伴隨著天氣漸涼，

樓市也告別了傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”，

進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，

今年下半年以來(lái)，

靠外地客支撐門面的膠州樓市

也出現(xiàn)了疲態(tài)，

各大項(xiàng)目售樓處客流量明顯減少，

部分樓盤為了年終沖刺降價(jià)求成交。

市場(chǎng)：外地看房客明顯少了

市民王先生是一名看房客，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頗有研究，而膠州樓市是他頗為關(guān)注的一個(gè)區(qū)域。今年以來(lái)，王先生利用閑暇時(shí)間經(jīng)常到膠州看盤，堪稱膠州各大樓盤的常客?？崭燮瑓^(qū)、少海片區(qū)、膠州開發(fā)區(qū)等熱門片區(qū)，都留下了他的足跡。今年下半年以來(lái)，外地大巴車涌進(jìn)膠州售樓處的情景給了他很大的震撼。在樓市大環(huán)境低迷的情況下，仍有這么多購(gòu)房者紛紛出手讓他也有些困惑。而進(jìn)入11月以來(lái)，王先生卻發(fā)現(xiàn)，到膠州樓盤的外地大巴車明顯減少了。

在濰坊經(jīng)營(yíng)二手房中介的陳輝有著同樣的感覺。今年下半年以來(lái)，通過朋友關(guān)系，他開始頻繁為膠州幾個(gè)樓盤帶客?！盀H坊樓市主要還是靠本地人消化，現(xiàn)在新房和二手房市場(chǎng)都不太好，維持店面運(yùn)營(yíng)都困難，青島這邊的項(xiàng)目反而比較受歡迎，和我一樣代銷青島新房的中介有不少。”陳輝說(shuō)，他合作的幾個(gè)樓盤成交傭金在每套3－5萬(wàn)元左右，合作3個(gè)月，他已經(jīng)賺了40多萬(wàn)元，斬獲頗豐。然而，進(jìn)入11月以來(lái)，他發(fā)現(xiàn)看房團(tuán)不好組織了，自己的收入也下滑明顯。陳輝認(rèn)為，主要是樓市進(jìn)入了淡季，再加上有買房意向的外地客戶已經(jīng)消耗差不多了，才導(dǎo)致膠州樓市出現(xiàn)降溫。

調(diào)查：部分項(xiàng)目降價(jià)促成交

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年下半年以來(lái)，膠州不少樓盤創(chuàng)新營(yíng)銷方式，主動(dòng)出擊，把目光盯上了省內(nèi)其他地市的購(gòu)房客。每到周末和節(jié)假日，日照、臨沂、濰坊、淄博等地的“外地看房車”就開到了膠州各個(gè)樓盤售樓處，大批外地看房者到項(xiàng)目選購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士透露，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，外地到訪客戶占比不超過30％，而從8月份起，這一比例已經(jīng)上升至50％－60％。

然而，

隨著“金九銀十”悄然過去，

樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，

膠州樓市也明顯降溫。

記者近日探訪膠州多個(gè)樓盤售樓處發(fā)現(xiàn)，外地大巴車比“金九銀十”期間明顯減少，售樓處內(nèi)也不再人頭攢動(dòng)。膠州一個(gè)樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)過最近幾個(gè)月的熱銷，樓盤去化情況不錯(cuò)，

進(jìn)入11月以來(lái)，外地看房客減少了三分之一以上，預(yù)計(jì)天冷之后還會(huì)減少，

“這也是一種正?，F(xiàn)象，畢竟冬天就是銷售淡季?！?/p>

在外地看房客減少的壓力下，不少樓盤出現(xiàn)了降價(jià)銷售的情況。

如位于膠州主城區(qū)的一個(gè)樓盤，上半年毛坯均價(jià)最高至15000－17000元／平方米；下半年先是調(diào)整至均價(jià)12000元／平方米，10月底又由均價(jià)11000元／平方米調(diào)至8000元／平方米。

位于少海片區(qū)的一個(gè)樓盤，也由均價(jià)9500元／平方米調(diào)至8500元／平方米，部分特價(jià)房甚至低至7000元／平方米。

無(wú)獨(dú)有偶，同樣位于少海片區(qū)的某樓盤小高層由原先均價(jià)10800元／平方米調(diào)至9000元／平方米，部分房源單價(jià)低至8000元／平方米。

探因：客戶已經(jīng)提前透支

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，不限購(gòu)、大規(guī)劃、低總價(jià)、高傭金，是膠州樓市逆勢(shì)走俏的四大因素。特別是各種中遠(yuǎn)期規(guī)劃的利好，讓膠州樓市逆勢(shì)飄紅。但是，這些利好的過分炒作，會(huì)讓市場(chǎng)提前透支。尤其是膠州作為一個(gè)不限購(gòu)區(qū)域，本身的市場(chǎng)存量已經(jīng)很大，供大于求的情況將長(zhǎng)期存在。目前，該區(qū)域購(gòu)房客群基本靠外地購(gòu)房者來(lái)支撐，這部分客群下半年以來(lái)已經(jīng)透支不少，想長(zhǎng)期保持熱銷狀態(tài)比較困難。

島城樓市分析人士表示，

對(duì)于膠州開發(fā)商來(lái)說(shuō)，

“低價(jià)走量”不失為目前盡快回籠資金的

一個(gè)重要方法，

也是沖刺全年任務(wù)的最后機(jī)會(huì)。

而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，

也是一個(gè)選房的好時(shí)機(jī)，

但還是要看清行情、看準(zhǔn)房源，

切勿盲目跟隨。

購(gòu)物狂歡節(jié)青島房企也來(lái)湊熱鬧

要看清開發(fā)商是否真正讓利

一年一度的“雙11”早已成為了很多人心目中的購(gòu)物狂歡節(jié)，而精明的商家也會(huì)借著“雙11”的機(jī)會(huì)大促銷，既能積攢人氣，又能提高銷量。以往，多是“吃、穿、用”等領(lǐng)域的商家熱衷“雙11”，而如今房產(chǎn)商也來(lái)湊熱鬧，把“雙11”作為營(yíng)銷的重要機(jī)會(huì)。

進(jìn)入11月，樓市逐漸入冬，為了沖刺全年業(yè)績(jī)，島城樓市掀起一陣往年不多見的入市高潮，尤其在一年一度的“雙11”購(gòu)物節(jié)期間，開發(fā)商圍繞“雙11”玩起了花樣營(yíng)銷。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有不少樓盤加入到“雙11”這場(chǎng)購(gòu)物狂歡節(jié)的隊(duì)伍中，不少項(xiàng)目推出優(yōu)惠及特價(jià)房等活動(dòng)。

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于開發(fā)商的爭(zhēng)搭“雙11”便車的情況，外界褒貶不一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“雙11”促銷行為形式簡(jiǎn)單，不需要像大型活動(dòng)那樣需要過于復(fù)雜的準(zhǔn)備程序，而且能帶動(dòng)樓盤的銷量，是一個(gè)不錯(cuò)的營(yíng)銷方式。也有部分市民認(rèn)為，“雙11”只是開發(fā)商的噱頭，吸引眼球而已，是開發(fā)商的一種營(yíng)銷策略，要認(rèn)真分辨開發(fā)商是否真正讓利。

（記者 李德銀）