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    大刀闊斧推動(dòng)“城市更新” 青島開啟城市迭代之旅

    2021-01-02 14:50    青報(bào)觀象山

    對于一座城市的任何一片區(qū)域而言,在建成投用的那刻起便經(jīng)歷著各種“更新”,或大或小。但當(dāng)整座城市更迭到存量時(shí)代后,一場“陣痛期”更長且牽之動(dòng)全身的城市更新行動(dòng)就成為必然。在某種程度上說,城市更新既是一座城市的復(fù)興之路,又是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)全新增長點(diǎn)。放眼全球,但凡進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期的城市,城市更新都是必經(jīng)階段。時(shí)至今日,青島也行至于此。無論是盤活存量的土地制度改革,還是大刀闊斧進(jìn)行著的歷史城區(qū)保護(hù)更新,亦或是實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)開花的老舊小區(qū)改造,近兩年青島的不少動(dòng)作都劍指城市更新,不難看出青島已下定決心直面這個(gè)可以“煥新”城市活力的持久性命題。其實(shí)從發(fā)起“15個(gè)攻勢”開始,青島就已經(jīng)謀定而動(dòng),無論是城市品質(zhì)改善提升攻勢、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)攻勢,還是國際時(shí)尚城建設(shè)攻勢、“雙招雙引”攻勢等,其中都有城市更新的應(yīng)有之義。但若對標(biāo)深圳、廣州、上海等“先行者”,會發(fā)現(xiàn)青島的城市更新還有很長的路要走。

    01

    城市更新的多重“紅利”

    《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出,實(shí)施城市更新行動(dòng),推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程,加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。

    航拍青島老城區(qū)。劉棟 攝

    這讓“城市更新”迅速成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。但事實(shí)上城市更新的概念已經(jīng)有幾十年的歷史。早在1958年8月,荷蘭就召開第一次城市更新研討會,對城市更新作了有關(guān)說明。在定義上,城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。不同于摧枯拉朽的大拆大建,城市更新是漸進(jìn)式發(fā)展和持久性行動(dòng),正如紐約、倫敦、東京、香港等全球大都市,城市更新都是數(shù)十年之常態(tài)。它不僅僅是狹義上的物質(zhì)環(huán)境改善,而是更多著眼在功能提升與城市再生上,實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)空間拓展、城市功能完善、土地集約利用、市民方便宜居四個(gè)目標(biāo)一個(gè)過程完成。當(dāng)下,越來越多的城市開始加大政策支持力度推進(jìn)城市更新。國內(nèi)城市中,深圳、廣州、上海等一線城市走在了前列,積累了不少可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。事實(shí)上,這些城市推進(jìn)城市更新的初衷是解決土地資源利用遭遇天花板的問題,但在實(shí)施的過程中,卻“意外的”收獲了多重紅利——在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面,城市更新可以增加建設(shè)用地供應(yīng),帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資及稅費(fèi)收入等。以深圳為例,根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示,2018年深圳市城市更新完成固定資產(chǎn)投資約1271億元,占全市完成固定資產(chǎn)投資約20%,這是個(gè)不小的比例。在產(chǎn)業(yè)升級方面,城市更新能撬動(dòng)更多的內(nèi)需空間,改善城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),并且可以供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)空間(包括高標(biāo)廠房、M0研發(fā)用房等新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)等),推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。據(jù)廣東省的官方數(shù)據(jù)顯示,截至今年2月底,全省累計(jì)完成“三舊”改造項(xiàng)目7905個(gè),其中屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整類的為4367個(gè),占比超過一半,改造后當(dāng)年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值約為改造前的2倍,有力推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在社會效益方面,城市更新有助于優(yōu)化城市功能與空間布局、提升城市形象品質(zhì)、改善城市生態(tài)環(huán)境、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套設(shè)施。此外,城市更新對于城市的文化傳承、消費(fèi)升級和人才引進(jìn)亦起到助推作用。

    02

    提高土地“畝產(chǎn)效益”

    城市發(fā)展,土地是關(guān)鍵。推動(dòng)土地供給側(cè)改革,從增量轉(zhuǎn)型存量土地供應(yīng)為主也正是實(shí)施城市更新的初衷。

    市北歷史文化街區(qū)正在復(fù)興展翼,一路之隔,青島國際郵輪母港區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目加速聚集。經(jīng)典與現(xiàn)代建筑在這座城市中,融合共生,相輔相成。劉棟 攝

