色變化部位等細節(jié)處理，因地制宜實施樓體彩繪等，美化建筑立面。

強化多元參與，提升協(xié)同改造水平

推動業(yè)主戶內(nèi)同步改造。建立支持居民個性化改造需求機制。業(yè)主戶內(nèi)下水管道、供熱等專有設(shè)施設(shè)備有改造意愿且自主承擔(dān)改造費用的，項目主管部門和參建單位應(yīng)納入老舊街區(qū)同步改造內(nèi)容。

著力破解加裝電梯難題。充分發(fā)揮社區(qū)黨組織作用，街道辦、居委會等積極搭建溝通議事平臺，組建協(xié)調(diào)推進小組，明晰實施流程，盡早開展征集意見，組織協(xié)商，及時協(xié)調(diào)糾紛，尋求加裝電梯最大公約數(shù)。落實加裝電梯獎補政策，提前考慮管線避讓等，實施集中采購、連片加裝、統(tǒng)一維護，有效降低居民出資額度。暫不具備加裝電梯條件的，因地制宜在樓道改造中增設(shè)休息座椅、爬樓代步設(shè)備等，解決老年人上下樓難問題。

系統(tǒng)推進專營設(shè)施設(shè)備改造。推動各類管線只改一次、各類改造一次到位，實現(xiàn)專營設(shè)施設(shè)備與老舊街區(qū)改造同步推進，改造后原則上五年內(nèi)不得再開挖敷設(shè)管線。各區(qū)（市）在計劃申報、方案設(shè)計、施工組織等環(huán)節(jié)充分征求水電氣暖信和有線電視等專營單位意見，充分利用存量資源，統(tǒng)一規(guī)劃布局，實現(xiàn)共溝、共管、共箱、共槽。落實空中纜線綜合整治，推進多網(wǎng)合一建設(shè)，實現(xiàn)架空纜線規(guī)整入地，確不具備入地條件的應(yīng)全面規(guī)整。產(chǎn)權(quán)或維護、更新職責(zé)屬于專營單位的，由專營單位負責(zé)改造；產(chǎn)權(quán)或維護、更新職責(zé)不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造。

完善設(shè)計師參與機制。推動設(shè)計師深度參與老舊街區(qū)改造，細化設(shè)計師提供咨詢服務(wù)、協(xié)助開展公眾參與、跟蹤項目實施、參與項目驗收等環(huán)節(jié)工作流程，落實設(shè)計師進小區(qū)，確保改造項目設(shè)計品質(zhì)。

推動存量資源整合利用，完善各類配套服務(wù)設(shè)施

統(tǒng)籌各類存量設(shè)施使用。梳理老舊街區(qū)存量配套設(shè)施，加強用途管控。利用機關(guān)、企事業(yè)單位等閑置或低效使用的配套用房等存量設(shè)施，完善黨建、物業(yè)等公共服務(wù)用房及衛(wèi)生健康、社區(qū)食堂等公共服務(wù)設(shè)施。

推進既有用地集約混合利用。內(nèi)部挖潛、合理規(guī)劃、適度超前，利用街區(qū)內(nèi)空地、荒地、待改造用地及拆除違法建設(shè)騰空土地等，加建改建、插建補建停車、養(yǎng)老、托育、商業(yè)便民等配套設(shè)施。

探索存量資源統(tǒng)籌利用利益補償。推動存量資源授權(quán)經(jīng)營使用，加強授權(quán)經(jīng)營使用期內(nèi)的用途管控和使用監(jiān)管。（青島日報／觀海新聞記者 王冰潔）