    近兩年來,青島出臺了多項(xiàng)政策來鼓勵(lì)各類型城市更新,比如,明確新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的用地管理,截至目前,青島已成功出讓M0地塊7宗,出讓面積279畝。此外還出臺文件進(jìn)一步放開工業(yè)樓宇的銷售限制,允許符合條件的工業(yè)樓宇按土地出讓合同約定分割轉(zhuǎn)讓,此舉在一定程度上激活了青島的舊工業(yè)區(qū)的城市更新,進(jìn)而加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。觀象君了解到,目前青島還已啟動(dòng)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃的編制工作,將進(jìn)一步明確全市城市更新的重點(diǎn)區(qū)域及其更新方向、目標(biāo)、時(shí)序、總體規(guī)模和更新策略。好地段要做好產(chǎn)業(yè),好資源要用于高質(zhì)量發(fā)展。在某種意義上講,城市更新可視為“騰籠換鳥”的一個(gè)進(jìn)階表達(dá),而面對老工業(yè)區(qū)的“騰籠換鳥”,青島首先加快了土地收儲力度。近年來,青島已實(shí)施20多家污染搬遷企業(yè)及搬遷片區(qū)土地處置工作,包括煙墩山搬遷片區(qū)、黃海橡膠搬遷片區(qū)、海岸路36號、中車四方機(jī)車公司、青鋼鋼鐵集團(tuán)等項(xiàng)目,由此老工業(yè)區(qū)得以實(shí)施城市更新,土地“畝產(chǎn)效益”將提檔升級。在盤活閑置土地方面,青島也交出亮眼成績單——今年以來,青島使用新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)近2.4萬畝,其中2萬畝是通過消化批而未供和閑置土地獲得,占指標(biāo)總量的八成以上,為中科院能源研究院、富士康、京東方等省市重點(diǎn)項(xiàng)目及人才公寓、鄉(xiāng)村振興等民生項(xiàng)目的落地,騰挪出更大空間。

    03

    “產(chǎn)業(yè)”“民生”和“文化”都需兼顧

    一場實(shí)現(xiàn)青島歷史城區(qū)“百年嬗變”的歷史性戰(zhàn)役已經(jīng)打響。2020年,青島老城區(qū)更新成果相繼落槌,廣興里、館陶路踏準(zhǔn)時(shí)代節(jié)拍,化身青島工業(yè)設(shè)計(jì)中心、青島新金融街。被市南區(qū)列為“一號工程”的中山路步行街的前期工程更是頻頻出招,中山路天橋拆除、濟(jì)南路拓寬工程啟動(dòng)、國風(fēng)大酒店拆除、中山路片區(qū)違建拆除……就在前不久,青島市邀請國內(nèi)行業(yè)專家“把脈”中山路步行街項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,隨著后續(xù)方案的最終敲定,中山路步行街改造也將在2021年正式拉開序幕。

    中山路周邊。劉棟 攝

    “作為青島的‘根’和‘魂’,中山路片區(qū)改造首先要傳承城市百余年的歷史文脈,通過保留原汁原味的歷史風(fēng)貌,將該片區(qū)打造為國際大都市的‘文化客廳’。之所以稱為‘客廳’,就是要打造文化對外交往和推介的場所。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴觀象君,在片區(qū)保護(hù)更新的過程中將注重文化遺產(chǎn)的保護(hù)與傳承,深度挖掘盤活老城區(qū)特有的歷史遺跡、人文典故、老街巷、老字號等資源,講好青島老城故事。另一方面,還要借助上合示范區(qū)和山東自貿(mào)區(qū)青島片區(qū)的優(yōu)勢,在此打造名品薈萃集聚區(qū)。在規(guī)劃中,文化客廳的打造既要有“國際范兒”,還要有“煙火氣兒”,讓居民住得舒服。為此,街區(qū)還將實(shí)施街頭綠地、口袋公園等“微更新”;建設(shè)一批青年公寓、活力社區(qū)吸引青年人才入駐創(chuàng)業(yè);布設(shè)配備5G通訊、海綿街道等現(xiàn)代城市功能,把中山路區(qū)域建設(shè)成為活力、時(shí)尚、方便、溫馨的歷史街區(qū)。

    青鋼老廠區(qū)全新規(guī)劃歷史城區(qū)保護(hù)更新需要“產(chǎn)業(yè)”“民生”和“文化”兼顧,老工業(yè)區(qū)更新亦然。就在2020年的最后一天,首批兩宗土地的拍賣出讓,意味著位于李滄區(qū)的青鋼老廠區(qū)改造正式打響。以“文化創(chuàng)意+工業(yè)旅游+新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)”為發(fā)展思路,整個(gè)片區(qū)既引入高新科創(chuàng)產(chǎn)業(yè),還將引入醫(yī)療和教育資源,打造充足的公共生活空間,據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,改造后該片區(qū)的公共配套用地占比達(dá)到70%。此外,還將打造青鋼工業(yè)遺產(chǎn)公園,進(jìn)而留住城市“工業(yè)印記”。

    04

    “放水養(yǎng)魚”,激發(fā)市場活力

    經(jīng)過幾個(gè)月的施工,如今膠州市順德花園小區(qū)內(nèi)已煥然一新,不僅是社區(qū)環(huán)境得以改善,加裝電梯和智慧化改造也都安裝到位,這讓已有20個(gè)年頭的老舊小區(qū)煥發(fā)了全新生機(jī),而這些硬件設(shè)施大多來自社會化投資。據(jù)膠州市建設(shè)局保守估計(jì),僅順德花園小區(qū)改造工程就可惠及十余家本地企業(yè),拉動(dòng)社會投資上千萬元。在中山路區(qū)域改造過程中,青島也同樣堅(jiān)持市場化運(yùn)作,拓寬投融資渠道,創(chuàng)新路徑模式。觀象君獲悉,劈柴院二期、黃島路片區(qū)項(xiàng)目運(yùn)用“社會化資本+運(yùn)營管理”的模式,加快與投資主體的合作開發(fā)、招商運(yùn)營;寧陽路街區(qū)項(xiàng)目則是通過公開招投標(biāo)方式確定投資運(yùn)營主體和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

    中山路周邊。劉棟 攝

    就在前不久,香港中路37號華夏基石機(jī)械式立體停車庫項(xiàng)目正式投用,這是一處利用企業(yè)自有土地所建設(shè)的停車場地,120個(gè)泊位有效緩解了周邊停車難題。觀象君從市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉,今年全市新增停車泊位9100個(gè),其中社會投資占比超8成,共引入社會資本14.6億,其背后得益于政策創(chuàng)新和流程再造。“十四五”期間全市還將運(yùn)用市場化思維,再增加公共停車泊位5萬個(gè)。事實(shí)上無論是老舊小區(qū)改造,還是歷史城區(qū)保護(hù)更新,或是基礎(chǔ)設(shè)施改造,這些城市更新的資金投資都十分巨大,僅靠有限的政府財(cái)政遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,因而“竭澤而漁”不如“放水養(yǎng)魚”,充分撬動(dòng)市場投資活力。在深圳期間,青島市第四批赴深圳體悟?qū)嵱?xùn)干部王全芳走遍了深圳的老舊街區(qū)微改造項(xiàng)目,在他看來,最大的感悟就是深圳善于運(yùn)用市場力量導(dǎo)入資金活水,“市場讓企業(yè)既承擔(dān)了社會責(zé)任,又能算明白賬,還能實(shí)現(xiàn)發(fā)展壯大,最終實(shí)現(xiàn)多贏,而這正是青島所要深入取經(jīng)之處。”

    05

    對標(biāo)先進(jìn),青島的差距在哪?

    有業(yè)內(nèi)人士曾提到,城市更新是一項(xiàng)復(fù)雜的社會工程,最為急迫的是盡快建立起一套完善的、行之有效的城市更新政策法規(guī)體系,為城市更新高質(zhì)量發(fā)展、高效率運(yùn)作提供可靠的法律法規(guī)依據(jù)和政策保障,確保城市更新的合法性、權(quán)威性和公平性。而這也正是青島亟需完善之處。

    改造后的西海岸阿里山小區(qū)。劉棟 攝

    來看深圳,作為我國首個(gè)探索城市更新政策體系建設(shè)的城市,目前其出臺的相關(guān)文件多達(dá)200余項(xiàng),政策體系包括“法規(guī)-政策-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-操作”四個(gè)層面,并常態(tài)化的針對出現(xiàn)的問題出臺“打補(bǔ)丁”政策,給予市場完善的制度保障。反觀青島,城市更新的指導(dǎo)性政策還相對匱乏,頂層設(shè)計(jì)的搭建時(shí)不我待。其次,城市更新專職部門也是一個(gè)必要存在,放眼深圳、廣州、上海等地,或設(shè)有城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組,或設(shè)有城市更新局,這些機(jī)構(gòu)可統(tǒng)籌城市更新全局工作,有利于城市更新工作細(xì)水長流式地推進(jìn)。去年,青島建立了歷史片區(qū)保護(hù)更新聯(lián)席會議制度,大范疇的城市更新機(jī)構(gòu)和機(jī)制正在逐步完善到位。再次,青島城市更新市場化后勁還顯不足,雖然各方都在積極探索市場化全新路徑,但不可否認(rèn)的是目前仍以政府為主導(dǎo),缺乏多種社會力量的廣泛參與?!叭魏蔚母镄?,都需要時(shí)間長河的慢慢洗滌”,與一線城市相比,目前青島仍處于城市更新的探索階段,隨著城市空間資源的重新配置,相信“城市更新行動(dòng)”勢必會為青島全面建設(shè)開放、現(xiàn)代、活力、時(shí)尚的國際大都市提供不竭動(dòng)力。(作者 冰潔 攝影 劉棟)

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